[요지] 건축물의 시가표준액이 당해 부속토지의 시가표준액의 100분의 3에 미달하는 쟁점토지에 대하여 처분청에서 별도합산과세대상 토지가 아닌 종합합산과세대상 토지로 구분하여 재산세를 부과 고지한 것은 적법하다 할 것임
[요지] 건축물의 시가표준액이 당해 부속토지의 시가표준액의 100분의 3에 미달하는 쟁점토지에 대하여 처분청에서 별도합산과세대상 토지가 아닌 종합합산과세대상 토지로 구분하여 재산세를 부과 고지한 것은 적법하다 할 것임
[주 문]
1. 처분청이 2008.9.10. 청구인에게 한 재산세 29,911,420원, 도시계획세 9,048,420원, 지방교육세 5,982,280원, 합계 44,942,120원의 부과처분은 OOOOO OOO OOO OOOOO 토지 17.9㎡에 대한 재산세를 비과세하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
2. 나머지 심판청구는 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 처분청은 쟁점토지에 대하여 2007년도까지 이를 별도합산과세대상 토지로 구분하여 재산세를 부과고지 하였음에도 쟁점토지상에 소재하는 건축물의 시가표준액이 쟁점토지 시가표준액의 100분의 3에 미달한다는 사유로 이를 종합합산과세대상 토지로 보아 2008년도 재산세 등을 부과고지 하였으나, 쟁점토지상 소재하는 건축물의 연면적은 410.32㎡이고 쟁점토지의 면적은 717.1㎡로서 그 비율이 57.22%를 차지하고 있으므로 이는 나대지 등 요식행위로 설치한 가건물로 볼 수 없으며, 당해 건축물은 20년동안 상업용시설로 사용되고 있는 임대용 건물으로서 영업 및 판매시설로 사용되고 있으므로 건축물의 가치 평가는 지방세법이 아닌 상속세 및 증여세법상 임대용 건물의 평가액을 기준으로 하여 그 가치를 평가하는 것이 건축물의 가치를 제대로 평가하는 것이라 할 것이므로, 쟁점토지 중 OOO OOOOO 지상 건축물을 상속세 및 증여세법에 의하여 평가한 가액은 764,425,000원으로서 건축물의 시가표준액이 쟁점토지의 시가표준액인 9,280,440,000원의 100분 3을 초과하는 8.24%에 해당하므로 쟁점토지를 별도합산과세대상 토지로 보아 재산세 등을 부과하여야 한다.
(2) 또한, 청구인이 1978.3.17. 취득한 쟁점토지와 그 지상 건축물은 1982.4.26. OOOO구역 도심재개발사업구역의 지정에 의하여 1982.4.26.부터 현재까지 각종 규제로 인하여 청구인이 자의적으로 건축물을 신축하거나 개축을 할 수 없도록 행위가 제한되어 재산권이 침해되고 있음에도 이러한 각종 규제와 건축물의 사용현황 등을 전혀 고려하지 아니하고 단지 건축물의 시가표준액이 그 부속토지의 시가표준액의 100분 3에 미달한다는 사유로 쟁점토지를 종합합산과세대상 토지로 보아 재산세를 부과 고지한 것은 부당하다 할 것이고, 쟁점토지 중 OOO OOOOO 토지 17.9㎡의 경우에는 공부상 지목이 “대지”이지만 그 실제 이용현황이 일반인들의 자유로운 통행에 기여할 목적으로 개설한 사도에 해당하므로 지방세법 시행령제137조 제1항 제1호에 의하여 재산세 등을 비과세하여야 한다.
(1) 지방세법 제182조 제1항, 제183조 제1항, 제187조 제1항, 제195조의2, 같은 법 시행령 제131조의2 제1항, 부칙 제5조의 규정을 종합하면, 재산세는 과세기준일(6.1.) 현재 재산을 사실상 소유한 자에게 납세의무가 있다 할 것이고, 토지의 과세대상은 종합합산, 별도합산, 분리과세 대상으로 구분하고, 별도합산과세대상 토지에서 대통령령이 정하는 건축물의 부속토지 중 건축물의 시가표준액이 당해 부속토지의 시가표준액이 100분의 3에 미달하는 건축물의 부속토지에 대해서는 종합합산 과세하도록 규정하고 있고, 쟁점토지상에 존재하는 건축물의 시가표준액이 그 부속토지의 시가표준액의 100분 3에 미달하므로 처분청에서 쟁점토지를 종합합산과세대상 토지로 보아 재산세를 부과 고지한 것은 정당하다.
(2) 쟁점토지는 OO재정비촉진지구 지정(2008.10.26 서울특별고시 제2006-356호)에 의하여 현재 도시재정비촉진을 위한 특별법 제5조 제3항 규정에 의하여 재정비촉진지구로 지정되어 건축물에 관한 일체의 증·개축이 금지되어 있고, 또한 쟁점토지의 시가표준액(개별공시지가)은 매년 꾸준히 상승하였으나 쟁점토지의 건축물은 상대적으로 매년 가치가 하락하므로 관계법령상 규제가 없었더라면 청구인은 당연히 증·개축을 통하여 건축물의 시가표준액이 쟁점토지의 시가표준액의 100분의 3에 미달하게 될 일은 없었을 것이라고 주장하지만, 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고, 합리적인 이유 없이 확장해석하거나 유추해석 하는 것은 허용되지 않으며, 재산세(토지)는 보유하는 토지에 담세력을 인정하여 과세하는 수익세적 성격을 지니고 있어 당해 토지를 보유하는 동안 매년 독립적으로 과세기준일 현재의 토지의 현황이나 이용 상황에 따라 구분되는 것이라 할 것이므로(OOO OOOOOOOOOOO OOOOOOO OO), 쟁점토지상에 소재하는 건축물의 시가표준액이 쟁점토지의 시가표준액의 100분의 3에 미달하는지를 판별하기 위한 건축물의 시가표준액 산출방식은 지방세법 시행규칙 제73조 규정에 의하여 재산세(토지) 과세기준일 현재 당해 건축물이 신축된 것으로 계산한 것이며 건축물의 시가표준액 또한 매년 건물신축기준가액, 가산율 및 기타 건축물의 시가표준액 결정항목들이 인상되어 결정된다는 점과, 관계법령에 의해 증·개축이 금지되지 않았다면 당연히 신청인이 증·개축을 통하여 문제를 해결하였을 것이라는 주장은 재산세(토지) 문제를 해결하기 위하여 행한 증·개축으로 인한 제세발생 및 그 관리나 사용문제 등 여타 문제를 감안하면 단지 가능성에 대한 개연성 정도에 그치는 것이지 반드시 그 결과로 귀결된다는 원칙이 아니므로 처분청의 이 건 재산세 등의 부과처분은 정당하다 할 것이다.
(3) 하지만, 쟁점토지 중 OOO OOOOO 토지에 대하여 보면, 건축선 후퇴에 따른 공지는 법적 강제에 의하여 발생하고 사실상 도로에 가까우며, 건축시 용적률에 포함되지 않으므로 비과세로 판단되어지지만, 건축선 후퇴에 따른 공지라도 특정인만 사용 또는 당해 토지소유자가 독점적 배타적으로 사용 수익하는 경우라면 비과세 배제하여야 할 것이므로, 쟁점토지 중 OOO OOOOO 토지에 대한 현황 확인결과 그 소유 대지 주위에 일반인들이 통행할 수 있도록 되어 있으며, 그 소유 공지를 불특정 다수인의 통행로로 제공되고 있는 사실이 확인되므로 청구인의 주장이 이유 있다고 판단된다.
3. 심리 및 판단
(1) 건축물의 시가표준액이 그 부속토지의 시가표준액의 100분 3에 미달하는 경우, 그 부속토지를 종합합산과세대상 토지로 구분하여 재산세를 부과고지한 것이 적법한지 여부
(2) 쟁점토지 중 OOO OOOOO 토지가 일반인의 자유로운 통행에 공여되는 경우로서 재산세 비과세 대상인 도로에 해당되는지 여부
(1) 지방세법 제111조 (과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.
1. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수가 동법의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.
2. 제1호외의 건축물(새로 건축함으로써 취득당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다)과 선박ㆍ항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류ㆍ구조ㆍ용도ㆍ경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액 제182조 (과세대상의 구분) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지중 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 대통령령이 정하는 건축물의 부속토지 및 별도합산과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지. 다만, 제1항제1호 가목 및 나목의 규정에 의한 토지는 이를 별도합산과세대상으로 보지 아니한다. 제186조(용도구분에 의한 비과세) 다음 각호에 규정하는 재산(제112조 제2항의 규정에 의한 과세대상을 제외한다)에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다. 다만, 대통령령이 정하는 수익사업에 사용하는 경우와 당해 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산 및 당해 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대하여는 그러하지 아니하다.
4. 대통령령이 정하는 도로·하천·제방·구거·유지·사적지 및 묘지 제187조 (과세표준) ① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제111조 제2항의 규정에 의한 시가표준액으로 한다.
(2) 지방세법 시행령 제131조 (건축물의 범위 등) ① 제131조의2 제1항의 규정에 의한 건축물의 범위에는 행정안전부령이 정하는 지상정착물, 과세기준일 현재 건물멸실등기를 한 날부터 6월이 경과하지 아니한 건축물 및 건축중인 건축물을 포함하되, 과세기준일 현재 건축기간이 경과하였거나 정당한 사유없이 6월 이상 공사가 중단된 건축물을 제외한다.
② 제131조의2 및 제132조의 규정에 의한 공장용 건축물의 범위에 관하여는 행정안전부령으로 정한다. 제131조의2 (별도합산과세대상토지의 범위) ① 법 제182조 제1항 제2호 본문에서 "대통령령이 정하는 건축물의 부속토지"라 함은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 건축법 등 관계 법령의 규정에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용중인 건축물의 부속토지를 제외한다.
1. 특별시지역·광역시지역 및 시지역(다음 각목의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한다) 안의 공장용 건축물의 부속토지로서 공장용 건축물의 바닥면적(건물외의 시설물의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항의 규정에 의한 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 범위 안의 토지
2. 건축물(제1호의 규정에 의한 공장용 건축물을 제외한다)의 부속토지 중 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건물외의 시설물의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항의 규정에 의한 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위 안의 토지
1. 도로 도로법에 의한 도로 그 밖에 일반인의 자유로운 통행에 공여할 목적으로 개설한 사도. 다만, 건축법 시행령 제80조의2에 따른 생긴 대지 안의 공지를 제외한다.
(3) 지방세법 시행규칙 제73조 (건축물시가표준액의 기준) 영 제131조의2 제1항 제2호 나목에서 "건축물의 시가표준액"이라 함은 당해 건축물이 과세기준일 현재 신축된 것으로 보아 계산한 시가표준액을 말한다.
(1) 쟁점토지는 일반상업지역에 소재하고 있는 토지로서 건축법에 의한 건축허가착공제한지역, 도시재개발법에 의한 재개발구역 및 도시재정비 촉진을 위한 특별법에 의한 재정비촉진지구(OO) 등으로 지정되어 있어 건축물의 신·증축이 제한되고 있다.
(2) 쟁점토지 상에는 453.29㎡ 규모의 2개동의 근린생활시설용 건축물이 소재하고 있으며, 지방세법제111조 제2항의 규정에 의하여 산정한 건축물의 시가표준액이 254,748,980원으로서 당해 건축물의 부속토지인 쟁점토지의 시가표준액 9,280,440,000원의 100분의 3에 미달하는 2.748%에 불과한 사실이 확인되고 있다.
(3) 이에 처분청은 청구인이 2008년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 소유하고 있는 쟁점토지에 대하여 이를 종합합산과세대상 토지로 구분하여 재산세 등 44,942,120원을 2008.9.10. 청구인에게 부과고지 하였다.
(4) 이에 대하여 청구인은 쟁점토지가 1982.4.26. OOOO구역 도심재개발사업구역으로 지정되어 청구인이 독자적으로 건축물을 신축하거나 개축할 수가 없도록 건축허가를 제한하고 있음에도 건축물의 시가표준액이 당해 부속토지의 시가표준액의 100분의 3에 미달한다는 사유로 이를 종합합산과세하는 것은 부당하므로 상속세 및 증여세법에 의하여 평가한 가액을 적용하여 그 비율을 산출하여야 하고, 쟁점토지 중 OOO OOOOO 토지의 경우에는 일반인의 자유로운 통행에 공여되는 사도에 해당하므로 이에 대한 재산세는 비과세 하여야 한다고 주장한다.
(5) 쟁점(1)에 대하여 본다. 살피건대, 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고, 합리적인 이유 없이 확장해석하거나 유추해석 하는 것은 허용되지 않으며, 재산세(토지)는 보유하는 토지에 담세력을 인정하여 과세하는 수익세적 성격을 지니고 있어 당해 토지를 보유하는 동안 매년 독립적으로 과세기준일 현재의 토지의 현황이나 이용상황에 따라 구분하여야 할 것(OOO OOOOOOOOOO OO OOOOOOO OO)이고, 건축허가착공제한지역, 재개발구역 및 재정비촉진지구 등으로 지정되어 있어 건축물을 신축하거나 증축하지 못하는 정당한 사유가 있는 지의 여부 등을 고려하고 있지 아니한다 할 것이므로, 건축물의 시가표준액이 당해 부속토지의 시가표준액의 100분의 3에 미달하는 쟁점토지에 대하여 처분청에서 지방세법 시행령제131조의2 제1항의 규정에 따라 별도합산과세대상 토지가 아닌 종합합산과세대상 토지로 구분하여 재산세를 부과 고지한 것은 적법하다 할 것이고, 쟁점토지 상에 소재하는 건축물의 평가를 상속세 및 증여세법에 의하여 평가한 가액으로 하여 달라는 청구인의 주장은 이유 없다 할 것이다.
(6) 쟁점(2)에 대하여 본다. (가) 지방세법 제186조 제4호 및 지방세법 시행령 제137조 제1항 제1호 본문에서 재산세의 비과세대상으로 규정한 일반인의 자유로운 통행에 공여할 목적으로 개설한 사도는 사도법 제4조에 의한 허가를 받아 개설된 사도에 한정되는 것이 아니고, 처음부터 일반인의 자유로운 통행에 공할 목적으로 개설한 사도는 물론 사도의 소유자가 당초 특정한 용도에 제공할 목적으로 설치한 사도라고 하더라도 당해 사도의 이용실태, 사도의 공도에의 연결상황, 주위의 택지의 상황 등 제반 사정에 비추어 사도의 소유자가 일반인의 통행에 대하여 아무런 제약을 가하지 않고 있고, 실제로도 널리 불특정 다수인의 통행에 이용되고 있다면 그러한 사도는 모두 이에 포함된다고 할 것이다O(OO OOO OOO OOOOOOOOOO OO OOOOOOO OO, OOOOOOOO OO OOOOOOO OO, OOOOOOOOOO OO OOOOOOOOO OO O OO), (나) 살피건대,쟁점토지 중 OOO OOOOO 토지의 경우 OOO OOOOO, OOOOO 등 인근토지의 진입로로 이용되고 있는 사실이 확인되고 있는바, OOO OOOOO 토지가 공부상 지목이 대지이지만 그 실제 이용현황이 일반인의 자유로운 통행에 공여되고 있는 사도에 해당하여 재산세 비과세 대상에 해당한다는 사실을 확인되는 이상 이에 대한 재산세는 비과세 하여야 할 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.