감정평가수수료 및 건설자금이자를 취득세 등의 과세표준에 포함하여 계상한 것이 적법한지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분 개요

• 가. 청구법인은 2005.10.18. 최OOO으로부터 부산광역시 OOO 1361-7 대지 367㎡ 및 주택 21평 3홉(이하 “쟁점1부동산”이라 한다)를 1,000,000,000원에 취득하였고, 2006.8.18. 이OOO로부터 같은 곳 1359-7 OOO아파트 A동 303호 대지 64㎡ 및 건물 81.64㎡ (이하 “쟁점2부동산”이라 한다)를 145,000,000원에 취득하였으며, 2006.11.24. 이OOO로부터 같은 곳 1365-1 대지 3,426㎡ 및 1365-2 대지 112㎡(이하 “쟁점3부동산”이라 하고, 쟁점1,2,3부동산 전부를 “쟁점부동산”이라 한다)를 5,050,380,000원에 취득하여 각각 취득일에 취득세 등을 신고납부 하였다.
• 나. 처분청은 2007.10.31. 지방세 세무조사에서 쟁점부동산의 취득과 관련하여 청구법인의 장부에 기재된 부동산중개수수료 10,000,000원, 감정평가수수료 등 20,680,000원, 건설자금이자 480,240,279원, 합계 510,920,279원이 과소신고된 것으로 보아 이를 과세표준에 포함하고 지방세법제112조 제1항 및 같은 법 제131조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 신고납부한 세액을 차감하여 산출한 취득세 13,657,270원, 농어촌특별세 1,087,860원, 등록세 13,657,270원, 지방교육세 2,527,190원 합계 30,929,590원(가산세 포함)을 2008.3.13. 청구인에게 부과고지 하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2008.6.5. 이의신청OOO을 거쳐 2008.9.26. 심판청구를 하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장

(1) 이 건 감정평가는 대출 금융기관 변경을 위해 사업부지인 쟁점부동산 인근토지 일대를 사업성 검토를 위한 참고용으로 감정한 것으로서 특히, 쟁점3부동산은 개별공시지가로 매매계약을 체결하여 매매를 목적으로 감정평가를 하지 않았음이 확인되므로 이 건 감정평가수수료는 쟁점부동산에 대한 취득세 등의 과세표준에서 제외하여야 한다.

(2) 청구법인이 (주)OOO에서 2005.9.12. 대출받은 자금으로 쟁점 1 부동산을 매입하였으므로 처분청이 이에 대한 건설자금이자를 계상함은 타당하나, 쟁점2부동산과 쟁점3부동산의 매입대금은 위의 대출금이 아닌 다른 차입금 등으로 지급하였으며, 건설자금이자는 실제 지급한 계약금에 대하여 위의 대출일부터 잔금지급일까지의 기간이 아닌 매매계약일부터 잔금지급일까지의 기간으로 계산하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말하는 것이므로, 감정평가수수료는 청구법인이 OOO으로부터 쟁점부동산 등을 취득하기 위해 70억원을 대출받는 과정에서 발생한 것으로 이 건 쟁점부동산 등을 취득하기 위해 제3자에게 지급한 일체의 비용에 해당하므로 취득세 등의 과세표준에 포함함은 정당하다.

(2) 쟁점부동산 취득에 따른 자금은 법인장부의 단기차입금 계정에 2005.9.12. (주)OOO으로부터 70억원을 대출한 것으로 확인되고, 쟁점부동산은 위 대출금으로 취득한 것임을 알 수 있으며, 이에 대한 이자는 쟁점부동산 취득에 따른 부대비용으로 취득세 등의 과세표준에 포함하여 계상함은 타당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 감정평가수수료 및 건설자금이자를 취득세 등의 과세표준에 포함하여 계상한 것이 적법한지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법 제111조 (과세표준)

① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.

3. 판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득

⑦ 제1항 내지 제5항의 규정에 의한 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 제130조(과세표준)

① 부동산․선박․항공기․자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기․등록 당시의 가액으로 한다.

③ 제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등기․등록 당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다.

(2) 지방세법 시행령 제82조의3 (취득가격의 범위)

① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급 등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 이 건 사실관계를 보면 (가) 청구법인은 부산광역시 OOO 1365-1 일대 주상복합아파트 개발사업을 위해 (주)OOO으로부터 2005.9.12. 7,000,000,000원을 대출받았으며, 법인장부의 단기차입금 계정에 기입하였고, 매월 지급된 이자는 건설가계정으로 처리하였다. (나) 청구법인은 쟁점1부동산을 2005.10.18 최OOO으로부터 1,000,000원에 취득하고, 취득세 등 신고납부 및 소유권이전등기를 하였다. (다) 이어 쟁점2부동산을 2006.7.12. 이OOO로부터 145,000,000원에 취득하는 계약을 하고, 2006.8.18. 취득세 등 신고납부 및 소유권이전 등기를 하였으며, 법인장부의 건물계정에 2006.7.12 계약금 20,000,000원, 2006.8.18. 중도금 60,000,000원, 2006.8.18. 잔금 65,000,000원을 지급한 것으로 기장하였다. (라) 청구법인은 쟁점3부동산을 2005.9.12. 이OOO로부터 5,050,380,000원에 취득하는 계약을 하고, 2006.11.24. 취득세 등 신고납부 및 소유권이전등기를 하였으며, 법인장부의 토지계정에 2006.12.12. 2,087,455,776원을 지급한 것으로 기장하는 한편, 청구법인 장부의 건설가계정에 2005.9.12. (주)OOO에 감정평가수수료 20,580,000원, 동 일자에 OOO영업부에 신용조사수수료 100,000원을 지급한 것으로 기장하였다. (마) 처분청은 감정평가수수료 등 20,680,000원을 쟁점부동산의 매입금액으로 안분하여 취득가격에 포함하고, (주)OOO으로부터 받은 대출금으로 쟁점부동산을 취득한 것으로 보아 대출일(2005.9.12.)부터 각각의 취득일까지 기간에 대한 건설자금이자 480,240,279원을 계산하여 쟁점부동산의 취득가격에 포함하여 취득세 등을 부과고지 하였다.

(2) 다음으로, 감정평가수수료 등에 관하여 보면, (가) 청구법인은 대출 금융기관 변경을 위해 사업부지인 쟁점부동산 인근토지 일대를 사업성 검토를 위한 참고용으로 감정한 것으로 이 건 감정평가수수료 등은 쟁점부동산의 취득과는 무관하다고 주장하고 있으나, 지방세법 시행령제82조의3 제1항의 규정에 의한 ‘취득가격’에는 과세대상 물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것OOO이다. (나) 청구법인의 감정평가는 쟁점부동산의 취득자금을 대출하기 위해 금융기관의 요구에 의해 이루어진 것이고, 따라서 이 건 감정평가 수수료 등 20,680,000원은 쟁점부동산을 취득하기 위한 목적으로 지급한 간접적인 비용으로서 취득절차와 관련된 비용에 해당하는 것으로 판단되므로 이 건 취득세 등의 과세표준에 포함하는 것이 타당하다 할 것이다.

2. 건설자금이자에 관하여 보면 (가) 지방세법 시행령제82조의3 제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격에 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로서 건설자금에 충당한 금액의 이자를 취득비용에 포함하도록 규정하고 있는 바, 청구법인은 쟁점1부동산은 (주)OOO의 대출금으로 취득하였지만, 쟁점2부동산과 쟁점3부동산의 매입대금은 위의 대출금이 아닌 다른 차입금 등으로 지급하였으며, 건설자금이자는 실제 지급한 계약금에 대하여 위의 대출일부터 잔금지급일이 아닌 매매계약일부터 잔금지급일까지로 계산하여야 한다고 주장하고 있으나, 쟁점2, 3부동산을 취득한 차입금 등에 대한 객관적인 자료를 제시하지 못하고 있는 반면, 법인장부에서 청구법인은 2005.9.12. (주)OOO으로부터 7,000,000,000원을 대출받았음이 확인되고, 동 대출금 외에 다른 차입금이 있는 것으로 확인되지 않으므로 쟁점부동산은 (주)OOO의 대출금으로 취득한 것으로 봄이 상당하다 할 것이고, 동 대출금 이자를 건설가계정으로 회계처리하여 기간비용이 아닌 자본화한 사실이 확인되므로 건설자금이자를 계상하여 쟁점부동산에 대한 취득세 등의 과세표준에 포함함이 타당한 것으로 판단된다. (나) 또한, 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로 규정하고 있으므로, 법인장부에 쟁점부동산의 취득금액 중 일부만 계상되어 있다하더라도 쟁점부동산의 취득시기는 소유권이전 등기일로 보아야 하며, 과세표준이 되는 취득가격은 쟁점부동산의 매매대금 전체로 보아야 할 것이다. (다) 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 전체 매매대금을 기준으로 대출일(2005.9.12.)부터 각각의 취득일까지의 기간을 일할로 계산하여 산출한 건설자금이자 480,240,279원을 이 건 쟁점부동산에 대한 취득세 등의 과세표준에 포함한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 사건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세법제77조 제5항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.