건축물의 시가표준액이 부속토지의 시가표준액의 100분의 3에 미달하는 경우 당해 부속토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 재산세(토지분)를 부과 고지한 것이 적법한지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분 개요

• 가. 처분청은 서울특별시 OO구 OO동 217-4번지외 3필지 토지 71.4㎡(이하 “이 사건 토지”라 한다)를 종합합산과세대상으로 구분하고 재산세를 과세하면서 이 사건 토지 중 청구인 소유의 토지 면적 41.3㎡(이하 “쟁점 토지”라 한다)에 대하여 그 시가표준액(619,500,000원)에 구 지방세법(2005.12.31. 법률 제7843호로 개정된 것) 부칙 제5조 제1호의 적용비율을 곱하여 산정한 가액(402,675,000원)을 과세표준으로 하고 지방세법 제188조 제1항 제1호 가목의 세율을 적용하여 산출한 재산세 1,763,370원, 도시계획세 590,840원, 지방교육세 352,670원, 합계 2,706,880원을 2008.9.10. 청구인에게 부과 고지하였다. 나.청구인은 이에 불복하여 2008.9.29. 이 사건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 이 사건 토지가 위치하고 있는 지역은 도심재개발 규제의 지침에 의하여 신축 또는 개축 등이 전혀 불가능한 지역으로 지정되어 있을 뿐만 아니라 재개발 또한 허용되지 않아 재산권을 행사할 수 없어 그 지상의 건물은 건축한지 약 70년이 지나 노후화 되었어도 증·개축이 어려운 상태에 있음에도 처분청이 이러한 사정을 감안하지 아니한 채 단지 이 사건 토지상의 건물 시가표준액이 토지 시가표준액의 100분의 3에 미달한다고 하여 쟁점 토지를 종합합산과세대상으로 구분하고 재산세 등을 부과 고지한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 이 사건 토지상의 건축물의 시가표준액이 토지의 시가표준액의 3%에 미달하는지를 판별하기 위한 건축물의 시가표준액 산출방식은 지방세법 시행규칙 제73조 규정에 의하여 재산세 과세기준일 현재 당해 건축물이 신축된 것으로 계산한 것이며, 건축물의 시가표준액 또한 매년 건물신축기준가액, 가산율 및 기타 건축물의 시가표준액 결정항목들이 인상되어 결정된다는 점과 관계법령에 의해 증·개축이 금지되지 않았다면 당연히 청구인이 증·개축을 통하여 문제를 해결하였을 것이라는 주장은 재산세 문제를 해결하기 위하여 행한 증·개축으로 인한 제세발생 및 그 관리나 사용문제 등 여타 문제를 감안하면 단지 가능성에 대한 개연성 정도에 그치는 것이지 반드시 그 결과로 귀결된다는 원칙이 아니므로 이 사건 재산세 등의 부과처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 건축물의 시가표준액이 부속토지의 시가표준액의 100분의 3에미달하는 경우 당해 부속토지를 종합합산과세대상으로 구분하여재산세(토지분)를 부과 고지한 것이 적법한지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법 제181조【과세대상】재산세는 토지, 건축물, 주택, 선박 및 항공기(이하 이 절에서 “재산”이라 한다)를 과세대상으로 한다. 지방세법 제182조【과세대상의 구분】① 토지에 대한 재산세 과세대상은 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.

• 가. 이 법 또는 관계법령의 규정에 의하여 재산세가 비과세 또는 면제되는 토지
• 나. 이 법 또는 관계법령의 규정에 의하여 재산세가 경감되는 토지의 경감비율에 해당하는 토지

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 대통령령이 정하는 건축물의 부속토지 및 별도합산과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지. 다만, 제1항 제1호 가목 및 나목의 규정에 의한 토지는 이를 별도합산과세대상으로 보지 아니한다. 지방세법 제187조【과세표준】① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제111조 제2항의 규정에 의한 시가표준액으로 한다. 지방세법 제190조【과세기준일】재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다. 지방세법 제191조【납기】① 재산세의 납기는 다음 각 호와 같다.

1. 토지: 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 지방세법 제111조【과세표준】② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

1. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수가 동법의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.

2. 제1호외의 건축물(새로 건축함으로써 건축당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다)과 선박·항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액

(2) 구지방세법(2005.12.31. 법률 제7843호로 개정된 것)부칙 제5조【재산세 과세표준에 관한 적용특례】제187조제1항의 개정규정에 불구하고 2006년부터 2017년까지의 과세표준은 시가표준액에 다음 각 호에서 정하는 적용비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지와 건축물에 대한 적용비율은 2006년에는 100분의 55로적용하고, 2007년부터는 매년 100분의 5씩 인상하여 2015년부터는100분의 100으로 한다.

(3) 지방세법 시행령 제131조의2【별도합산과세대상토지의 범위】① 법 제182조 제1항 제2호 본문에서 “대통령령이 정하는 건축물의 부속토지”라 함은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 건축법등 관계법령의 규정에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을포함한다)을 받지 아니하고 사용중인 건축물의 부속토지를 제외한다.

2. 건축물(제1호의 규정에 의한 공장용 건축물을 제외한다)의 부속토지 중 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건물외의 시설물의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항의 규정에 의한 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위 안의 토지

• 나. 건물의 시가표준액이 당해 부속토지의 시가표준액의 100분의 3에 미달하는 건축물의 부속토지 지방세법 시행령 제143조【재산세의 현황부과】재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 상이한 경우에는 사실상의 현황에 의하여 재산세를 부과한다.

(4) 지방세법 시행규칙 제73조【건축물시가표준액의 기준】영 제131조의2 제1항 제2호 나목에서 “건축물의 시가표준액”이라 함은 당해 건축물이 과세기준일 현재 신축된 것으로 보아 계산한 시가표준액을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점 토지가 포함된 이 사건 토지는 그 지상건축물의 부속토지이고, 한편 이 사건 토지의 시가표준액은 1,071,000,000원(2008년도 개별공시지가 15,000,000원/㎡ × 면적 71.4㎡)이며, 그 지상건축물의 시가표준액은 25,404,000원[2008년도 건물신축가격기준액 510,000원/㎡ × 구조지수(목조) 0.7 × 용도지수(근린생활시설) 1.25 × 위치지수(부속토지가격 15,000,000원/㎡) 1.3 × 경과년수별 잔가율 1 × 면적 43.8㎡]으로서, 지상건축물의 시가표준액이 토지 시가표준액의 2.37%에 불과하여 100분의 3에 미달함을 알 수 있다.

(2) 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고, 합리적인 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는다 하겠고, 재산세(토지분)는 보유하는 토지에 담세력을 인정하여 과세하는 수익세적 성격을 지닌 보유세로서 그 납세의무는 당해 토지를 보유하는 동안 매년 독립적으로 발생하는 것이므로, 납세의무자와 과세대상물건이 동일하다고 하더라도 매년 과세대상물건의 가액의 변동에 따라 과세표준 또한 달라지고, 특히 그 지상 건물의 유무, 면적, 용도/가액 등의 변동에 따라 그 과세방법이, 납세의무자가 소유하는 전체 토지의 면적이나 가액의 변동에 따라 그 세율이 각각 달라지게 되는 것으로(대법원 1995.OOOOO 선고 94누OOOO 판결, 1994.OOOOO 선고 94누OOOO 판결 참조), 지방세법 시행령 제131조의2 제1항 제2호 본문에서 건축물(공장용 건축물 제외)의 부속토지로서 건축물의 바닥면적에 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위 안의 토지를 별도합산과세대상이라고 하면서, 그 나목에서 건물의 시가표준액이 당해 부속토지의 시가표준액의 100분의 3에 미달하는 건축물의 부속토지는 제외한다고 규정하고 있고, 처분청이 제출한 자료에 의하여 쟁점 토지가 포함된 이 사건 토지상의 건물의 시가표준액이 그 부속토지인 이 사건 토지의 시가표준액의 100분이 3에 미달하고 있음이 확인되고 있는 이상 쟁점 토지를 포함한 이 사건 토지가 재산세 별도합산과세대상에 해당된다고 보기는 어렵다 할 것이며, 2007년도에 처분청이 쟁점 토지가 포함된 이 사건 토지를 별도합산과세대상으로 구분하여 재산세를 과세하였다 하더라도 달리 볼 수도 없다 하겠다. 따라서 처분청이 이 사건 재산세 등을 청구인에게 부과 고지한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 사건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.