건축물의 시가표준액이 그 부속토지의 시가표준액의 100분의 3에 미달하는 경우, 그 부속토지의 재산세 과세대상을 종합합산과세대상으로 구분한 것이 적법한지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분 개요

• 가. 처분청은 청구인이 2008년도 재산세 과세기준일 현재 소유하고 있는 서울특별시 OOO OOOO 170번지 토지 102.5㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)에 대하여 재산세 과세대상을 종합합산과세대상으로 구분한 다음, 그 과세표준액을 739,537,500원으로 하고 지방세법 제188조 제1항 등의 규정을 적용하여 산출한 재산세 3,447,680원, 도시계획세 1,109,300원, 지방교육세 689,530원, 합계 5,246,510원을 2008.9.18. 청구인에게 부과고지하였다. 나.청구인은 이에 불복하여 2008.12.8. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 (1)청구인은 이 건 토지 및 그 지상의 건물(이하 “이 건 부동산”이라 한다)을 1962.10.5.부터 소유하면서 10년 가까이 거주하였고, 1977.1.1.부터는 타인에게 임대하고 있고, 이 건 토지상의 근린생활시설 건축물 56.2㎡(이하 “이 건 건축물”이라 한다)은 1937.5.13. 준공된 단층의 목조와즙으로 71년이 경과하여 그 건물가격(시가표준액)은 상식적으로 매우 낮을 수밖에 없고, 이 건 토지를 비롯한 OOO 지역은 OOOOOO 도심재개발사업계획에 의거 1982.4.26.부터 구역내에서 모든 건축물의 신축과 증축행위가 금지되었고, 2006.10.26.부터는 이 건 토지를 포함한 지역이 재정비촉진지구로 지정되어 계속적으로 건축허가제한구역으로 묶여있다. (2)처분청은 이 건 건축물의 시가표준액이 이 건 토지의 시가표준액의 3%에 미달하기 때문에 지방세법 시행령 제131조의2 제1항 제2호 나목에 의거 이 건 토지가 영업용 건축물의 부속토지에 해당되지 않는 것으로 보아 재산세 과세대상의 구분을 종합합산과세대상으로 구분하였다고 하였으나, 이 건 건축물의 시가표준액은 2008년도부터 이 건 토지의 시가표준액의 3% 미만으로 된 것이 아니라, 이미 수십 년 전부터 건물가격이 토지가격의 3%에 미달된 상태에 있었음에도 2008년에 들어와 비로소 이 건 건축물의 시가표준액이 이 건 토지의 시가표준액의 3% 미만으로 판정하는 것은 그 계산기준에 일관성이 없다.

(3) 지방세법 시행령 제131조의2 제1항 제2호 나목 규정은 모법인 지방세법 제182조 제1항 제2호에서 아무런 구체적 범위를 정하지 않은 사항을 독자적으로 정하고 있기에 위법한 규정이 아닐 수 없으며, 지방세법 시행령 제131조의2 제1항 제2호 나목 규정이 타당성을 가지려면 각종 행정규제 때문에 신 증축이 불가능하여 건물가격이 부득이 하락한 경우와 영업용 건축물이 오래된(10년 이상) 경우라면 소유자의 탈법의사가 없는 것으로 평가하여 본래대로 영업용 건축물로 보는 예외 규정을 두어야 하며, 이 건 토지는 도시재개발법에 의한 OOOOOO 도시재개발사업계획에 의거 “재개발구역” 및 도시재정비촉진을 위한 특별법에 근거하여 “재정비촉진지구”로 지정됨으로써 일체의 신 증축을 불허해 놓고서 건물의 가액이 토지가액의 3%에 미달한다는 이유로 영업용 건축물의 부속토지로 보지 않겠다는 것은 행정의 자기모순이다.

(4) 따라서, 이 건 토지의 재산세 과세대상을 종합합산과세대상으로 구분하는 것은 위법 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고, 합리적인 이유 없이 확장해석하거나 유추해석 하는 것은 허용되지 않으며, 재산세(토지)는 보유하는 토지에 담세력을 인정하여 과세하는 수익세적 성격을 지니고 있어 당해 토지를 보유하는 동안 매년 독립적으로 과세기준일 현재의 토지의 현황이나 이용상황에 따라 구분되는 것이며(OOO OOOOOOOOOO OO OOOOOOO OO), 지방세법 시행령 제131조의2 제1항에서는 건축물의 시가표준액이 당해 부속토지의 시가표준액이 100분의 3에 미달하는 건축물의 부속토지에 대해서는 종합합산과세대상으로 구분하도록 규정하고 있다. (2)이 건 토지는 일반상업지역의 재개발구역, 재정비촉진지구내에 소재한 토지로서 개별공시지가가 매년 상승되었고, 2007년도에는 별도합산과세대상 토지였으나, 2008년도 건축물의 시가표준액이 이 건 토지 시가표준액의 100분의 3에 미달하여 재산세 과세대상의 구분을 종합합산과세대상으로 변경하였으므로 이 건 재산세 등의 부과고지는 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 건축물의 시가표준액이 그 부속토지의 시가표준액의 100분의 3에 미달하는 경우, 그 부속토지의 재산세 과세대상을 종합합산과세대상으로 구분한 것이 적법한지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법 제111조 (과세표준) ②제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

1. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수가 동법의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다. 제182조 (과세대상의 구분) ①토지에 대한 재산세 과세대상은 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지중 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.

• 가. 이 법 또는 관계법령의 규정에 의하여 재산세가 비과세 또는 면제되는 토지
• 나. 이 법 또는 다른 법령의 규정에 의하여 재산세가 경감되는 토지의 경감비율에 해당하는 토지

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 대통령령이 정하는 건축물의 부속토지 및 별도합산과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지. 다만, 제1항제1호 가목 및 나목의 규정에 의한 토지는 이를 별도합산과세대상으로 보지 아니한다. 제187조 (과세표준) ①토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제111조제2항의 규정에 의한 시가표준액으로 한다.

(2) 지방세법 시행령 제131조 (건축물의 범위 등) ①제131조의2제1항의 규정에 의한 건축물의 범위에는 행정안전부령이 정하는 지상정착물, 과세기준일 현재 건물멸실등기를 한 날부터 6월이 경과하지 아니한 건축물 및 건축중인 건축물을 포함하되, 과세기준일 현재 건축기간이 경과하였거나 정당한 사유없이 6월 이상 공사가 중단된 건축물을 제외한다. 제131조의2 (별도합산과세대상토지의 범위) ①법 제182조제1항제2호 본문에서 "대통령령이 정하는 건축물의 부속토지"라 함은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 건축법 등 관계 법령의 규정에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용중인 건축물의 부속토지를 제외한다. <개정 2006.12.30> 2.건축물(제1호의 규정에 의한 공장용 건축물을 제외한다)의 부속토지 중 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건물외의 시설물의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항의 규정에 의한 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위 안의 토지 나.건축물의 시가표준액이 당해 부속토지의 시가표준액의 100분의 3에 미달하는 건축물의 부속토지

(3) 지방세법 시행규칙 제73조 (건축물시가표준액의 기준) 영 제131조의2 제1항 제2호 나목에서"건축물의 시가표준액"이라 함은 당해 건축물이과세기준일 현재 신축된 것으로 보아 계산한 시가표준액을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 관련 증빙자료에 의하면 아래의 사실이 확인된다. (가) 이 건 토지의 현황은 다음과 같다. 구분 면적 개별공시지가 시가표준액 용도지역 이 건 토지 102.5 11,100,000 1,137,750,000 일반상업지역 (나) 이 건 건축물 현황은 다음과 같다. 구분 면적 ㎡당 단가 시가표준액 용도 이 건 건축물 56.2 580,000 32,596,000 근린생활시설 (다) 이 건 토지 및 이 건 건축물의 연도별 시가표준액은 다음과 같다. 연도 이 건 토지(㎡·원) 이 건 건축물(㎡·원) 건물시가표준액/토지시가표준액 면적 개별공시지가 시가표준액 면적 신축가액 ㎡당 가액 시가표준액 2008 102.5 11,100,000 1,137,750,000 56.2 510,000 580,000 32,596,000 0.02865 2007 102.5 10,100,000 1,035,250,000 56.2 490,000 557,000 31,303,400 0.030238 2006 102.5 9,190,000 941,975,000 56.2 470,000 534,000 30,010,800 0.031859 ※ 이 건 건축물의 지수: 목조 70, 토기와 100, 근린생활시설 125, 잔가율(2008 신축) 0, 가감산율 100/100, 위치지수 130(개별공시지가 1000만원 이상), 위치지수 125(개별공시지가 700만원～1000만원)

(2) 쟁점에 대하여 본다. (가) 지방세법 제182조 제1항 제2호에서는 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 대통령령이 정하는 건축물의 부속토지 및 별도합산과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지를 별도합산과세대상으로 규정하고 있고, 지방세법 시행령 제131조의2 제1항 제2호 나목에서는 공장용 건축물을 제외한 건축물의 부속토지 중 건축물의 시가표준액이 당해 부속토지의 시가표준액의 100분의 3에 미달하는 건축물의 부속토지를 별도합산과세대상에서 제외하는 것으로 규정하고 있고, 지방세법 시행규칙 제73조에서는 영 제131조의2 제1항 제2호 나목에서 "건축물의 시가표준액"을 당해 건축물이 과세기준일 현재 신축된 것으로 보아 계산한 시가표준액으로 규정하고 있다. (나)조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고, 합리적인 이유 없이 확장해석하거나 유추해석 하는 것은 허용되지 않으며, 토지에 대한 재산세는 보유하는 토지에 담세력을 인정하여 과세하는 수익세적 성격을 지닌 재산세로서 당해 토지를 보유하는 동안 매년 독립적으로 과세기준일 현재의 토지의 현황이나 이용상황에 따라 구분되는 것이라 할 것이다(OOO OOOOOOOOOO OO OOOOOOO OO OO). (다)위 사실관계의 이 건 토지 및 이 건 건축물의 연도별 시가표준액에서 본바와 같이 이 건 토지는 2006년과 2007년의 이 건 건축물의 시가표준액이 이 건 토지의 시가표준액의 100분의 3을 초과하나, 2008년도의 이 건 건축물의 시가표준액이 이 건 토지 시가표준액의 100분의 3에 미달하는 사실을 알 수 있다.

(3) 따라서, 처분청이 이 건 토지의 재산세 과세대상을 종합합산과세대상으로 구분하여 산출한 이 건 재산세 등의 부과처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.