[요지] 개별공시지가가 공시되지 아니한 토지에 대하여 토지가격비준표를 사용하여 산정한 가액을 적용하여 시가표준액을 산정한 것은 적법함
[요지] 개별공시지가가 공시되지 아니한 토지에 대하여 토지가격비준표를 사용하여 산정한 가액을 적용하여 시가표준액을 산정한 것은 적법함
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 부동산거래계약신고를 하였으나 진단 결과 "부적정“ 내지 ”보류“로 판정되어 검증이 이루어지지 아니한 토지의 취득에 있어 취득신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우 그 시가표준액을 과세표준으로 적용하여 취득세 등을 산출하는 것이 적법한지 여부
(2) 개별공시지가가 공시되지 아니한 토지에 대하여 토지가격비준표를 사용하여 산정한 가액을 적용하여 시가표준액을 산정한 것이 적법한 지 여부
(1) 지방세법 제111조 (과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다. 1.부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수가 동법의 규정에 의하여 건설교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.
2. 제1호외의 건축물과 선박·항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
1. 국가·지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득
5. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득 제130조 (과세표준) ① 부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록당시의 가액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기·등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.
③ 제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등기·등록당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다.
(2) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조 (부동산거래의 신고) 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 토지 또는 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때에는 부동산의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 당해 토지 또는 건축물 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다.
② 중개업자가 제26조 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성·교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항의 규정에 의한 신고를 하여야 한다. 제28조 (부동산거래 신고가격의 검증 등) ① 건설교통부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다.
(3) 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 (표준지공시지가의 적용) ① 국가ㆍ지방자치단체, 공공기관의 운영에 관한 법률에 따른 공공기관 그 밖에 대통령령이 정하는 공공단체가 다음 각호의 목적을 위하여 토지의 가격을 산정하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지공시지가를 기준으로 하여 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. 다만, 필요하다고 인정하는 때에는 산정된 지가를 다음 각호의 목적에 따라 가감조정하여 적용할 수 있다.
1. 공공용지의 매수 및 토지의 수용ㆍ사용에 대한 보상
2. 국ㆍ공유토지의 취득 또는 처분
3. 삭제 <2005.12.7.>
4. 그 밖에 대통령령이 정하는 토지가격의 산정
② 국토해양부장관은 제1항의 목적을 위한 지가산정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 표준지와 지가산정대상토지의 지가형성요인에 관한 표준적인 비교표(이하 "토지가격비준표"라 한다)를 작성하여 관계행정기관 등에 제공하여야 하며, 관계행정기관 등은 이를 사용하여 지가를 산정하여야 한다. 제11조 (개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개발이익환수에 관한 법률에 의한 개발부담금의 부과 그 밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 제20조의 규정에 의한 시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계행정기관등에 제공하여야 한다. 다만, 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지 그 밖에 대통령령이 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 당해 토지의 공시지가를 개별공시지가로 본다.
② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할ㆍ합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령이 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다.
③ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다.
(4) 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령 제13조 (표준지공시지가의 적용) 법 제9조 제1항 제4호에서 "기타 대통령령이 정하는 토지가격의 산정"이라 함은 다음 각호의 목적을 위한 토지가격의 산정을 말한다.
1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 그 밖의 법령에 의하여 조성된 공업용지ㆍ주거용지ㆍ관광용지 등의 공급 또는 분양
2. 도시개발법에 의한 도시개발사업, 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업 또는 농어촌정비법에 의한 농업생산기반정비사업을 위한 환지ㆍ체비지의 매각 또는 환지신청
3. 토지의 관리ㆍ매입ㆍ매각ㆍ경매ㆍ재평가 제15조 (분할ㆍ합병 등이 발생한 토지의 개별공시지가) ① 법 제11조제2항에서 "분할ㆍ합병 등이 발생한 토지"라 함은 다음 각호의 토지를 말한다.
1. 지적법상 분할 또는 합병된 토지
2. 공유수면매립 등으로 지적법상 신규등록된 토지
3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 지적법상 지목변경이 된 토지
4. 국ㆍ공유지가 매각 등의 사유로 사유지로 된 토지로서 개별공시지가가 없는 토지
② 제1항의 규정에 의한 사유가 발생한 토지에 대하여는 다음 각호의 구분에 따라 개별공시지가를 결정ㆍ공시한다.
1. 1월 1일부터 6월30일까지의 사이에 제1항의 규정에 의한 사유가 발생한 토지에 대하여는 7월 1일을 기준일로 하여 10월 31일까지 결정ㆍ공시
2. 7월 1일부터 12월 31일까지의 사이에 제1항의 규정에 의한 사유가 발생한 토지에 대하여는 다음 연도 1월 1일을 기준일로 하여 다음 연도 5월 31일까지 결정ㆍ공시
(1) 청구인은 2008.5.8. 이 건 토지를 OOO으로부터 매매대금을 10,950,000원으로 하여 매매계약과 동시에 취득하기로 하는 계약을 체결한 후, 같은 날 매매에 의한 소유권이전을 그 대상권리로 하고 매매예정금액을 10,950,000원으로 하여 처분청으로부터 토지거래계약허가를 득하였다.
(2) 청구인은 2008.5.15. 처분청에 공인중개사의 업무 및 부동산거래에 관한 법률제27조에 의한 부동산거래계약신고를 하였으나, 부동산거래관리시스템의 진단 결과 이 건 토지 중 OOO OOO OOO OOO OOOOOO 토지는 “부적정”으로 OOO OOOOOO, OO 쟁점 토지는 “보류” 판정을 받음으로써 동법 제28조의 규정에 의한 검증이 이루어지지 아니하였다.
(3) 청구인은 2008.5.15. 이 건 토지의 취득가액을 10,950,000원으로 하여 처분청에 취득신고를 하였으며, 처분청은 청구인의 이 건 토지가 지방세법 제111조 제5항 제5호에 의한 사실상의 취득가격의 적용대상에 해당하지 아니하고, 청구인이 신고한 취득가액이 시가표준액에 미달하므로 처분청이 산정한 시가표준액 49,932,000원을 과세표준으로 하여 산출한 이 건 취득세 등의 신고납부서를 교부하였다.
(4) 한편, 처분청은 이 건 토지에 대한 시가표준액을 산정하면서 이 건 토지 중 OOO OOO OOO OOO OOOOOO 토지의 경우 2007년도 개별공시지가(1㎡당 68,400원)를 적용하고, 쟁점 토지의 경우 취득일 현재 개별공시지가가 공시되지 아니한 토지에 해당하므로 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률의 규정에 의하여 쟁점 토지 인근의 표준지인 같은 리 OOO번지의 공시지가(1㎡당 200,000원)를 기준으로 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표에 의한 당해시설(도로)의 가격배율(0.33)에 지가변동율(3.644%)를 곱하여 산정한 가액(1㎡당 68,400원)을 적용하여 산출한 시가표준액 49,932,000원을 이 건 토지에 대한 취득세의 과세표준으로 적용하였다.
(5) 이에 대하여 청구인은 처분청이 이 건 토지의 실제 거래가액 보다 높은 시가표준액을 과세표준으로 하여 이 건 취득세 등을 산출한 것은 부당하다고 주장하며 2008.5.26. OOOOO에게 이의신청을 제기하였으며, 2008.6.26. OOOOO는 토지가격비준표를 사용하여 개별공시지가를 산정할 경우 지가변동율은 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령 제15조에 의하여 분할·합병 등이 발생한 토지에 대한 개별공시지가 조사·산정시에만 적용하여야 함에도 쟁점 토지에 대한 개별공시지가 산정시에 지가변동율을 적용하는 것은 잘못이므로 쟁점 토지에 대한 개별공시지가를 1㎡당 66,400원으로 재산정하여 이 건 토지에 대한 시가표준액을 48,386,400원으로 경정한 다음, 이 건 취득세 등을 취득세 967,720원, 농어촌특별세 96,770원, 등록세 967,720원, 지방교육세 193,540원, 합계 2,225,750원으로 경정하였다.
(6) 이러한 사실은 부동산매매계약서, 토지거래계약허가서, 부동산거래계약신고필증, 이의신청 결정서 등에 의하여 입증되고 있다.
(7) 쟁점(1)에 대하여 본다. (가) 살피건대, 지방세법 제111조 및 제130조에서 취득세ㆍ등록세의 과세표준은 취득당시 가액으로 하되 취득ㆍ등기당시의 가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 한다고 규정하면서 다만, 법인장부 등에 의해 취득가격이 입증되는 취득, 공매방법에 의한 취득, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득 등은 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다고 규정하고 있는바, (나) 개인간 거래에 있어서 신고된 취득가액이 시가표준액에 미달하는 경우 시가표준액을 과세표준으로 하는 것은 공적기관에서 전국적인 지역사항 및 건물의 제반요소 등을 감안하여 합리적인 시가산출체계를 마련하고 이에 따라 산출된 시가표준액이 재산의 객관적 가치를 반영하였다고 보아 개인간 거래에 있어 취득가액의 최소기준으로 삼은 것이며, 또한 취득세는 취득자가 물건을 사용하거나 수익, 처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 조세가 아니라 취득행위가 이루어진 경우 취득당시의 과세물건의 가치를 과세표준으로 하여 세금을 부과하는 조세이므로 그 과세표준은 취득을 위하여 실제로 지출한 금액이 아니라 취득재산의 객관적인 가치를 기준으로 산정되어야 하고, 시가표준액이 재산의 객관적 가치, 즉시가를 적절히 반영하는 한, 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 보도록 한 것은 집행과정에 개재될 수 있는 부정을 배제하고 실질적인 조세부담의 공평과 조세정의를 실현하는 규정이라 할 것(OOOOO OOOOOOOOOOO OO OOOOO OO)이므로, (다) 청구인이 비록 이 건 토지를 취득하면서 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 의한 부동산거래계약신고를 하였다고 하더라도 부동산거래관리시스템의 진단처리결과 "부적정" 내지 “보류” 판정을 받음으로서 검증이 이루어지지 아니하여 지방세법제111조 제5항 제5호에서 규정한 사실상 취득가액의 적용대상에 해당되지 아니한다 하겠으므로, 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성이 검증되지 아니하고 취득신고가액이 시가표준액에 미달하는 이 건 토지 취득에 대하여 청구인이 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고·납부한 것은 적법하다 할 것이다.
(8) 쟁점(2)에 대하여 본다. (가)지방세법 제111조 제2항 제1호에 의하면 취득세의 과세표준은 취득자가 신고한 가액에 의하되 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의하고, 이 경우 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 가격이 공시되는 토지에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액으로 하고,개별공시지가가 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수가 동법의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있고, (나) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률제11조 제3항에서는 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다고 규정하고 있고,구 건설교통부장관이 제공한 토지가격비준표 활용지침에 의하면, 현황이 공공시설용지(도로, 공원, 하천 등)는 인근지역의 주된 토지용도와 지가수준을 대표하는(중간수준의 지가) 표준지를 비교표준지로 선정하여, 공통비준표 상의 ‘공공용지 등’의 배율표에서 당해시설의 가격배율만을 적용한다고 하고 있는바, (다) 이 건 토지 중 OOO OOO OOO OOO OOOOOO 토지의 경우 2007년도 개별공시지가(1㎡당 68,400원)가 결정·공시되어 있으므로 이를 기준으로 시가표준액으로 적용하면 될 것이지만, 같은 리 OOOOOO, OO 쟁점 토지의 경우 공공시설용토지(도로)로서 취득일 현재 결정·공시된 개별공시지가가 없기 때문에 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률의 규정에 의하여 구 건설교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 산정한 개별공시지가를 적용하여 시가표준액을 산정하여야 할 것이므로, (라) 처분청에서 쟁점 토지에 대한 개별공시지가를 산정하면서 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률및 구 건설교통부장관이 제공한 토지가격비준표에 따라 쟁점 토지 인근 지역의 주된 토지용도와 지가수준을 대표하는 “OOO OOO OOO OOO OOO(1㎡당 200,000원)” 토지를 비교표준지로 선정하여 공통비준표 상 “도로”에 해당하는 가격배율(0.33)을 적용하여 개별공시지가(1㎡당 66,000원)를 산정한 사실이 확인되고 있으므로 개별공시지가가 공시되지 아니한 쟁점 토지에 대하여 처분청이 적법한 절차에 따라 산정한 가액(1㎡당 66,000원)을 시가표준액으로 하여 이 건 취득세 등을 산출한 것은 적법하다 할 것이다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.