신고금액보다 시가표준액이 높은 경우 시가표준액을 취득세 등의 과세표준으로 적용하는 것이 적법한지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분 개요 가.청구인(OOO, OOO, OOO 이하 “청구인”이라 한다)은2007.11.30. OOOOO OO OOO OOOOOO번지 대지 997.25㎡와 OOO OOOOOOO OOOOO OO OO OO O층 근린생활시설 건축물 997.25㎡(이하 부속토지를 포함하여 “이 건 부동산”이라 한다)를 청구외 OOO과 매매계약(잔금지급일 2007.12.18, 매매대금 700,000,000원)을 체결하고 같은 날 그 취득가액을 700,000,000원으로 하여 취득신고를 하였으나 처분청에서 신고가액이 시가표준액에 미달한다는 이유로 이 건 부동산의 시가표준액 981,648,513원을 과세표준으로 하고 지방세법 제112조제1항, 제2항제4호 및 같은 법 제131조제1항제3호의 세율을 적용하여 산출한 취득세 19,632,970원, 농어촌특별세 1,963,290원, 등록세 16,632,970원, 지방교육세 3,926,590원, 합계 45,155,820원으로 한 납세고지서를 발부하자 등록세 등은 2007.11.30에, 취득세 등은 2007.12.31에 각각 납부하였다.

• 나. 청구인은 이 건 부동산의 실제 취득가액이 700,000,000원임에도 시가표준액 981,648,513원을 적용하여 이 건 취득세 등을 납부토록 한 것은 부당하다고 주장하며 2008.1.21 부산광역시장에게 이의신청을 하였으나 2008.4.3 기각결정서를 통보받은 후 2008.7.2. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 이 건 부동산의 실제 취득가액이 700,000,000원임에도 신고가액이 시가표준액보다 낮다는 이유로 실제 취득가액이 아닌 시가표준액을 취득세 등의 과세표준으로 하여 취득세 등을 납부토록한 것은 부당하므로 사실상 취득가액을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등을 초과한 세액은 환부되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 이 건 부동산은 식품위생시설 및 사무실 등의 용도로 사용되고 있으므로 지방세법 제111조제2항제2호 규정에 의한 “제1호외의 건축물”로서 취득신고가액은 700,000,000원이나 지방세법 제111조 및 같은 법 제130조제2항의 규정에 의하여 그 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준액으로 하여 산출한 취득세 등을 부과하도록 규정하고 있으므로 이 건 부동산의 시가표준액을 과세표준으로 하여 산출한 이 건 취득세 등을 신고납부한 것은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 개인이 일반건축물 및 그 부속토지를 개인간유상거래로 취득하고공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률의 규정에 의한 부동산거래신고를 한 다음신고필증상거래가격을 취득가액으로 신고하였으나 신고금액보다시가표준액이높은 경우 시가표준액을 취득세 등의 과세표준으로 적용하는 것이 적법한지 여부
• 나. 관련 법령 ⑴ 지방세법제111조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에의한다. 1.부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 가격이공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액.다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수가 동법의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.

2. 제1호 외의 건축물(새로 건축함으로써 건축당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다)과 선박·항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액

⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격또는 연부금액에 의한다.

5. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득 ⑵지방세법제130조(과세표준) ① 부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록 당시의 가액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기·등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.

③ 제111조제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등기·등록당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다. ⑶ 지방세법시행령제80조 (토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정 등)① 법 제111조제2항제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각호의 방식에 의한다. 1.건축물: 소득세법제99조제1항제1호 나목의 규정에 의하여산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각목을 적용한다.

• 가. 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수
• 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
• 다. 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율 ⑷ 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률 제27조(부동산거래의 신고)① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상 부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 상대방이 단독으로 신고할 수 있다.

1. 토지 또는 건축물

2. 도시 및 주거환경정비법 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위

3. 주택법 제16조의 규정에 따른 사업계획승인을 얻어 건설공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위

② 중개업자가 제26조제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성ㆍ교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항의 규정에 의한 신고를 하여야 한다.

③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.

④ 중개업자 또는 거래당사자가 제3항에 따른 신고필증을 교부받은 때(제1항 단서에 따라 매도인이 신고필증을 교부받은 때를 포함한다)에는 매수인은 부동산등기 특별조치법 제3조제1항에 따른 검인을 받은 것으로 본다.

⑨ 제1항ㆍ제2항 및 제6항에 따른 신고의 절차 그 밖에 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다. ⑸ 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률 제28조 (부동산거래 신고가격의 검증 등) ① 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축ㆍ운영하여야 한다.

② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.

③ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제2항의 규정에 의한 검증결과를 당해 부동산 소재지 관할 세무관서의 장에게 통보하여야 하며, 통보받은 세무관서의 장은 당해 신고사항을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다. ⑹구공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률시행령(2008.7.29. 대통령령 제20947호로 개정되기 전의 것)제23조 (부동산거래의 신고) 법 제27조제1항에 따라 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에관한 매매계약에 관하여 신고하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.

1. 매수인 및 매도인의 인적사항

2. 계약일·중도금 지급일 및 잔금 지급일

3. 거래대상 부동산(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 종류 및 그 권리의 대상인 부동산을 말한다. 이하 제4호에서 같다)의 소재지·지번 및 지목

4. 거래대상 부동산의 종류 및 계약대상 면적

5. 실제 거래가격

6. 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한

7. 중개업자의 중개에 의한 계약인 경우에는 중개업자의 인적 사항 및 중개사무소 개설등록에 관한 사항

• 다. 사실관계 및 판단 ⑴ 청구인은 이 건 부동산의 실제 취득가액이 700,000,000원임에도 신고가액이 시가표준액보다 낮다는 이유로 실제 취득가액이 아닌 시가표준액을 취득세 등의 과세표준으로 적용하여 취득세 등을 납부토록한 것은 부당하므로 사실상 취득가액을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등을 초과한 세액은 환부되어야 한다고 주장하고 있으나, ⑵ 지방세법 제111조제1항에서 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다고 규정한 다음 같은 조제2항에서 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 다음에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액에 의한다고 규정한 후 그 제1호에서부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액으로 규정하고 있으며, 동조 제2호에서 제1호외의 건축물(새로 건축함으로써 건축당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다)과 선박·항공기 기타 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체장이 결정한 가액으로 규정하고 있고, 같은 법 제130조에서 부동산에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록자의 신고에 의하되 신고가 없거나 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액으로 한다고 규정하고 있다. ⑶ 또한,공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제28조제1항에서 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여부동산거래가격검증체계를 구축·운영하여야 한다고 규정하고 있고, ⑷2005.12.19. 건설교통부장관(현 국토해양부장관)이 지방자치단체에통보한 부동산 거래신고제도 업무처리 요령(국토정보기획팀-1009호)에서 부동산거래 신고가격의 검증은 부동산거래신고 및 주택거래신고 처리가 완료된 거래정보 중 거래물건유형이 공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택(단독, 다가구, 다중), 토지만 그 대상으로 하고, 일반 건축물과 그 부속토지의 경우 현재 거래가격검증체계를 형성해나가고 있는 단계에 있어 이에 대한 거래가격의 검증이 이루어지지 아니하고 있으므로, 청구인이 일반건축물(근린생활시설) 및 그 부속토지인 이 건 부동산 거래에 대하여 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 의한 신고를하고 처분청으로부터 부동산거래계약신고필증을 교부받았다고하여 이에 기재된 거래가격이 이 건 부동산의객관적인 가치라고인정할 수는 없다 할 것이므로 청구인이 이 건 부동산 취득에 대하여 시가표준액을 취득세 등의 과세표준으로 적용하여 산출한 취득세 등으로 신고납부 한 것은 적법하다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 지방세법 제77조제5항과 국세기본법 제65조제1항제2호 및 제81조 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 2008년 11월 3일