지목변경에 따른 취득세 등의 과세표준액 적용이 적법한 지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요 가.청구인은2008.6.16. OOO 답 911㎡(이하 “이 건 토지”라 한다) 상에 제1종 근린생활시설(소매점) 360㎡를 신축하여이 건 토지의 지목을 “답”에서 “대지”로 변경한 후, 2008.6.26.이 건 토지의 지목변경 전의 시가표준액 100,210,000원과 지목변경 후의 시가표준액 393,552,000원의 차액인 293,342,000원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세5,866,840원, 농어촌특별세 586,680원, 합계 6,453,520원을신고·납부하였다.

• 나. 청구인은 이에 불복하여 2008.7.10. OOO에게 이의신청을 제기하여 2008.9.1. 기각결정을 통지 받고 2008.10.31. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인이 이 건 토지를 취득하기 이전인 2006.8.10. 처분청으로부터 근생(소매점)부지조성을 위한 개발행위허가(제2006-340호)를 득한 상태에서 사실상 대지에 해당하는 가격(220,000,000원)을 지급하고 2006.8.22. 이 건 토지를 취득한 것이므로, 이 건 토지 취득 당시에 이미 지목변경에 따른 지가상승분이 반영된 상태이기 때문에 지목변경에 따른 취득세 등의 과세표준액을 산정함에 있어 이 건 토지의 취득가액을 그 과세표준액에서 공제하여야 하고, 처분청에서 이 건 토지의 지목변경 후의 시가표준액을 산정하면서 이 건 토지와 이용현황 등이 유사한 토지를 기준으로 하여 그 가액을 산정하여야 함에도, 이 건 토지 인근의 대지(OOO, 1㎡당 247,000원)와 공장용지(OOO, 1㎡당 314,000원) 보다 높게 산정된 가액(1㎡당 432,000원)을 시가표준액으로 적용하는 것은 부당하고, 2008.1.3. 주식회사 OOO에서 평가한 감정가액(1㎡당 240,000원) 보다 월등히 높아 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 이 건 토지의 취득 이전에 근린생활시설로 개발행위허가를 받아 대지에 상당하는 매매대금을 지급하였다거나 이 건 토지의 취득이전에 건축공사에 착공하였다고 하더라도 지목변경에 따른 취득세 납세의무는 이 건 토지의 취득에 따른 취득세 납세의무와는 관계 없이 독립적으로 존재하는 것이므로, 지목변경 후의 시가표준액에서 이 건 토지의 취득가액(220,000,000원)을 차감한 금액으로 과세표준을 산정할 수는 없다 할 것이므로, 처분청에서 이 건 토지의 2007년도 개별공시지가(1㎡당 110,000원)를 변경전의 시가표준액으로 하고, 이 건 토지와 용도지역 및 토지의 이용 상황이 동일한 “OOO” 토지를 비교표준지로 하여 국토해양부장관이 제공한토지가격비준표를 사용하여 산정한 가액(1㎡당 432,000원)을 지목변경 후의 시가표준액으로 하여 그 차액을 기준으로 산출한 이 건 취득세 등의 과세표준액을 산출한 것은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 지목변경에 따른 취득세 등의 과세표준액 적용이 적법한 지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법 제105조 (납세의무자 등) ⑤ 선박·차량과 기계장비의 종류의 변경 또는 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 이를 취득으로 본다. 제111조 (과세표준) ③ 건축물을 건축(신축 및 재축을 제외한다) 또는 개수한 경우와 대통령령이 정하는 선박·차량 및 기계장비의 종류변경 또는토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다.이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령이 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 기타 무상취득 및 소득세법제101조제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.

3. 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득

(2) 지방세법 시행령 제73조 (취득의 시기 등) ⑧ 토지의 지목변경에 따른 취득은 토지의 지목이 사실상 변경된 날(사실상 변경된 날이 불분명한 경우에는 공부상 지목이 변경된 날을 말한다)에 취득한 것으로 본다. 이 경우 지목변경일 이전에 임시로 사용하는 부분에 대하여는 사실상 사용한 날에 취득한 것으로 본다. 제82조(토지의 지목변경에 대한 과세표준액)법 제111조 제3항의 규정에 의한 토지의 지목변경으로 인하여 증가한 가액은 토지의 지목이 사실상 변경된 때를 기준으로 하여 지목변경 전의 시가표준액(지목변경 공사착공일 현재 결정·공시되어 있는 개별공시지가를 말한다)과 지목변경 후의 시가표준액(지목변경후의 개별공시지가가 결정·고시되지 아니한 때에는 지방자치단체의 장이 인근 유사토지의 가액을 기준으로 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 지방자치단체의 장이 산정한 가액을 말한다)의 차액으로 한다.다만, 제82조의2의 규정에 의한 판결문·법인장부에 의하여 지목변경에 소요된 비용이 입증되는 경우에는 그 비용으로 한다. 제82조의2 (취득가격의 입증 등) ① 법 제111조 제5항 제3호에서 “판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호에 정하는 것을 말한다.

2. 법인장부: 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표, 결산서

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 이 건 토지를 취득하기 전인 2006.8.10. 처분청으로부터 근린생활시설(소매점)부지조성을 목적으로 하는 개발행위허가를 득한 후, 2006.8.22. 이 건 토지를 OOO으로부터 매매대금을 220,000,000원(241,492원/㎡)으로 하고, 잔금을 계약과 동시에 일시불로 지급하는 조건으로 하여 취득하였다.

(2) 청구인은 2006.8.23. 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률의 규정에 의하여 이 건 토지의 거래당사자, 계약체결일, 부동산 실거래가격 등을 처분청에 신고한 후, 같은 날 이 건 토지의 취득가격인 220,000,000원을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고·납부하였다.

(3) 청구인은 이 건 토지상에 제1종 근린생활시설(소매점) 360㎡를 신축하고자 2007.11.27. 건축허가를 받고, 2008.6.16. 건축물을 신축하여 이 건 토지의 지목을 “답”에서 “대지”로 변경하였다.

(4) 처분청은 2008.6.26. 청구인이 이 건 토지의 지목변경에 따른 취득세 등을 신고함에 따라 이 건 토지의 지목변경 전의 시가표준액 100,210,000원과 지목변경 후의 시가표준액 393,552,000원의 차액인 293,342,000원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등 6,453,520원의 신고납부서를 교부하였다.

(5) 처분청은 이 건 토지에 대한 지목변경 후의 시가표준액을 산정하면서 이 건 토지와 유사한 인근의 “OOO(1㎡당 490,000원)” 토지를 비교표준지로 하여 공통비준표 상 토지용도(1.00), 고저(1.00), 형상(1.05), 방위(1.00), 도로접면(0.84) 등을 적용하여 산정한 배율(0.882)을 적용하여 산정한 지가(1㎡당 432,000원)를 기준으로 계산한 지목변경 후의 시가표준액 393,552,000원을 산출하였음을 알 수 있다.

(6) 살피건대, 지방세법제105조 제5항 및 제111조 제3항, 같은 법 시행령 제82조에서 취득의 범위에 지목변경을 포함하고 있고, 지목변경에 따른 취득세 과세표준은 그로 인하여 증가된 가액으로 하고 있으며, 이때 증가한 가액은 토지의 지목이 변경된 때를 기준으로 하여 지목변경전의 시가표준액과 지목변경후의 시가표준액의 차액으로 하되, 다만, 법인장부 등에 의하여 지목변경에 소요된 비용이 입증되는 경우에는 그 비용으로 한다고 규정하고 있고, 지방세법 시행령 제82조에서 "토지의 지목변경으로 인하여 증가한 가액"은 토지의 지목이 사실상 변경된 때를 기준으로 하여 지목변경 전의 시가표준액과 지목변경 후의 시가표준액(지목변경 후의 개별공시지가가 결정·고시되지 아니한 때에는 지방자치단체의 장이 인근 유사토지의 가액을 기준으로 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 평가한 가액에 지방자치단체의 장이 산정한 가액을 말한다)의 차액으로 한다고 규정하고 있는바,

(7) 청구인은 이 건 토지를 취득할 당시 근린생활시설 부지조성을 위한 개발행위를 득한 상태에서 사실상 대지인 토지를 대지에 해당하는 가격으로 취득하였으므로 그 취득가격은 지목변경에 따른 과세표준 산정시 이를 공제하여야 한다는 주장이지만, 지목변경으로 인한 간주취득의 요건은 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가격이 증가하였는지의 여부를 기준으로 과세대상 여부를 판단하는 것이지 토지의 매수인이 당초 토지를 얼마에 취득했는지의 여부와는 무관하다 할 것이고, 이 건 토지의 경우와 같이 “대지”로 형질이 변경된 토지의 경우에 있어서는 그 지상에 건축물이 완공되어 토지의 지목이 사실상 변경된 때를 기준으로 하여 지목변경 전의 시가표준액과 지목변경 후의 시가표준액의 차액을 그 과세표준으로 하여야 할 것이므로, 처분청에서 이 건 토지의 지목변경에 따른 시가표준액을 산출하면서 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률및 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표에 따라 이 건 토지 인근 지역의 주된 토지용도와 지가수준을 대표하는 “OOO(1㎡당 490,000원)” 토지를 비교표준지로 하여 공통비준표 상 배율(0.882)을 적용하여 산정한 지가(1㎡당 432,000원)를 기준으로 계산한 지목변경 후의 시가표준액 393,552,000원으로 하여 이 건 토지의 지목변경 전 시가표준액 100,210,000원을 차감한 가액인 293,342,000원을 이 건 토지의 증가된 가액으로 보아 이 건 취득세 등을 산출한 것은 적법하다 할 것이다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.