주택의 부속토지가 아닌 나대지로 보아 재산세를 과세하여야 하는지 여부(취소)

[주 문] 처분청이 2008.7.17. 청구인 중 오OOO에게 한 재산세 580,070원, 도시계획세 193,530원, 공동시설세 810원, 지방교육세 116,010원, 합계 890,420원의 부과처분 중 재산세 575,910원, 도시계획세 192,140원, 지방교육세 115,180원을 초과하는 부분을, 청구인 중 오OOO에게 한 재산세 579,670원, 도시계획세 193,390원, 공동시설세 810원, 지방교육세 115,930원, 합계 889,800원의 부과처분 중 재산세 575,500원, 도시계획세 192,000원, 지방교육세 115,100원을 초과하는 부분을 각각 취소한다.

[이 유]

1. 처분 개요

• 가. 처분청은 2008년도 재산세(주택분) 과세기준일인 2008.6.1. 현재 청구인이 공동으로 소유하고 있는 서울특별시 OOO구 OOO동 1538-3번지 대지 281.7㎡(이하 “이 사건 토지”라 한다)와 이 사건 토지를 무단으로 점유하고 있는 자들이 허가를 받지 아니한 상태에서 그 지상에 신축한 후 주거용으로 사용하고 있는 건축물 50㎡(이하 “무허가 건물”이라 하고, 이 사건 토지를 포함하여 이하 “이 사건 주택”이라 한다)에 대한 재산세(주택분) 부과처분과 관련하여 이 사건 주택의 시가표준액(공시가격 938,000,000원)에 구 지방세법(2005.12.31. 법률 제7843호로 개정된 것, 이하 같다) 부칙 제5조 제2호의 적용비율(2008년도: 100분의 55)을 곱하여 산정한 가액(515,900,000원)을 과세표준으로 하고 구 지방세법(2008.12.31. 법률 제9302호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제188조 제1항 제3호의 세율을 적용하여 산출한 주택분 재산세액에서 2분의 1에 해당하는 재산세 1,160,440원, 도시계획세 386,920원, 공동시설세 1,620원, 지방교육세 231,940원, 합계 1,780,220원 중 재산세 580,070원, 도시계획세 193,530원, 공동시설세 810원, 지방교육세 116,610원, 합계 890,420원은 청구인 중 오OOO에게, 나머지 재산세 579,670원, 도시계획세 193,390원, 공동시설세 810원, 지방교육세 115,930원, 합계 889,800원은 청구인 중 오OOO에게 2008.7.17. 각각 부과 고지하였다.
• 나. 청구인은 이 사건 주택이 무허가 건물이므로 그 부속토지인 이 사건 토지는 나대지 상태에 있는 토지로 보아 재산세를 과세하여야 한다고 주장하면서 2008.8.14. 이 사건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 처분청은 이 사건 토지상의 무허가 건물을 주거용으로 사용하고 있으므로 소유여부에 관계없이 주택으로 보아 이 사건 재산세를 과세한 것은 적법하다고 주장하고 있으나, 청구인의 아버지 망 오OOO(1994.1.1. 사망)이 1993년도에 불법 점유자들에게 내용증명으로 발송한 명도, 퇴거, 철거요구서를 처분청에 통보하고 철거명령장 최고서를 해당지역에 발송하도록 처분청에 요청한 것과 청구인의 어머니 망 나OOO(2008.1.3. 사망)가 1999년도에 처분청에 제출한 무허가 건물은 자기 소유가 아니라는 진정서 등에서 위 무허가 건물은 청구인 소유가 아니라는 것이 입증되고 있고, 또한 2008.OOO 서울중앙지방법원으로부터 부동산점유이전금지가처분(사건번호 2008OOO)이 결정되어 2008.OOO 송달집행이 완료되었을 뿐만 아니라 철거, 토지인도를 위한 본안소송을 진행중에 있으므로, 이 사건 토지는 주택의 부속토지가 아닌 나대지 상태에 있는 것으로 보아 재산세를 부과하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 이 사건 토지상에 무허가 건물을 주택으로 사용하고 있어 소유여부와 관계없이 관계법령에 따라 이 사건 주택에 대한 공시가격을 산정한 다음 이에 적용비율과 세율을 적용하여 산출한 주택분 재산세를 이 사건 토지의 공동소유자인 오OOO과 오OOO에게 각각 2분의 1에 해당하는 세액으로 안분하여 2008년도 재산세(주택분)를 부과 고지한 것은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 주택이 제3자가 건축한 무허가 건물인 경우 그 부속토지를 주택의 부속토지가 아닌 나대지로 보아 재산세를 과세하여야 하는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 구 지방세법 제180조【정의】재산세에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. 토지: 지적법에 의하여 지적공부에 등록대상이 되는 토지와 그밖에 사용되고 있는 사실상의 토지

3. 주택: 주택법 제2조 제1호의 규정에 의한 주택. 이 경우 토지와 건축물의 범위에는 주택을 제외한다. 구 지방세법 제181조【과세대상】재산세는 토지, 건축물, 주택, 선박 및 항공기(이하 이 절에서 “재산”이라 한다)를 과세대상으로 한다. 구 지방세법 제182조【과세대상의 구분】① 토지에 대한 재산세 과세대상은 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.

• 가. 이 법 또는 관계법령의 규정에 의하여 재산세가 비과세 또는 면제되는 토지
• 나. 이 법 또는 관계법령의 규정에 의하여 재산세가 경감되는 토지의 경감비율에 해당하는 토지

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 대통령령이 정하는 건축물의 부속토지 및 별도합산과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지. 다만, 제1항 제1호 가목 및 나목의 규정에 의한 토지는 이를 별도합산과세대상으로 보지 아니한다.

3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각목의 1에 해당하는 토지

• 가. 공장용지․전․답․과수원 및 목장용지로서 대통령령이 정하는 토지
• 나. 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야 및 종중소유 임야로서 대통령령이 정하는 임야
• 다. 제112조 제2항의 규정에 의한 골프장(동조 동항 각호외의 부분 후단의 규정을 적용하지 아니한다)용 토지와 동조 동항 규정에 의한 고급오락장용 토지로서 대통령령이 정하는 토지
• 라. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제2조 제호에 따른 공장의 부속토지로서 개발제한구역의 지정이 있기 이전에 그 부지취득이 완료된 곳으로서 대통령령이 정하는 토지
• 마. 가목 내지 라목의 규정에 의한 토지와 유사한 토지로서 분리과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지 구 지방세법 제183조【납세의무자】① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 공유재산인 경우에는 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대하여 그 지분권자를 납세의무자로 보며, 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우에는 당해 주택에 대한 산출세액을 제111조제2항의 규정에 의한 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산한 부분에 대하여 그 소유자를 납세의무자로 본다. 구 지방세법 제187조【과세표준】① 토지․건축물․주택에 대한 재산세의 과세표준은 제111조 제2항의 규정에 의한 시가표준액으로 한다. 구 지방세법 제190조【과세기준일】재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다. 구 지방세법 제191조【납기】① 재산세의 납기는 다음 각 호와 같다.

3. 주택: 산출세액의 2분의 1은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 2분의 1은 9월 16일부터 9월 30일까지 다만, 산출세액이 5만원 이하인 경우에는 조례가 정하는 바에 따라 납기를 7월 16일부터 7월 31일까지로 하여 일시에 부과․징수할 수 있다. 구 지방세법 제111조【과세표준】② 제1항의 규정에 의한 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각 호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

1. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장․군수가 동법의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장․군수가 산정한 가액으로 한다.

2. 제1호외의 건축물(새로 건축함으로써 건축당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다)과 선박․항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축․건조․제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류․구조․용도․경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액

(2) 구 지방세법시행령(2008.12.31. 대통령령 제21217호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제143조【재산세의 현황부과】재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 상이한 경우에는 사실상의 현황에 의하여 재산세를 부과한다.

(3) 주택법 제2조【용어의 정의】이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. “주택”이라 함은 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 1993년 10월경 망 오OOO은 제목을 철거명령장최고서 발송에 관한 건으로 하여 “서울 OOO구 OOO동 1538번지의 3 대지는 본인 소유이온바 동 지상에 건물을 신축코자 하오나, 동 대지상에 무허가로 축조된 건조물에 문OOO, 정OOO, 박OOO, 이OOO, 정OOO, 유OOO, 문OOO, 박OOO, 홍OOO, 안OOO, 김OOO가 무단점거하고 있음으로 인하여 대지에 대한 각종 세금만을 부담하고 있습니다. 귀청에서 동 대지상에 무허가 건물철거를 하겠다는 최고서를 다음 사람들에게 발송하여 주시기 바랍니다.”라고 처분청에 민원을 제기하였다.

(2) 처분청은 1993.11.14. “우리구에서는 무허가 건물주들에게 기 계고한바 있으나 무허가 집단지역으로 위 지상 무허가 건축주에게 재차 자진철거토록 계고서를 송달하오니 토지주의 선량한 이해설득 등 다각적인 노력을 당부드립니다.”라는 내용으로 망 오OOO훈에게 회신하였다(주택 OOO, 민원처리회시).

(3) 1999.12.8. 망 나OOO는 처분청에 “이 사건 토지상에 있는 무허가건물을 철거해 주기를 바랍니다”라는 내용의 진정서를 제출하였고, 2008.6.5. 청구인 중 오OOO 또한 처분청에 이 사건 토지상에 있는 무허가건물을 철거하여 달라는 행정대집행을 요청하였다.

(4) 처분청은 2008.6.10. 청구인에게 “귀하께서 제출하신 민원내용을 검토한 바 무허가건물 이행강제금 부과와 행정대집행을 요구한 사항으로, OOO동 1538-3호 위반건축물에 대한 행정조치는 적법하게 처리한 사항이며, 그리고 행정대집행은 공공성이나 국책사업 등 특별한 사안에 대하여 집행하고 있고 일반적으로는 이행강제금을 부과하고 있습니다. 따라서 귀하의 경우 같은 문제는 명도소송 등 법적절차에 따라 조치하시는 것이 바람직한 것으로 판단됩니다.”라는 내용으로 회신하였다(도시계획과-OOO, 민원에 대한 회신).

(5) 청구인은 2008.7.15. 신OOO, 한OOO, 강OOO, 장OOO, 최OOO, 신OOO, 김OOO, 정OOO, 유OOO을 상대로 서울중앙지방법원에 소송(사건번호 2008OOO 부동산점유이전금지가처분)을 제기하여 2008.7.25. “채무자 신OOO은 서울 OOO구 OOO동 1538-3 대 281.7㎡ 지상 건물 중 별지 도면 표시 1,2,3,4,1의 각 점을 순차적으로 연결한 선내 부분 32.4㎡ 및 같은 도면 표시 8,10,11,9,8의 각 점을 순차로 연결한 선내 부분 14.21㎡에 대한 점유, 한OOO은 위 건물 중 같은 도면 표시 2,5,6,7,2의 각 점을 순차로 연결한 선내 부분 26.46㎡에 대한 점유, 강OOO은 위 건물 중 같은 도면 표시 5,8,9,6,5의 각 점을 순차로 연결한 선내 부분 15.21㎡에 대한 점유, 장OOO는 위 건물 중 같은 도면 표시 12,14,15,13,12의 각 점을 순차로 연결한 선내 부분 13.22㎡에 대한 점유, 최OOO은 위 건물 중 같은 도면 표시 16,18,19,17,16의 각 점을 순차로 연결한 선내 부분 23.14㎡에 대한 점유, 신OOO은 위 건물 중 같은 도면 표시 18,3,20,19,18의 각 점을 순차로 연결한 선내 부분 22.48㎡에 대한 점유, 김OOO는 위 건물 중 같은 도면 표시 3,21,22,20,3의 각 점을 순차로 연결한 선내 부분 23.80㎡에 대한 점유, 정OOO은 위 건물 중 같은 도면 표시 21,23,24,22,21의 각 점을 순차로 연결한 선내 부분 21.82㎡에 대한 점유, 유OOO은 위 건물 중 같은 도면 표시 23,25,26,24,23의 각 점을 순차로 연결한 선내 부분 28.43㎡에 대한 점유를 각 풀고 이를 청구인이 위임하는 집행관에게 인도하여야 한다. 집행관은 현상을 변경하지 않을 것을 조건으로 하여 채무자들에게 이를 사용하게 하여야 한다. 채무자들은 그 점유를 타인에게 이전하거나 또는 점유명의를 변경하여서는 아니된다.”라는 결정을 받았다.

(6) 처분청은 2008.6.1. 현재 재산을 소유하고 있는 자에게 재산세를 부과 고지하면서 이 사건 주택에 대하여는 산출세액 전부를 청구인에게 과세하였고, 한편 처분청이 산정한 무허가 건물의 시가표준액은 11,745,000원이며, 이 사건 토지의 시가표준액은 1,622,592,000원이다.

(7) 주택법 제2조 제1호에서 주택이라 함은 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말한다고 규정하고 있는 이상, 비록 주택이 무허가 건물이라 하더라도 사실상 주택으로서의 기능을 하고 있는 경우에는 건물과 그 부속토지를 주택으로 보아 주택분 재산세를 과세하는 것이 타당하다 하겠으므로(같은 취지의 감사원 심사결정 OOO), 이 사건 토지에 있는 주택은 제3자가 건축한 무허가 건물이므로 이 사건 토지는 주택의 부속토지가 아닌 나대지로 보아야 한다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다 하겠다. 다만, 구 지방세법 제183조 제1항 본문에서 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 하면서, 그 단서 후단에서 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우에는 당해 주택에 대한 산출세액을 제111조 제2항의 규정에 의한 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산한 부분에 대하여 그 소유자를 납세의무자로 본다고 규정하고 있는바, 이 사건의 경우 1993년 10월경 망 오OOO이 처분청에 제기한 민원에 대한 처분청의 회신(주택 OOO), 1999.12.8. 망 나OOO가 처분청에 제출한 민원내용, 2008.6.5. 청구인이 처분청에 제기한 진정 및 이에 대한 처분청의 회신(도시계획과-OOO), 서울중앙지방법원 민사부 결정문(사건번호 2008OOO 부동산점유이전금지가처분, OOO) 등을 종합하여 볼 때, 당초 성명불상의 자들이 이 사건 토지상에 무허가 건물을 신축한 후 입주하여 주거용으로 사용하였고, 그 후 점유 사용자들이 바뀌면서 현재에 이르렀다고 보아야 하므로, 무허가 건물이 청구인 소유의 것이라고 볼 수는 없다 하겠다. 따라서 처분청은 이 사건 주택에 대하여 산출한 2008년도 주택분 재산세액을 무허가 건물과 토지의 시가표준액 비율로 안분계산하여 건물 소유자와 토지 소유자에게 각각 과세하였어야 함에도 이 사건 토지 소유자인 청구인에게 당해 재산세액 전부를 과세한 이상, 이 부분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 사건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으나 이 사건 주택의 건물 소유자와 토지 소유자가 다르므로 이를 안분하여 각각의 소유자에게 재산세를 과세하였어야 함에도 토지 소유자인 청구인에게 재산세액 전부를 과세한 것은 잘못이 있으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.