지정지역 내에 있는 쟁점아파트 부담부증여분 양도가액과 취득가액 산정시 당해 채무부담액을 실지거래가액으로 보아 양도가액을 산정하고 취득가액은 기준시가로 환산하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2005.6.7. ○○○(이하 ‘쟁점주택’이라 한다)를 동 주택의 임대채무 155,000,000원을 승계하는 조건으로 주○○과 주○○에게 증여하고, 이에 대한 양도소득세 신고시 쟁점주택 기준시가에 증여가액에서 부담부채무액이 차지하는 비율을 곱하여 산정한 양도가액과 취득가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세 신고를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 조사를 실시하여, 양도가액은 수증자가 인수한 채무상당액으로 하고, 취득가액은 위 실지양도가액을 양도시와 취득시의 기준시가비율로 환산산정하여 2009.1.9. 청구인에게 2005년 귀속분 양도소득세 11,729,690원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.4.3. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 부담부증여에 있어서 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액은 당해 자산의 가액에 증여가액에서 채무액이 차지하는 비율을 곱하여 산정하나 2008.2.22. 개정 전 소득세법시행령 제159조 는 ‘당해자산가액’을 실지거래가액으로 할지 기준시가로 할지에 대하여 규정하지 않은 상태였고, 청구인이 부담부증여한 2005.6.7.에는 국세청의 유권해석과 국세심판원의 견해 모두 당해 자산가액을 기준시가를 적용한다고 하였고, 청구인은 이에 따라서 신고한 것이므로, 처분청의 과세는 소급과세하거나 신의성실의 원칙을 위배한 것이므로 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점주택은 지정지역 내에 소재한 아파트로서 그 양도가액 및 취득가액은 모두 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정하는 것이 원칙이며, 부담부증여의 경우 수증자가 인수한 채무부분만 유상이전에 해당하는 양도소득세 과세대상이므로 당해 채무액을 실지 양도가액으로 보는 것이 타당하며, 양도가액 산정을 위한 ‘당해 자산의 가액’은 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지는 제66조의 규정에 의해 평가한 가액으로 보아야 하는 것이고, 청구인은 2003.12.11. 국세청 예규를 참고하여 신고납부하였다고 주장하나 증여일 이전인 2005.1.4. 재정경제부 질의회신(재재산-8, 2005.1.4.)이나 당해 부담부증여에 대한 양도소득세 신고일인 2005.8.31. 이전에 국세청의 유권해석(서면인터넷방문상담-944, 2005.6.15.)상에 이미 ‘당해 자산의 가액’을 증여당시의 시가가 존재하는 경우 시가에 의하여야 하는 것으로 일관되게 회신하였으므로 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 지정지역 내에 있는 쟁점아파트 부담부증여분 양도가액과 취득가액 산정시 당해 채무부담액을 실지거래가액으로 보아 양도가액을 산정하고 취득가액은 기준시가로 환산하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 국세기본법 제15조 【신의ㆍ성실 】납세자가 그 의무를 이행함에 있어서는 신의에 좇아 성실히 하여야 한다. 세무공무원이 그 직무를 수행함에 있어서도 또한 같다. 제18조【세법해석의 기준, 소급과세의 금지】

② 국세를 납부할 의무(세법에 징수의무자가 따로 규정되어 있는 국세의 경우에는 이를 징수하여 납부할 의무. 이하 같다)가 성립한 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래에 대하여는 그 성립후의 새로운 세법에 의하여 소급하여 과세하지 아니한다.

③ 세법의 해석 또는 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석 또는 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석 또는 관행에 의하여 소급하여 과세하지 아니한다.

(2) 소득세법(2005.12.31., 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제88조【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(3) 소득세법시행령(2008.2.22., 대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것) 제159조【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】 법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다. 소득세법시행령(2008.2.22., 대통령령 제20618호로 개정된 것) 제159조【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】 법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 다음 각 호에 따른다.

법 제97조 제1항 제1호에 따른 가액(양도가액을 기준시가에 의하여 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가에 의하여 산정한다)에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액

상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택 등기부등본, 임대차계약서, 처분청의 조사복명서 등에 의하면, (가) 청구인은 2001.7.13. 쟁점주택을 매매로 취득하여 2005.6.7. 주○○과 주○○에 각 1/2씩 증여하였고, 쟁점주택을 증여받은 주○○·주○○이 2005.6.7. 당초 청구인이 2004.8.26. 이○○○과 보증금 155,000,000원에 맺은 쟁점주택 임대계약을 승계하여 계약한 사실이 나타나 청구인이 155,000,000원의 임대채무를 승계하는 조건으로 쟁점주택을 부담부증여를 한 사실이 확인되며, (나) 청구인이 매매계약서 등 쟁점주택 취득가액을 알 수 있는 증빙을 제출하지 못하였고 전소유자도 양도소득세 비과세대상자였던 것으로 나타나는 등 쟁점주택은 취득가액을 확인할 수 없으며, 수증자인 주○○과 주○○이 증여세신고시 쟁점주택 가액을 800,000,000원으로 신고하는 등 증여당시 쟁점주택시가는 800,000,000원이었고, 쟁점주택이 소재하는 서울특별시 송파구는 2003.5.29. 주택투기지역으로 지정되어 있어 소득세법 제96조 제1항 제6의2호의 규정에 따라 실지거래으로 양도차익을 산정하여 신고하여야 하였다.

(2) 청구인의 양도소득세 신고서 및 처분청의 조사복명서·경정결의서 등에 의하면, (가) 쟁점주택 부담부증여분에 대한 양도소득세 신고시 청구인은 그 양도가액과 취득가액을 아래 < 표 >와 같이 증여 및 취득시 쟁점주택 기준시가에 쟁점주택 가액 중 임대보증채무액이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 신고하였다. < 표: 청구인 양도소득세 신고 > (단위: 천원) 구 분 신고가액 산 식 양도가액 87,187 채무부담상당액 155,000 × 증여시 기준시가 450,000 증여자산가액 800,000 취득가액 40,687 채무부담상당액 155,000 × 증여시 기준시가 210,000 증여자산가액 800,000 (나) 이에 대하여 처분청은 아래 < 표 >와 같이 양도가액은 승계시킨 임대채무액으로, 취득가액은 위 양도가액을 기준시가로 환산한 가액으로 경정하여 이 건 과세처분을 하였다. < 표: 처분청 경정처분 > 구 분 신고가액 산 식 양도가액 155,000 채무부담상당액 155,000 × 증여자산시가 800,000 증여자산가액 800,000 취득가액 72,333 채무부담상당액 210,000 × 양도가액 155,000 증여자산가액 450,000 (단위: 천원)

(3) 지정지역 내에 있는 쟁점주택을 부담부증여한 데에 대하여, 수증자가 인수한 채무액을 실지양도가액으로, 이에 대응하는 취득가액은 양도가액을 기준시가로 환산한 가액으로 하여 양도소득세를 부과한 위 과세처분이 타당한지를 보면, (가) 소득세법 제88조 제1항 후단은 부담부증여의 경우 수증자가 인수한 채무액 상당부분을 사실상 유상이전으로 보아 양도소득세 과세대상으로 규정하고 있고, 소득세법시행령 제159조 에서는 법 제88조 제1항 후단의 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다고 규정하고 있으며, 소득세법 제96조 제1항 제6의 2호에서는 지정지역 내에 있는 부동산을 양도한 경우 양도가액을 실지거래가액에 의하여 계산하도록 규정하고 있다. (나) 이와 같이 소득세법령에서는 지정지역 내의 부동산을 양도한 경우 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 계산하도록 규정하고 있고, 양도차익 산정의 기준이 되는 양도가액이라 함은 양도자가 양수자에게 자산을 양도하면서 그 대가로 지급받은 금액을 뜻한다 할 것인 바, 거주자가 자산을 부담부증여한 경우 그 이전의 대가는 증여자가 면하게 되는 채무상당액으로 봄이 타당하다 할 것이므로 부담부증여 자산의 부담부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 수증자가 인수한 채무액이 실지양도가액이 되는 것이고, 이에 대응하는 취득가액도 증여자산 전체의 실지취득가액 중 부담부분에 해당하는 금액이 되어야 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점주택의 부담부분에 대한 양도차익을 계산하면서 수증자가 인수한 채무액 155,000천원을 실지양도가액으로, 이에 대응하는 취득가액은 청구인도 실지취득가액을 확인할 수 있는 계약서 등을 제출하지 못하여 이를 확인할 수 없으므로 소득세법 제114조 제7항 의 규정에 따라 양도가액을 기준시가로 환산한 72,333천원으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 타당한 것으로 판단된다(국심 2007서191, 2007.10.26., 같은 뜻임).

(4) 한편, 청구인은 이러한 과세처분이 이 건 부담부증여 당시 과세당국의 공적인 견해표명(재산46014-406, 2003.12.11. 등)에 반한 것이므로 신의성실의 원칙 등을 위배한 처분이라고 주장하나, 청구인의 쟁점주택 이전인 2005.1.4. 청구인이 제시한 위 예규에 대하여 당시 재정경제부는 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 산정함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 소득세법 제96조 및 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 ‘당해 자산의 가액’에 증여가액중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 산정하고 이 경우 양도가액 산정을 위한 ‘당해 재산의 가액’은 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말하며, 취득가액 산정을 위한 ‘당해 재산의 가액’은 소득세법 제97조 제1항 제1호 의 규정에 의한 가액을 말한다고 해석하여(재재산-8, 2005.1.4.), 과세당국의 견해(재산46014-406, 2003.12.11. 등)는 청구인의 부담부증여일 2005.6.7. 이전인 2005.1.4. 변경되었으므로 그 이후 발생한 부담부증여에 대하여 신의성실 원칙 위배 등을 주장하는 청구주장은 이를 받아들일 수 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.