매매계약서상의 건물가액이 불분명하다고 보아 토지의 양도가액을 감정평가가액으로 안분계산하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2005. 6. 21. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 780 대지 370㎡ 및 건물 1,646.03㎡(이하 “쟁점부동산”라 한다)를 12억원(토지 370,000,000원, 건물 830,000,000원)에 일괄 양도하고, 2005. 8. 31. 양도소득세를 신고하면서 토지는 실지거래가액으로, 건물은 기준시가로 계산하여 5,498,650원의 양도차손이 발생한 것으로 신고하였다.
• 나. 처분청은 토지가액이 불분명하다고 보아 2005. 6. 1. 기준 감정평가가액에 의하여 토지가액을 532,615,000원으로 계산하여 2009. 6. 8. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 32,906,630원을 경정 ․ 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009. 7. 1. 이의신청을 거쳐 2009. 8. 13. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2005. 5. 4. 쟁점부동산의 매수인과 토지 370,000,000원, 건물 830,000,000원으로 구분하여 매매계약을 체결하고 국민은행 대출금 800,000,000원과 임대보증금 335,000,000원을 제외한 65,000,000원을 계좌를 통하여 받았으며, 토지와 건물의 가액 비율(30.8: 69.2)은 1998. 9. 12. 한국감정원의 감정평가서의 토지 ․ 건물가액 비율(32.8: 67.2)과 유사한 것으로서 안분 비율에 문제가 없음에도, 처분청이 토지가액이 불분명한 것으로 보고 2005. 6. 1. 기준 중앙감정평가법인의 감정가액 기준으로 토지가액을 안분하여 과세한 처분은 부당하다. 양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 공제하고 이익이 발생하면 내는 것인데 쟁점부동산은 신고내용이나 2004년 재무제표상의 기장가액으로 보더라도 손실이 발생하였고, 실지취득가액도 ○○도 공영개발사업단으로부터 매입한 토지 약 400,000,000원과 건물신축가액 약 1,400,000,000원의 합계 약 1,800,000,000원으로서 실제로 손실이 발생하였으므로 토지는 실거래가로, 건물은 기준시가로 신고한 내용을 인정하거나 국민은행 대출 문제로 수정하였던 2004년 귀속 재무제표상의 자산의 취득가액을 인정하여 과세처분을 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 토지는 실지거래가액으로, 건물은 기준시가로 신고한 내용이 타당하다고 주장하나, 쟁점부동산은 토지 ․ 건물을 일괄 양도하였고 감정가액이 있는 경우로서 토지 ․ 건물의 매매가액을 2005. 6. 1. 기준 감정평가가액으로 안분하여야 하며, 또한 청구인은 2004년 귀속 종합소득세 신고 당시 1998. 12. 9. 기준 감정평가서에 의하여 토지 ․ 건물을 평가한 장부가액에 의하여 재경정하여야 한다고 주장하나, 내국법인이 보유하는 자산 및 부채의 장부가액을 증액 또는 감액한 경우에는 해당 자산 및 부채의 장부가액은 평가하기 전의 가액으로 하는 것으로서 법인세법은 자산 및 부채의 평가는 원칙적으로 인정하지 아니하므로, 토지와 건물가액을 2005. 6. 1. 기준 감정평가가액으로 안분하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 매매계약서상의 건물가액이 불분명하다고 보아 토지의 양도가액을 감정평가가액으로 안분계산하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법법(2006. 12. 30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제100조【양도차익의 산정】

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

○ 소득세법 시행령(2005. 8. 5. 대통령령 제18988호로 개정되기 전의 것) 제166조【양도차익의 산정 등】

④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.

○ 부가가치세법 시행령(2006. 2. 9. 대통령령 제19330호로 개정되기 전의 것) 제48조의 2【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”하 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1995. 4. 1. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 780 대지 370㎡를 ○○지사로부터 396,676,000원에 취득하고 잔금청산일 전에 사용승낙을 받아 1995. 1. 5. 동 토지 위에 근린생활시설 용도의 9층 건물 1,646.03㎡를 신축하여 보유하다가 2005. 6. 21. 김○희에게 총 매매가액 1,200,000,000원에 양도하고, 2005. 8. 31. 양도소득세를 신고하면서 토지는 실지거래가액인 370,000,000원, 건물은 기준시가인 553,529,000원으로 하여 5,498,650원의 양도차손이 발생한 것으로 신고하였다. <표1> 양도소득세 신고내역 (단위: 천원) 구분 양도가액 취득가액 필요경비 양도차익 양도소득 금 액 대지 370,000 (2005.6.21.) (실지거래가액) 396,676 (1995.4.1.) (실지거래가액)

• △ 26,676 △ 26,276 건물 553,529 (2005.6.21.) (기준시가) 516,847 (1995.1.5.) (기준시가) 15,505 21,177 21,177 합계 923,529 913,523 15,505 △5,499 △5,499

(2) 처분청은 2009. 3. 23. ～

2009. 3. 31. 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 실지거래가액으로 신고한 쟁점부동산의 토지가액이 불분명한 것으로 보고, 중앙감정평가법인이 2005. 6. 1. 기준으로 평가한 감정평가서의 가액으로 안분계산하여 토지가액을 532,615,000원으로 보아 양도소득세 32,906,630원을 부과하였다. <표2> 중앙감정평가법인 감정평가서 (단위: 천원) 구분 평가의뢰인 감정기관명 가격시점 조사기간 작성일자 감정가액 대지 (주)전북은행 중앙지점장 중앙감정 평가법인 2005.6.1. 2005.5.31. ～ 2005.6.1. 2005.6.1. 666,000 건물 834,522 합계 1,500,522

(3) 청구인은 신고 내용이 타당하다는 주장이므로 이를 살펴본다. (가) 청구인은 2005. 5. 4. 계약 체결 당시 쟁점부동산의 토지와 건물의 가액을 한국감정원의 감정가액(1998. 9. 10. 기준)인 토지 407,000,000원, 건물 832,008,000원, 합계 1,239,008,000원을 기준으로 하였고, 이는 대차대조표상 순장부가액인 토지 404,683,000원, 건물 1,228,248,000원, 합계 1,632,931,000원과 비교하여 정당하게 안분되었으며, 쟁점부동산 취득에 18억원(토지 4억원, 건물 14억원)이 지출되었고, 2004년 재무제표상으로도 16억원(토지 4억원, 건물 12억원)으로서 손해가 발생하였는데도 양도소득세를 부과하는 것은 부당하다는 주장이다. <표3> 한국감정원 평가서 내용 (단위: 천원) 구분 평가의뢰인 감정기관명 가격시점 조사기간 작성일자 감정가액 대지 수산업협동 조합 완산지점장 한국감정원 1998.9.10. 1998.9.10. 1998.9.12 407,000 건물 832,008 합계 1,239,008 <표4> 대차대조표 및 합계잔액 시산표 내용 (단위: 천원) 구분 귀속연도 합계잔액 시산표 대차대조표 감가상각 누계약 순장부가액 대지 2004년 404,683 404,683

• 404,683 건물 1,309,285 1,309,285 81,037 1,228,248 합계 1,713,968 1,713,968 81,037 1,632,931 <표5> 청구인의 안분 근거 (단위: 백만원) 구분 매매계약서 (2005.5.4.) 재무제표 (2004.12.31.) 실제 투자금액 한국감정원 (1998.9.10.) 평균 대지 370 (30.8%) 404 (23.6%) 400 (22.2%) 407 (32.8%)

• (27.35%) 건물 830 (69.2%) 1,309 (76.4%) 1,400 (77.8%) 832 (67.2%)

• (72.65%) 합계 1,200 (100%) 1,713 (100%) 1,800 (100%) 1,239 (100%)

• (100%) (나) 신고 당시 제출된 매매계약서는 부동산중개업자 입회하에 작성된 것으로서 총 매매대금 12억원, 특약사항에 ‘토지 370,000,000원, 건물 830,000,000원에 매매하며 상호합의함’이라고 기재된 것으로서, 매매계약일은 기재되지 아니하였으며, 매수인 김○의가 2005. 6. 21. 작성한 거래사실확인서와 인감증명서가 첨부되었다. (다) 매수인의 대리인 김○신은 2009. 5. 27. 거래사실확인서에서 매수인 김○희의 대리인이자 건물관리인으로서 매매계약을 체결할 당시 매매금액은 12억원에 일괄 거래하였을 뿐, 토지와 건물 가액을 별도로 구분하여 계약하지 아니하였으며, 다만 매매 완료 후 청구인이 찾아와 양도소득세 신고에 필요하니 특약사항에 토지 370,000,000원, 건물 830,000,000원으로 구분한 계약서와 거래사실확인서를 작성해 줄 것을 부탁하여 아무 생각 없이 재작성해 주었다고 진술하였고, 청구인이 제출한 2009. 6. 21. 거래사실확인서에서 김○신은, 토지와 건물을 구분한 당초의 계약서가 있는 것을 모르고 법무사가 작성한 계약서에 의하여 2009년 5월경 처분청에 진술하였으나 토지를 370,000,000원, 건물을 830,000,000원으로 구분하여 계약한 것이 사실이라고 진술하였으며, 또한 2009. 7. 14. 확인서에서 김○신은, 총매매가액을 12억원으로 정하고 단서에 토지를 370,000,000원, 건물을 830,000,000원으로 구분하였으며 감정평가가액이나 다른 기준 없이 임의적으로 쌍방합의하였다고 진술하였다. 한편 부동산매매계약을 중개한 공인중개사 장영순은, 매매를 중개한 사실은 있으나 너무 오래 되어 생각나지 않고 계약서 원본은 찾을 수 없다고 진술하였다. (라) 청구인이 제출한 매매계약서, 한국감정원의 감정평가서, 2004년 대차대조표상 장부가액, 처분청이 제시한 중앙감정평가법인의 감정평가서, 기준시가 기준으로 양도가액을 안분하면 다음과 같다. <표6> 각 기준별 양도가액 (단위: 천원) 구분 매매계약서 구분가액 (청구인신고) 한국감정원 감정가액 (1998.9.12.) 대차대조표 장부가액 (2004.12.31.) 중앙감정평가법인 감정가액 (2005.6.1) 양도당시 기준시가 (2005.6.21.) 대지 370,000 394,186 297,391 532,615 617,737 건물 830,000 805,814 902,609 667,385 582,263 합계 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 기준시가로 안분한 대지가액 대비 59.90 63.81 48.14 86.22 100 (마) 쟁점부동산의 취득 당시의 기준시가는 토지 189,440,000원, 건물 521,050,796원이고, 양도 당시의 기준시가는 토지 592,000,000원, 건물 558,004,170원으로서 청구인이 보유한 기간 중에 토지는 213% 상승하였고, 건물은 7% 상승한 것으로 나타난다. <표7> 기준시가 변동 (단위: 원) 구분 취득시(1995) 양도시(2005) 취득시 대비 대지 189,440,000 (512,200원/㎡) 592,000,000 (1,600,000원/㎡) 213% 상승 건물 521,050,796 558,004,170 7% 상승 합계 710,050,796 1,150,004,170 (바) 건물은 기준시가를 기준으로 하여 양도차익을 산정하고 토지를 각 기준에 의하여 양도소득세를 계산하면 다음과 같다. <표8> 각 기준별 양도소득세 산정 내역 (단위: 천원) 구분 매매계약서 구분가액 (청구인신고) 한국감정원 감정가액 (1998.9.12.) 대차대조표 장부가액 (2004.12.31.) 양도당시 기준시가 (2005.6.21.) 중앙감정평가법인 감정가액 (2005.6.1.) 대지 건물 대지 건물 대지 건물 대지 건물 대지 건물 양도가액 (종류) 370,000 (구분실가) 553,529 (기준시가) 394,186 (안분실가) 558,004 (기준시가) 297,391 (안분실가) 558,004 (기준시가) 617,737 (안분실가) 558,004 (기준시가) 532,615 (안분실가) 558,004 (기준시가) 취득가액 (종류) 396,676 (취득실가) 516,847 (기준시가) 396,676 (취득실가) 521,051 (기준시가) 396,676 (취득실가) 521,051 (기준시가) 396,676 (취득실가) 521,051 (기준시가) 396,676 (취득실가) 521,051 (기준시가) 필요경비 (종류)

• 15,505 (개산공제) 12,826 (취등록세) 15,632 (개산공제) 12,826 (취등록세) 15,632 (개산공제) 12,826 (취등록세) 15,632 (개산공제) 12,826 (취등록세) 15,632 (개산공제) 양도차익 △26,676 21,177 △15,316 21,321 △112,111 21,321 208,235 21,321 123,113 21,321 장기보유 특별공제

• -

• 6,396

• 6,396 62,471 6,396 36,934 6,396 양도소득 △5,499 △391 △97,186 160,689 101,104 기본공제 2,500 2,500 2,500 2,500 2,500 과세표준

• -

• 158,189 98,604 세율

• -

• 36% 36% 산출세액

• -

• 45,248 23,797 (사) 위 사실관계 등을 종합하여 보면, 쟁점부동산은 토지와 건물이 일괄양도되었고, 청구인이 신고한 토지의 양도가액 370,000,000원은 양도 당시의 공시지가 592,000,000원보다 37.5% 낮은 가액인 반면, 건물의 양도가액 830,000,000원은 양도 당시의 기준시가 558,000,000원보다 32.8% 높은 가액으로서 기준시가와의 차이가 현저하며, 양도 당시의 감정평가가액이 있으므로, 그 감정평가액에 의하여 토지와 건물을 안분하는 것이 타당하다. 한편 법인이 보유하는 자산 및 부채의 장부가액을 증액 또는 감액한 경우에는 해당 자산 및 부채의 장부가액은 평가하기 전의 가액으로 하는 것으로서 법인세법에서는 자산 및 부채의 평가를 원칙적으로 인정하지 아니하므로, 토지와 건물가액을 2005. 6. 1. 기준 중앙감정평가법인의 감정평가가액으로 안분함이 타당한 것으로 판단된다.

(4) 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 토지가액을 감정평가가액으로 안분계산하여 과세한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.