미등기자산의 양도로 보아 과세한 처분의 당부

쟁점 (1) 미등기자산의 양도로 보아 과세한 처분의 당부 (기각) 청구번호 2009광2601 결정일자 2009-09-29 세목 양도소득세 심판청구번호 조심2009광 2601(2009.9.29)

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2003.8.6. ○○○공사으로부터 ○○○동 1278-11 준주거용지 229.9㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1억 9,771만원에 분양받아 계약금, 중도금 및 잔금의 일부 등 합계 1억 9,652만원을 지급하고 잔금 중 119만원을 지급하지 아니한 상태에서 2008.6.30. 박○○○ 외 1인(정○○○)에게 양도하고, 양도 자산의 종류를 부동산을 취득할 수 있는 권리로 하여 양도소득세 14,223,600원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고에 대하여 양도 자산의 종류를 부동산으로 보아 미등기 양도한 것으로 판단하여 2009.4.10. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 40,166,400원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.6.24. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산에 대하여 ○○○공사가 당초에는 매입권양도를 금지하였다가 형편이 어려운 토지 매입자의 편의를 위해 매입권을 양도할 수 있도록 허용해 양도한 것으로 ○○○공사 측에서 청구인이 아닌 양수자 박○○○ 외 1인에게 등기서류를 직접 발급해 주었기 때문에 청구인이 등기를 하고 싶어도 할 수 없었고, 미등기 양도 자산에 대한 양도소득세 중과의 취지는 등기를 하지 않아 거래사실을 은폐하는 행위를 막기 위한 목적인 것으로 정당하게 거래사실을 자진 신고한 데 대하여 미등기자산으로 보아 양도소득세를 중과한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 경우를 말하는 것으로 당해 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 당해 자산의 대가적 급부인 대금이 모두 지급된 경우는 물론, 당해 자산의 대부분의 급부가 지급되어 미미한 금액만이 남아 있어 당해 자산의 대금이 사회통념상 거의 지급되었다고 볼 만한 사정이 있는 한 당해 자산을 취득 또는 양도하였다고 볼 수 있는 것○○○으로 청구인은 2004.5.6.까지 총 매매대금 1억 9,771만원 중 1억 9,652만원을 납부하여 미미한 119만원을 미납한 것으로 언제든지 납부할 수 있었음에도 별다른 이유 없이 이행하지 아니함으로써 취득세, 등록세 및 양도소득세를 회피하기 위하여 미등기 양도한 것이므로 당초 과세는 정당하다.

• 가. 쟁 점 분양대금의 잔금 중 일부 미납상태에서 당해 자산을 양도하는 경우가 부동산을 취득할 권리의 양도인지 부동산의 미등기 양도인지 여부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.(단서생략) 제104조【양도소득세의 세율】③ 제1항 제3호에서 “미등기양도 자산”이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. (2) 소득세법 시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각 호의 것을 말한다. (2000. 12. 29. 개정)

1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 용지매매정산계약서(2003.8.6.), 부동산매매계약서(2008.6.30.), 대금납부현황자료(2009.6.2. 기준) 및 영수필통지서(2008.6.30. ○○○공사 발행)를 보면, 다음과 같다. (가) 용지매매정산계약서를 보면, 청구인(을)은 쟁점부동산에 대하여 2003.8.6. ○○○공사(갑)와 용지매매정산계약서를 아래 <표1>의 내용과 같이 작성한 것으로 나타난다.

○○○ (나) 부동산매매계약서(2008.6.30.)를 보면, 청구인은 2008.6.30. 쟁점부동산을 박○○○(지분 3/4) 및 정○○○(지분 1/4)에게 2억 7,880만원에 양도한 것으로 나타난다. (다) 권리의무승계계약서(2008.6.30.)를 보면, ○○○시장(갑), 청구인(을) 및 박○○○(이상, 병)이 계약한 권리의무승계계약서를 보면, “병”은 “갑”과 “을”간에 2008.6.30.자로 매매 계약한 쟁점부동산에 대하여 매매계약서상의 일체의 권리의무를 그대로 승계하고, 명의변경 신청 시 제출한 확약서는 본 승계계약 내용의 일부가 된다고 기재되어 있다. (라) 대급납부현황 및 영수필통지서를 보면, 아래 <표2>와 같다.

○○○

(2) 청구인이 제시한 ○○○공사가 발행한 “분양용지 명의변경 시행안내” 공문을 보면, 1997년 IMF외환위기 이후 시행되어 부동산투기 예방차원에서 2002년 9월부터 중단한 바 있는 택지개발사업지구 분양용지의 명의변경을 분양자의 원활한 계약이행을 도모코자 2003.11.1.이후 분양계약체결 후 대금납부 중인 토지에 대해 재시행하게 됨을 참고로 안내한다고 기재되어 있다.

(3) 한편, 우리 조세심판원이 ○○○공사로부터 받은 명의변경신청서(2008.6.30.) 및 확약서(2008.6.30.)를 보면 다음과 같다. (가) 명의변경신청서를 보면, 청구인과 양수인 박○○○은 ○○○공사에 공동 출석하여 2008.6.30. 쟁점부동산에 대한 명의변경신청 시 신청사유를 명의이전(지위이전)으로, 양수인은 박○○○으로, 첨부서류로 확약서 등을 제출한 것으로 나타난다. (나) 확약서를 보면, 쟁점부동산을 양수인 박○○○에 양도함에 있어서 양수인은 쟁점부동산을 지정용도로 사용하여야 하고, 도시공사의 동의 없이 제3자에게 양도 또는 임대하지 아니하고, 토지대금 중 납부가 연체된 부분에 대하여는 권리의무승계계약체결 전까지 납부하기로 한다고 기재되어 있다.

(4) 우리 조세심판원에서 실시한 현장확인조사(2009.9.11) 에서 청구인은 2003년 11월 ○○○공사에서 공문으로 명의변경을 허용하였기 때문에 미등기 양도의 문제가 없는 것으로 알았고, 양도소득세신고 시 관할세무서 직원에게 전화로 그간의 경위를 설명하고 미등기 양도를 해도 문제가 없는 지를 문의한 결과, 분양권으로 양도소득세신고·납부하면 일반과세가 된다고 하여 명의변경을 한 것이며, 만약 미등기양도로 세금이 많이 나온다는 것을 알았다면 굳이 이전등기를 하지 아니하고 명의를 넘길 이유가 없었을 것이며, 처분청이 잔금이 조금밖에 남지 않았다 하여 미등기양도로 과세하였는데, 이를 알았다면 얼마 안되는 잔금을 완납하지 않을 이유가 없었고, 실제로 양도소득세 신고를 성실히 이행하고 이를 납부하였다고 진술하였다.

(5) 위 사실관계를 종합하여 보면, 청구인이 쟁점부동산에 대한 계약금을 납부(2002.5.10.)한 이후 5차례의 중도금과 잔금을 납부함에 있어 2004.5.6.까지 연체 없이 오히려 대금을 선납해 왔고, 분양대금(1억 9,771만원)에 대한 최종잔금(119만원)의 비율이 약 0.6%에 불과한데도 이 건 양도 이전에 별다른 이유 없이 4년간 동 잔금납부를 이행하지 아니하여 결과적으로 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도라는 형식을 취하여 취득세 및 등록세 부담을 회피하고, 양도소득세의 부담을 줄여 보다 많은 전매이득을 취하게 된 것으로 보이는 점, 최종 잔금일이 2004.5.9.임에도 4년이상이 경과한 2008.6.30.에 이르러 청구인과 매수인 박○○○ 외 1인(정○○○)이 스스로 명의변경신청서 및 확약서를 작성하여 ○○○공사에 이를 제출한 점 등에 비추어 보아 이 건 쟁점부동산의 취득에 관한 등기가 불가능하였다는 청구주장은 그 이유가 없어 보이는 반면, 처분청의 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. ○○○

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.