[요지] 사업주체의 외부의 불가항력적인 사정이 아닌 청구법인의 내부사정에 해당하는 것으로 6월 이상 건축공사가 중단된 경우 종합합산과세대상으로 보아 과세한 처분은 정당함
[요지] 사업주체의 외부의 불가항력적인 사정이 아닌 청구법인의 내부사정에 해당하는 것으로 6월 이상 건축공사가 중단된 경우 종합합산과세대상으로 보아 과세한 처분은 정당함
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분 개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 첫째, 지상에 공동주택 및 판매시설 등의 건축물을 신축중이던 이 건 토지를 2005.3.21. 법원의 경매에 의하여 취득하였지만 이 건 토지 취득 전에 제기되었던 다수(104명)의 수분양자들의 분양납입금 문제를 2005.12.7. 전원합의로 완전히 해결한 후, 건축물 신축공사를 재개하려고 하였으나, 이 건 토지의 종전 소유자인 OOO 주식회사(이하 “이 건 쟁점법인”이라 한다)가 뜻하지 아니하게 불법적으로 이 건 토지의 인도를 거부하여 불가피하게 소송OOO을 통하여 2007.6.26. 이 건 토지를 인도받고, 2008.4.3. 철골구조물까지 완전히 인도받는 등 공사진행을 위하여 정상적인 노력을 다하고 있는 바, 청구법인은 상식적으로 법원으로부터 경매를 통하여 적법하게 취득한 이 건 토지를 이 건 쟁점법인이 불법적으로 인도를 거부하리라고는 사전에 인지할 수 없었으며, 이와 같이 매도인의 예상하지 못한 불법행위로 공사진행을 못하게 되었으므로 이는 청구인의 내부사정이 아니라 외부요인에 의한 것이고, 이 건 토지를 인도받아 공사를 계속하기 위하여 소송과 공사중단은 불가피하였으므로 이는 정당한 사유에 해당되며, 청구법인이 이 건 토지 및 동 지상의 구조물을 인도받은 후, 기 건축된 구조물의 부식 등에 따른 공사방법 변경검토, 용역발주 및 정밀안전 진단에 따른 복공시설 보강공사를 시행하는 등 진지한 노력을 다하고 있는 점, 토지 투기억제 및 토지효율성 증대 차원에서 나대지에 대하여 종합합산과세하는 입법취지에 비추어 보더라도 이 건 토지는 별도합산과세대상으로 구분하여 재산세 등을 부과하여야 한다.
(2) 둘째, 지방세법 시행령 제132조 제5항 제8호에서는 주택법상 주택건설 사업자의 주택건설사업에 공여되는 토지는 분리과세대상으로 규정하고 있는 바, 이 건 토지는 전 소유자인 이 건 쟁점법인이 주택법상 주택건설 사업자로서 주상복합건축물 건축허가(주택이 약80%)를 받아 건축하다가 공사중단된 상태에서 주택법상 주택건설사업자인 청구인이 건축할 권리를 승계(처분청으로부터 건축주 변경허가를 2008.7.29. 받음)받아 주상복합건설공사에 공여되고 있는 사실은 처분청에서도 인정하고 있으므로 이 건 토지 중 주택건설사업에 공여되는 부분은 안분하여 분리과세 하여야 한다.
(1) 지방세법 시행령 제131조 제1항에서 규정하고 있는 “정당한 사유”라 함은 사업주체의 내부사정이 아닌 사업주체 외부의 불가항력적인 사정 즉 천재지변이나 법령에 의한 제한․금지 등 당해 주체로서 어찌할 수 없는 불가피한 사유를 말하는 것으로 청구법인의 경우, 당초부터 이 건 토지의 경매사건 감정평가서상 동 지상에 건축중이던 철골구조물은 제시목록외의 물건으로 장기간 방치되어 철골구조물 공사와 관련 수많은 이해관계가 있다는 것을 인지한 상태에서 낙찰 받았으며, 이 건 토지 취득 이후 2008년도 재산세 과세기준일까지 공사가 중단된 것은 철골구조물 철거 등과 관련된 소송 등의 일련의 과정에서 기인한 것으로 이는 사업주체의 외부의 불가항력적인 사정이 아닌 청구법인의 내부사정에 해당하는 것으로 천재지변이나 법령에 의한 제한․금지 등 당해 사업주체로서 어찌 할 수 없는 정당한 사유에 해당하지 아니한다고 할 것이므로 이 건 토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세를 부과고지 한 처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
(1) 지방세법 제182조(과세대상의 구분) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지중 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 대통령령이 정하는 건축물의 부속토지 및 별도합산과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지. 다만, 제1항제1호 가목 및 나목의 규정에 의한 토지는 이를 별도합산과세대상으로 보지 아니한다.
3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각목의 1에 해당하는 토지
(2) 지방세법 시행령 제131조의2 (별도합산과세대상토지의 범위)
① 법 제182조제1항제2호 본문에서 "대통령령이 정하는 건축물의 부속토지"라 함은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 건축법 등 관계 법령의 규정에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용중인 건축물의 부속토지를 제외한다.
1. 특별시지역·광역시지역 및 시지역(다음 각목의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한다) 안의 공장용 건축물의 부속토지로서 공장용 건축물의 바닥면적(건물외의 시설물의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항의 규정에 의한 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 범위 안의 토지
2. 건축물(제1호의 규정에 의한 공장용 건축물을 제외한다)의 부속토지 중 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건물외의 시설물의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항의 규정에 의한 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위 안의 토지
8. 주택법에 의하여 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(주택법 제32조의 규정에 의한 주택조합 및 고용자인 사업주체와 도시 및 주거환경정비법 제7조 내지 제9조의 규정에 의한 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 동법에 의한 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 공여되고 있는 토지
(3) 주택법 제16조 (사업계획의 승인) ① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하고자 하는 자 또는 대통령령이 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하고자 하는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사설계도서 등 대통령령이 정하는 서류를 첨부하여 시·도지사(국가·대한주택공사 및 한국토지공사가 시행하는 경우와 대통령령이 정하는 경우에는 건설교통부장관을 말한다. 이하 이 조 및 제17조에서 같다)에게 제출하고 그 사업계획승인을 얻어야 한다. 다만, 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
(4) 주택법 시행령 제15조 (사업계획의 승인) ① 법 제16조제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 호수"라 함은 단독주택의 경우에는 20호, 공동주택의 경우에는 20세대를 말하며, "대통령령이 정하는 면적"이라 함은 1만제곱미터를 말한다.
② 법 제16조제1항 단서의 규정에 의하여 국토의계획및이용에관한법률에 의한 도시지역중 상업지역(유통상업지역을 제외한다) 또는 준주거지역안에서 300세대 미만의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우로서 다음 각호의 요건을 충족하는 경우와 농어촌주택개량촉진법에 의한 농어촌주거환경개선사업중 농업협동조합중앙회가 조달하는 자금으로 시행하는 사업에 대하여는 이를 사업계획승인대상에서 제외한다.
1. 1세대당 주택의 규모가 제21조제1항의 규정에 의한 공동주택의 규모에 적합한 경우
2. 당해 건축물의 연면적에 대한 주택연면적 합계의 비율이 90퍼센트 미만인 경우 제21조 (주택의 규모 및 규모별 건설비율)
① 법 제21조제1항제4호의 규정에 의하여 사업주체가 건설·공급할 수 있는 주택의 규모는 단독주택은 1호당 330제곱미터 이하로 하고, 공동주택은 1세대당 297제곱미터 이하로 한다.
(1) 이 건 쟁점법인이 1995.11.23. 이 건 토지 중 대구광역시 OOO 537-4번지 외 2필지 토지 1,708㎡상에 근린생활시설 및 공동주택건축허가를 받은 후, 1996.9.13. 이 건 토지 중 같은 동 538-3번지 외 2필지 토지 1,891㎡상에 판매시설 및 공동주택 건축허가를 받았고, 1998.1.31. 이 건 토지상에 지하 6층, 지상 3층 철골구조물을 설치한 상태에서 이 건 쟁점법인의 부도가 발생하였으며, 청구법인이 2005.3.21. 임의경매로 이 건 토지를 취득하였고, 2005.4.6. 이 건 쟁점법인에 구조물철거 및 토지인도청구의소 제기하여 2005.8.8. 이 건 쟁점법인은 청구법인에게 이 건 토지상의 철골구조물을 철거하고, 이 건 토지를 인도하라는 판결OOO을 받았으며, 2005.12.7. 청구법인이 이 건 토지상의 건축물 수분양자 104명 대표 김OOO와 분양납입금의 40%를 본 건축물 분양완료후 지급한다는 상호합의서 작성․공증하였고, 2007.6.26. 청구법인이 이 건 쟁점법인에게 이 건 토지 손해배상 소송OOO을 제기하여 이 건 쟁점법인은 청구법인에게 227,712,210원과 2006.8.23.부터 별지 목록 기재 각 토지의 인도완료일까지 월 13,496,250원의 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결을 받았으며, 2007.10.19. 이 건 쟁점법인의 이 건 토지인도 항소소송이 기각OOO되었고, 2008.4.28. 청구법인의 대표이사인 이OOO가 이 건 철골구조물을 1,001,000,000원에 경락받았으며, 2008.6.23. 주식회사 OOO을 설립하였고, 2008.6.25. 주식회사 OOO 건설사업자 등록을 한 후, 2008.7.29. 이 건 지상 건축물의 건축주를 이 건 쟁점법인에서 청구법인과 주식회사 OOO로 변경하는 건축물관계자변경신고를 필한 사실은 제출된 자료에서 알 수 있다.
(2) 먼저, 청구법인이 이 건 토지상에 건설공사를 하지 못한 정당한 사유가 있었는지에 대하여 보면, 지방세법 시행령 제131조 제1항에서 과세기준일 현재 건축기간이 경과하였거나 정당한 사유 없이 6월 이상 공사가 중단된 건축물의 부속토지는 별도합산과세대상에서 제외한다고 규정하고 있고, 동 규정에서 공사가 중단된 정당한 사유가 있는지 여부는 당해 건축물의 건축주체에게 건축공사를 중단할 수 밖에 없는 특별한 사유가 있었는지 여부를 판단하여야 하는 것인 바, 청구법인의 경우 이 건 토지를 2005.3.21. 취득하였으나, 이 건 재산세 과세기준일이 경과한 2008.7.29.에서야 건축물관계자변경신고를 통하여 이 건 토지상에 건축중이던 건축물의 건축주를 이 건 쟁점법인에서 청구법인 등으로 변경하였으므로 이 건 재산세 과세기준일 현재는 청구법인은 이 건 토지만 소유하고 있을 뿐 동 지상에 중단된 건축공사의 건축주체는 이 건 쟁점법인이기 때문에 청구법인에게 건축공사를 중단한 정당한 사유가 있었는지 여부는 이 건 재산세 부과처분에 영향을 미칠 수는 없다고 할 것이다.
(3) 다음으로 이 건 토지의 일부가 분리과세대상 토지에 해당하는지에 대하여 보면, 지방세법 시행령 제132조 제4항 제8호에서는 주택법에 따라 주택건설업자 등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 공여되고 있는 토지를 분리과세대상 토지로 규정하고 있고, 주택법 제16조 제1항 단서, 같은 법 시행령 제15조 제2항 및 제21조에 의하면 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 도시지역 중 상업지역(유통상업지역을 제외한다) 또는 준주거지역안에서 300세대 미만의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우로서 당해 건축물의 연면적에 대한 주택연면적 합계의 비율이 90%미만인 경우와 1세대당 공동주택의 규모가 297㎡이하인 경우에 대하여는 이를 사업계획승인대상에서 제외하도록 규정하는 등 사업계획승인대상을 별도로 정하고 있는 바, 이 건 토지의 경우 건축허가 신청서에서 용도지역이 근린상업지역 내지 일반주거지역내에 소재하고 있는 것으로 기재하고 있고, 지상에 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 하여 건축허가를 받았으며, 주택법에 의하여 사업계획승인을 받은 사실을 발견할 수 없는 점을 미루어 보면, 주택법에 따른 사업계획승인대상에 해당되지 아니한다고 보여지므로 지방세법 시행령 제132조 제4항 제8호에서 규정하고 있는 분리과세대상 토지에 해당하지 아니한다고 할 것인 바, 이 건 토지의 일부가 분리과세대상이라는 청구법인의 주장 또한 받아들이기 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청에서 청구법인에게 이 건 재산세 등을 부과고지한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.