[요지] 종교단체가 택지개발중인 토지를 연부계약에 의하여 취득하면서 그 대금을 잔금지급일전에 선납한 경우 그 사용에 제한이 있다하더라도 재산세 납세의무자에 해당됨
[요지] 종교단체가 택지개발중인 토지를 연부계약에 의하여 취득하면서 그 대금을 잔금지급일전에 선납한 경우 그 사용에 제한이 있다하더라도 재산세 납세의무자에 해당됨
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분 개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(2) 이 건 토지는 잔금지급일(2008.3.21.) 현재 택지개발사업이 미완성 상태에 있으므로 잔급지급일을 취득시기로 보는 것은 타당하지 아니하다. (가) 이 건 토지는 택지개발촉진법에 의하여 국토해양부장관이 지정한 처분청, OOO, OOO 3개 기관이 사업을 시행하고 있는 지역으로서 택지개발의 특성상 택지개발이 완료되지 않은 상태에서 분양이 이루어지고 있고, 국가권익위원회의 조정권고에 따라 작성된 OOO와 위 사업시행자 사이에 2008.6.20. 체결된 조정합의서에 의하면 “공사현장의 진척도 등을 고려하여 최대한 조기(7월부터 10월 사이를 기준)에 토지사용을 허가할 수 있도록 검토하기로 한다.”라고 한 사실로 볼 때 이 건 토지에 대한 잔금을 지불한 2008.3.21. 당시에는 토지조성공사가 진행중인 상태에 있었던 것을 알 수 있다. (나) 따라서, 토지조성공사가 진행되고 있어 사실상 이 건 토지를 사용 및 인도 받을 수 있는 상태에 있지 아니하고, 청구인이 소유권이전이나 사용목적이 아닌 이자할인의 혜택을 보기위하여 분양대금을 선납한 것인데도 그 잔금지급일을 취득의 시기로 본다면 취득한 자산이 없음에도 불구하고 취득세를 납부하여야 하는 모순이 발생한다. (다) 지방세법에서는 미완성토지와 관련하여 명확한 규정이 없고, 소득세법 시행령 제162조 제2항에서는 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 보도록 규정하고 있으므로 위 규정을 준용할 수 있는데도 이 건 토지의 잔금지급일을 취득일로 보아 이 건 재산세를 부과한 처분은 부당하다.
(3) 청구인은 재산세과세기준일 현재 사실상의 소유자가 아니므로 이 건 재산세 부과처분은 부당하다. (가) 이 건 토지는 OOO지구 협의양도 종교시설용지 공급공고에 의하면, 그 사용가능한 시기는 2009.4.30. 이후로 예정되어 있고, 그 이전에 사용하고자 하는 경우에는 매매대금 전액을 납부하거나 소정의 담보를 제공하도록 하고 있으며, 공부상 소유권 이전은 용지조성사업이 준공되는 2009.12.31.로 예정되어 있고, 이 건 토지의 경우와 같이 대규모 택지개발의 경우 분양계약 상의 잔금을 완납하였다하더라도 기반시설의 미비 등 토지를 사용하게 할 경우 공사에 위험이 있다고 인정될 경우에는 공익목적을 위하여 그 사용승락을 거부할 수 있으므로 일반적인 토지매매에서와 같이 잔금지급일을 취득시기로 보는 것은 불합리하다. (나) 지방세 심사청구 결정(OOO)에서도 잔금을 지급한 날까지 토지조성사업이 완료되지 아니하여 매수한 토지를 사실상 사용·수익·처분할 수 없는 경우에는 토지사용승락일을 사실상의 취득일로 보아 종합토지세 등의 납세의무자가 결정되어야 한다는 결정한 사례가 있으므로 이 건 토지의 잔금지급일에 이 건 토지를 취득한 것으로 보는 것은 부당하다.
(4) 청구인은 선납할인 정산금을 2008.12.1. 지급하였는데도 잔급지급일을 2008.3.21.로 보아 재산세를 부과한 처분은 부당하다. 매매계약서상 잔금지급일(2009.4.30.) 전인 2008.3.21. 잔금을 지불하고, 선납을 사유로 216,693,820원을 선납할인 받은 사실이 있으나, 2008.12.1. 잔금 납부시 적용한 선납할인을 재산정하여 54,421,190원을 추가로 지불하였으므로 사실상 잔금지급일은 2008.12.1.로 보아야 할 것이므로 사실상 잔금지급일을 2008.3.21.로 하여 부과한 이 건 재산세 부과처분은 부당하다.
(3) OOO와 체결한 이 건 토지에 대한 계약서 제3조에 의하면 제세공과금의 부담조항에서 잔금납부기간(잔금납부기한 전에 잔금을 납부한 경우는 잔금납부일을 말한다) 이후에 과세기준일의 도래로 발생하는 표시용지에 대한 종합토지세, 도시계획세 등 제세공과금은 수분양자가 부담토록 하고 있고, 이는 이 건 외 분양자인 OOO와 수분양자 당사자간의 계약에 의한 납세의무를 확정하였을 뿐만 아니라, 또한 청구인은 OOO로부터 2008.5.26. 암반제거작업을 위한 임시사용허가를 받은 사실이 있어 이는 청구인이 불복사유로 주장하는 해당 토지를 사용할 수 없다는 내용과 상이하다. (4)지방세법 제186조에서는 용도구분에 의한 비과세대상을 규정하면서 고유목적에 직접 사용하기까지의 상당기간 재산세를 부과하지 않는다는 유예기간을 규정하고 있지 않으므로 비과세대상에 해당하는 재산은 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 종교용에 직접 사용하고 있어야 하고, 직접 사용하지 않는 경우라 할지라도 그 사업에 직접 사용할 건축물을 건축중이거나 건축허가 후 행정기관의 규제조치로 건축에 착공하지 못한 경우에는 비과세대상에 해당한다 할 것이나(행정자치부 지방세심사 2006-1096 2006.11.27.), 청구인은 이 건 토지를 대지로 하는 건축허가를 득하지 않았고, 또한 행정기관의 규제조치로 건축에 착공하지 못한 사실이 없고, 청구인이 실시한 토사 반출작업 또한 건축허가에 따른 착공이라고 볼 수 없고, 종교목적에 직접 사용한 어떠한 행위가 이루어진 것이 없으므로 이 건 재산세 등의 부과처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
(2) 청구인이 2008년재산세 과세기준일 현재 이 건 토지를 종교사업에 직접사용하고 있는 것으로 볼 수 있는지 여부
3. 판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득 제183조 (납세의무자)① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. (단서 생략)
② 제1항의 규정에 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.
1. 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권에 변동이 있었음에도 이를 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없는 때에는 공부상의 소유자 제186조 (용도구분에 의한 비과세) 다음 각호에 규정하는 재산(제112조제2항의 규정에 의한 과세대상을 제외한다)에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다. 다만, 대통령령이 정하는 수익사업에 사용하는 경우와 당해 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산 및 당해 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대하여는 그러하지 아니하다.
1. 제사·종교·자선·학술·기예 그 밖의 공익사업을 목적으로 하는 대통령령이 정하는비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 부동산.이 경우 그 사업에 직접 사용할 건축물을 건축중인 경우와 건축허가후 행정기관의 건축규제조치로 인하여 건축에 착공하지 못한 경우의 그 건축예정 건축물의 부속토지는 이를 그 사업에 직접 사용하고 있는 것으로 본다. 제190조 (과세기준일) 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다. (2)지방세법 시행령 제73조 (취득의 시기등) ① 유상승계취득의 경우에는 다음 각호에 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 법 제111조제5항제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일
(1) 청구인과 처분청이 제출한 관련 증빙자료에 의하면 아래의 사실이 확인된다. (가)OOO교회는 2007.3.21 OOO지역본부장과 잔금지급일을 2009.4.30.로 하여 이 건 토지에 대한 분양계약을 체결하고, 청구인과 OOO교회 및 OOO는 2007.7.16. 용지권리의무승계계약을 체결하여 위 분양계약에서 OOO교회의 지위를 청구인이 승계하는 것으로 하였고, 청구인은 2008.3.21.이 건 토지에 대한 잔금 2,501,560,320원(선납할인금액: 146,937,180원, 수납인정금액: 2,648,497,500원)을 지불하였다. (나) 처분청은 2008.4.1. 건축법 제4조의 규정에 따라 도시미관 및 건축계획의 기술적 심사를 하고 가결된 것으로 하여 청구인에게 통보하였고, OOO는 청구인의 터파기공사 협조요청에 대하여 2008.5.26. 주민입주 후 암반굴착에 따른 민원예방차원에서 터파기공사에 한하여 이 건 토지의 사용을 허락하고, 2008.12.1. 청구인이 선납할인 재계산한 금액 54,421,190원을 추가로 납입하는 것을 조건으로 하였다.
(2) 쟁점에 대하여 본다. (가)청구인이 재산세과세기준일 현재 이 건 토지에 대하여 재산세 납세의무자에 해당되는지 여부
1. 청구인은 이 건 토지는 잔금지급일(2008.3.21.) 현재 택지개발사업이 미완성 상태에 있고, 지방세 심사청구 결정(OOO)에서도 잔금을 지급한 날까지 토지조성사업이 완료되지 아니하여 매수한 토지를 사실상 사용·수익·처분할 수 없는 경우에는 잔금지급일을 사실상의 취득일로 볼 수 없다는 사례가 있고, 지방세법에서는 미완성토지와 관련하여 명확한 규정이 없으므로 소득세법 시행령 제162조 제2항의 규정을 적용하여 택지개발사업이 완성된 날을 이 건 토지의 취득일로 보아야 한다고 주장한다.
2. 지방세법 제190조에서 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제183조 제1항에서 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있으며, 그 제2항에서 제1항의 규정에 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정한 다음, 그 제1호에서 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권에 변동이 있었음에도 이를 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없는 때에는 공부상의 소유자라고 규정하고 있으므로, 여기에서 "사실상 소유자"라 함은 공부상 소유자로 등재된 여부를 불문하고 실질적인 소유권을 가진 자를 말한다고 보아야 하고(OOO), 재산의 실질적인 소유권을 가진 자를 판단함에 있어 재산세에 있어서는 그 취득의 시기에 대하여는 별도의 규정이 없으므로, 취득세에 있어서의 취득의 시기에 관한 지방세법 시행령 제73조를 준용하여야 할 것(OOO)이고, 지방세법 제105조 제2항에서 부동산의 취득에 있어서는 민법 등 관계법령의 규정에 의한 등기 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으며, 여기에서 사실상의 취득이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다 할 것이다(OOO).
3. 청구인의 이 건 토지 취득은 지방세법 시행령 제73조 제1항의 규정에서 규정한 지방세법 제111조 제5항의 법인장부에 의하여 취득가격이 입증되는 경우로서 사실상의 잔금지급일을 그 취득일로 보아야 할 것인데, 청구인은 2008.3.21. 이 건 토지의 분양대금잔금을 완납하고, 2005.5.1. 이 건 토지의 취득에 따른 취득신고를 하고 감면확인서를 발급받은 사실이 있고, 2008.5.26. OOO로부터 주민입주 후 암반굴착에 따른 민원예방차원에서 터파기공사에 한하여 허락받은 사실이 있으므로 청구인이 소유권이전등기를 하지 못하고, 택지개발사업의 미완성으로 이 건 토지의 사용에 제한이 있다하더라도 2008년 재산세 과세기준일 현재 이 건 토지의 “사실상 소유하고 있는 자”는 청구인이라 할 것이다.
4. 또한, 청구인은 선납할인 정산금을 2008.12.1. 지급하였으므로 사실상 잔금지급일은 선납할인 정산금을 지급한 날이라고 주장하나, OOO교회와 대한주택공사 사이에 체결한 종교용지 분양계약서 제1조 제2항에 의하면 수분양자자가 중도금 및 잔금을 납부기한 전에 선납하는 경우에는 분양자가 정하는 방법과 이율에 따라 할인한다. 다만 “수분양자”의 요청으로 택지인계가능시기보다 조기에 택지를 인계할 경우 조기인계기간동안은 선납할인을 적용하지 아니한다.라고 하였고, 청구인은 2008.3.21. 이 건 토지에 대한 잔금을 지급하면서 위 규정을 적용하여 이 건 토지 분양대금 잔금을 지급하였고, OOO가 약정 잔금지급일 이전인 2008.12.1. 이 건 토지의 사용을 허가하면서 위 규정의 단서를 적용하여 선납할인한 금액을 재산정하여 청구인이 선납할인 정산금을 2008.12.1. 지급하였다는 것이므로, 청구인이 2008.12.1. 지급한 선납할인은 청구인과 OOO 사이에 당초 약정한 택지인계가능시기를 변동함에 따라 발생된 것이므로 위 재정산금을 잔금으로 보기 어렵다고 할 것이다. (나)청구인이 재산세과세기준일 현재 이 건 토지를 종교사업에 직접사용하고 있는 것으로 볼 수 있는지 여부
1. 지방세법 제186조에서는 종교 등 공익을 목적으로 하는 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 부동산에 대하여는 재산세를 비과세하는 것으로 규정하면서 그 사업에 직접 사용할 건축물을 건축중이거나 건축허가 후 행정기관의 규제조치로 건축에 착공하지 못한 경우에는 비과세대상으로 규정하고 있으나, 그 사업에 직접 사용하기까지의 상당기간 재산세를 부과하지 않는다는 유예기간을 규정하고 있지 않고 있다.
2. 청구인 및 처분청이 제출한 자료에 의하면, 이 건 토지는 2008년 재산세 과세기준일 현재 택지개발사업이 완료되지 않은 상태로서 청구인의 목적사업에 사용되지 않는 사실을 알 수 있고, 청구인은 이 건 토지를 대지로 하는 건축허가를 득한 사실과 행정기관의 규제조치로 건축에 착공하지 못한 사실을 발견할 수 없고, 청구인이 2008.5.26. OOO로부터 민원예방차원에서 터파기공사에 한하여 허락을 받고 토사 반출작업을 하였다하더라도 이를 건축허가에 따른 착공이라고 볼 수 없다 할 것이므로 청구인이 이 건 토지를 청구인의 사업에 직접 사용하고 있는 것으로 보기 어렵다 할 것이다.
(3) 따라서, 처분청이 청구인을 이 건 토지에 대한 재산세납세의무자로 하여 부과고지한 이 건 재산세 등의 부과처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.