쟁점토지의 취득당시 실지거래가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 환산취득가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 ○○○ 전 9,011㎡와 같은 곳 199-57 묘지 176㎡ 및 199-27 묘지 307㎡ (이하 3필지 토지를 "쟁점토지"라 한다)를 1997.11.5. 취득하여 2007.11.26.양도하고, 2008.4.14. 취득가액을 276,066,060원, 양도가액을 287,000,000원으로 하여 비사업용 토지의 양도로 양도소득세를 1차 신고하였다가, 처분청이 취득계약서의 진위 여부를 제기하자 2008.5.22. 양도가액에 양도시와 취득시의 기준시가를 기준으로 환산한 200,900,000원을 취득가액으로 2차 신고하고 8년 자경농지에 해당하는 것으로 하여 양도소득세 감면신청을 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지가 자경농지에 해당하지 아니하는 것으로 보아 양도소득세 감면신청을 배제하여 2009.2.3. 청구인에게2007년 귀속 양도소득세52,070,830원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여2009.4.10. 이의신청을 거쳐 2009.7.21. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지가8년 자경농지에 해당하지 아니하나, 취득당시 매매계약서를 분실하여 환산취득가액으로 신고한 것으로 매매 대리인 이○○○의 거래중개 사실확인서와 취득시 대금결재내역 및 금융거래내역 등에 의하여 실지 취득가액이 279,000,000원 으로 확인되므로 이를 쟁점토지의 취득가액으로 하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 신고한 취득가액의 경우 일관성이 없고, 취득대금으로 지급한 수표 등을 검토하여 볼 때 양도자에게 입금된 것으로는 1997.9.4. 계약금 30,000,000원 중 23,000,000원과 1997.9.24. 중도금으로 지급한 118,000,000원 합계 141,000,000원으로 청구인이 주장하는 취득가액279,000,000원과는138,000,000원의 차이가 있고, 청구인이1997.10.15. 대리인 이○○○로부터 차용하여 잔금으로 지급하였다는 90,000,000원에 대한 수표 배서내용을 검토한바, 실명확인자가 양도인이 아니어서 양도인에게 지급된 것으로 볼 수 없으므로 쟁점토지의 취득가액을 환산취득가액으로 하여 경정한 처분은 타당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 환산취득가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 경우"란 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ───────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 환산취득가액을 적용하였는바, 처분청의 양도소득세 간접조사 복명서(2008년 11월)에 의하면, 청구인은 2008.4.14. 쟁점토지의 취득가액이 276,066,060원으로 기재된 취득계약서를 첨부하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고(1차 신고)하였다가, 처분청이 취득계약서에 양도인 및 양수인의 서명(날인)이 없는 것을 확인하고 이에 대하여 소명을 요청하자 2008.5.22. 취득가액을 환산가액인 200,900,000원으로 번복하여 신고(2차 신고)하였는바, 1차 신고시 제출한 매매계약서는 쟁점토지 취득당시의 매매계약서가 아니고 세무사 사무소에 근무하는 청구인의 조카 강○○○이 청구인의 지시에 의하여 임의로 작성·제출하였다고 진술한 사실이 문답서(2008.10.30.)에 의하여 확인된다. 처분청이 취득당시 실지거래가액을 확인하기 위하여 양도인 이○○○에게 ‘실거래가 확인 안내문’을 등기우편으로 발송하였으나 회신이 없어 배우자 이○○○과 문답(2008.10.29.)하여 확인한바, 남편 이○○○는 정신지체 2급 장애가 있어 남편을 대리하여 본인, 이○○○, 청구인 등과 함께 매매계약서를 작성하였으나 현재 취득당시 매매계약서는 없고, 청구인이 제출한 매매계약서(취득가액 279,066,060원)는 당시에 작성한 계약서인지 잘 모르겠으며, 청구인이 취득가액으로 신고한 279,000,00원(3.3㎡당 9만 7천원)에 대하여는 3.3㎡당 8만 9천원 정도에 매매계약을 하였고, 동 대금으로 당시의 채무를 변제하였다고 진술한 사실이 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점토지 실지 취득가액을 279,000,000원이라고 주장하면서 다음과 같이 증빙자료를 제시하고 있다. (가) 1997.9.1. 계약금6,000,000원에 대하여 청구인 명의의 ○○○ 거래내역명세표와 예금청구서 및 자기앞수표번호별 거래원장 조회 자료를 제출하고 있는바, 위 통장에서 수표(6매)로 6,000,000원이 출금된 사실은 있으나, 수표 제시가 없어 배서내역은 확인되지 아니한다. (나) 1997.9.4. 계약금30,000,000원에 대하여 청구인 명의의 ○○○ 거래내역명세표, 예금청구서, 자기앞수표 발행의뢰서, 자기앞수표번호별 거래원장 조회 및 수표(29매)와 양도인 명의의 ○○○을 제출하고 있는바, 1997.9.4. 현금 1,000,000원과 수표(29매)로 29,000,000원이 출금된 사실, 이 중 수표 23매는 양도인 이○○○가, 6매는 양도인의 딸 이○○○이 배서한 사실 및 같은 날 이○○○의 예금통장에 24,000,000원이 대체입금된 사실이 확인된다. (다) 1997.9.24. 중도금140,000,000에 대하여 청구인 명의의 ○○○ 거래내역명세표를 제출하고 있는바, 위 예금통장에서 현금 140,000,000원이 출금되었고, ○○○지점장이 2009.4.3. 처분청에 회신한 문서(금융거래정보 제공요구에 대한 답변)에 의하면, 연대보증채무자인 이○○○가 동생 이○○○의 채무 원금(116,000,000원)과 이자를 포함하여 118,000,000원을 1997.9.25. 대위변제(입금자 이○○○)한 사실이 확인된다. (라) 1997.10.14. 잔금 13,000,000원에 대하여 청구인 명의의 ○○○ 거래내역명세표, 예금청구서, 자기앞수표번호별 거래원장 조회 및 수표(4매)를 제출하고 있는바, 수표(13매)로 13,000,000원이 출금된 사실은 있으나, 제시된 수표 4매에는 양도인의 배서가 나타나지 아니한다. (마) 1997.10.15. 잔금 90,000,000원은 청구인이 대리인 이○○○로부터 차용하고, 1998.8.26.~2004.11.1. 사이에 8회에 걸쳐 110,000,000원을 갚았다고 주장하면서 이○○○ 명의의 ○○○ 거래내역명세표, 자기앞수표번호별 거래원장 조회 및 수표(6매)를 제출하고 있는바, 이○○○가 1997.10.15. 수표(9매)로 90,000,000원을 출금한 사실은 있으나, 제시된 수표 3매에는 양도인의 배서가 나타나지 아니하고, 위 예금통장 거래내역명세표에 의하면, 입금인이 청구인으로 기재된 것은 1998.8.26. 20,000,000원, 1999.6.9. 60,000,000원 합계 80,000,000원이고, 나머지 30,000,000원(2003.12.31.~2004.11.1. 6회 각5,000,000원씩)의 입금인은 손○○○(청구인의 출납직원이라고 주장하면서 재직증명서 및2002년~2004년도 근로소득원천징수영수증 제시)으로 나타난다. (바) 이○○○의 거래중개 사실확인서(2009.1.8) 및 이○○○, 이○○○, 이○○○ 3인이 연명날인한 확인서(2008년 11월)를 제시하는바, 이○○○는 청구인과는 처남관계로 양도인 이○○○, 참관인 이○○○, 이○○○와는 친인척관계이며, 양도인(정신지체) 처의 부탁을 받고, 3.3㎡당 97,000원에 매매계약을 체결하였고, 이 중 8,000원을 부동산 중개 알선수수료 및 기타 경비명목으로 이○○○, 이○○○와 배분하였으며, 매매대금은 청구인으로부터 받아 양도인의 처에게 직접 전달하였다고 되어 있다.

(3) 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 실지 취득가액을 279,000,000원이라고 주장하고 있으나, 취득당시 매매계약서를 제시하지 못하고 있어 매매계약서상의 취득대금을 알 수 없을 뿐만 아니라, 앞서 본 바와 같이 양도인에게 지급된 것으로 볼 수 있는 금액은 양도인 이○○○와 딸 이○○○이 수표에 배서한 29,000,000원과 이○○○의 동생 이○○○의 채무 대위변제액 118,000,000원 합계 147,000,000원이고, 계약금 6,000,000원과 잔금 103,000,000의 경우 출금 사실만 확인되고 있어 청구인이 제시하는 자료만으로는 이들 금액이 양도인에게 지급되었다고 볼 수 없으며, 잔금 90,000,000원을 이○○○로부터 차용하여 거래대금으로 지급하였다고 주장하고 있으나, 차용사실이 확인되는 객관적인 증빙이 없으므로 처분청이 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 환산취득가액인 200,900,000원을 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.