[요지]
○○공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률○○의 규정에 의한 신고서를 제출하여 부동산 거래가격 검증체계에 따라 검증이 이루어진 취득에 해당된다고 볼 수 없다하겠으므로, 시가표준액을 기준으로 초과액을 산정하여 이 사건 취득세 등을 부과 고지한 것은 적법함.
[요지]
○○공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률○○의 규정에 의한 신고서를 제출하여 부동산 거래가격 검증체계에 따라 검증이 이루어진 취득에 해당된다고 볼 수 없다하겠으므로, 시가표준액을 기준으로 초과액을 산정하여 이 사건 취득세 등을 부과 고지한 것은 적법함.
[참조결정] 조심2008지0069 /
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분 개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 구 지방세법 제109조【토지수용등으로 인한 대체취득에 대한 비과세】①공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률ㆍ도시계획법ㆍ도시개발법 등 관계법령의 규정에 의하여 토지등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은 자(관광진흥법 제53조 제1항의 규정에 의한 조성계획의 승인을 얻은 자 및 농어촌정비법 제33조의 규정에 의한 농어촌정비사업시행자를 포함한다)에게 부동산(선박ㆍ어업권 및 광업권을 포함한다. 이하 이 조에서 “부동산등”이라 한다)이 매수 또는 수용되거나 철거된 자(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 적용되는 공공사업에 필요한 부동산등을 당해 공공사업의 시행자에게 매도한 자 및 동법 제78조 제1항 내지 제4항 및 제81조의 규정에 의한 이주대책의 대상이 되는 자를 포함한다)가 계약일 또는 당해 사업인정고시일(관광진흥법에 의한 조성계획고시일 및 농어촌정비법에 의한 개발계획고시일을 포함한다)이후에 대체취득할 부동산등의 계약을 체결하거나 건축허가를 받고 그 보상금을 마지막으로 받은 날(사업인정을 받은 자의 사정으로 대체취득이 불가능한 경우에는 취득이 가능한 날을, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제63조 제2항의 규정에 의하여 보상금을 채권으로 지급받는 경우에는 채권상환기간만료일을 말한다)부터 1년 이내에 이에 대체할 다음 각 호의 구분에 따른 지역에서 부동산등을 취득한 때(건축 중인 주거용부동산을 분양받는 경우에는 분양계약을 체결한 때를 말한다)에는 그 취득에 대한 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 새로 취득한 부동산등의 가액의 합계액이 종전의 부동산등의 가액의 합계액을 초과하는 경우에 그 초과액에 대하여는 취득세를 부과하며, 초과액의 산정기준과 방법 등은 대통령령으로 정한다.
1. 농지 외의 부동산등
② 제1항의 규정에 불구하고 제112조 제2항의 규정에 의한 과세대상을 취득한 경우와 대통령령이 정하는 부재부동산 소유자가 부동산을 대체취득하는 경우에는 취득세를 부과한다. 구 지방세법 제111조【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각 호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.
1. 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장ㆍ군수가 동법의 규정에 의하여 건설교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액으로 한다.
2. 제1호 외의 건축물과 선박ㆍ항공기ㆍ기타 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류ㆍ구조ㆍ용도ㆍ경과년수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여ㆍ기부 기타 무상취득 및 소득세법제101조 제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
5. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득 구 지방세법 제127조의2【대체취득등기에 대한 비과세】② 제109조의 규정에 의하여 취득세가 비과세되는 부동산등의 등기ㆍ등록에 대하여는 등록세를 부과하지 아니한다. 구 지방세법 제130조【과세표준】① 부동산ㆍ선박ㆍ항공기ㆍ자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기ㆍ등록 당시의 가액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기ㆍ등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조 제2항 각 호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.
③ 제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등기ㆍ등록 당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다.
(2) 구 지방세법시행령 제79조의3【수용시의 초과액 산정기준】① 법 제109조 제1항 단서의 규정에 의한 초과액의 산정기준과 방법은 다음 각호와 같다.
1. 부동산 등의 대체취득이 법 제111조 제5항 각호의 규정에 의한 취득에 해당하는 경우에는 대체취득한 부동산 등의 사실상의 취득가격에서 매수ㆍ수용ㆍ철거된 부동산등의 보상금액을 감한 금액을 초과액으로 한다.
2. 부동산 등의 대체취득이 법 제111조 제5항 각호의 규정에 의한 취득외의 취득에 해당하는 경우에는 대체취득한 부동산 등의 시가표준액(법 제111조 제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액을 말한다, 이하 같다)에서 매수ㆍ수용ㆍ철거된 부동산 등의 매수ㆍ수용ㆍ철거 당시의 시가표준액을 감한 금액을 그 초과액으로 한다.
② 법 제109조 제2항에서 “대통령령이 정하는 부재부동산 소유자”라 함은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 등 관계법령의 규정에 의한 사업고시지구내에 매수ㆍ수용 또는 철거되는 부동산등을 소유하는 자로서 다음 각호에 규정하는 지역에 계약일 또는 사업인정고시일 현재 1년전부터 계속하여 주민등록 또는 사업자등록을 하지 아니하거나 1년전부터 계속하여 주민등록 또는 사업자등록을 한 경우에도 사실상 거주 또는 사업을 하고 있지 아니한 거주자 또는 사업자(법인을 포함한다)를 말한다. 이 경우 상속으로 부동산등을 취득하는 때에는 상속인과 피상속인의 거주기간을 합한 것을 상속인의 거주기간으로 본다.
1. 매수 또는 수용된 부동산등이 전ㆍ답ㆍ과수원 및 목장용지(이하 이 조에서 “농지”라 한다)인 경우에는 그 소재지 구ㆍ시ㆍ군 및 그와 연접한 구ㆍ시ㆍ군 또는 농지의 소재지로부터 20킬로미터 이내의 지역 구 지방세법시행령 제80조【토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정 등】① 법 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택 외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각호의 방식에 의한다.
1. 건축물: 소득세법제99조 제1항 제1호나목의 규정에 의하여 산정ㆍ고시하는 건물 신축가격 기준액에 다음 각목을 적용한다.
(3) 구 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률(2008.2.29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제27조【부동산거래의 신고】① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다.
1. 토지 또는 건축물
② 중개업자가 제26조 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성ㆍ교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항의 규정에 의한 신고를 하여야 한다.
③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다. 구 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률 제28조【부동산거래 신고가격의 검증 등】① 건설교통부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축ㆍ운영하여야 한다.
② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.
③ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제2항의 규정에 의한 검증결과를 당해 부동산 소재지 관할 세무관서의 장에게 통보하여야 하며, 통보받은 세무관서의 장은 당해 신고사항을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다.
(4) 구 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률시행령(2008.2.29. 대통령령 제20722호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제23조【부동산거래의 신고】법 제27조 제1항에 따라 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약에 관하여 신고하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.
1. 매수인 및 매도인의 인적사항
2. 계약일ㆍ중도금 지급일 및 잔금 지급일
3. 거래대상 부동산(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 종류 및 그 권리의 대상인 부동산을 말한다. 이하 제4호에서 같다)의 소재지ㆍ지번 및 지목
4. 거래대상 부동산의 종류 및 계약대상 면적
5. 실제 거래가격
6. 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한
7. 중개업자의 중개에 의한 계약인 경우에는 중개업자의 인적 사항 및 중개사무소 개설등록에 관한 사항
(5) 2005.12.19. 구 건설교통부장관이 각 지방자치단체에 통보한 “부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령안(국토정보기획팀-1009호)”에 가격검증은 부동산거래신고 및 주택거래신고 처리가 완료된 거래정보 중 거래물건유형이 공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택(단독, 다가구, 다중) 및 토지인 경우에만 실시한다고 되어 있다.
(1) 2004.12.31. 구 건설교통부장관은 서울특별시 ○○○동, ○○○을 택지개발예정지구로 지정하였고, 그 후 2005.9.5. 서울특별시 ○○○ 개발계획을 승인 고시(제○○○호)하였으며, 청구인은 사업인정고시일로부터 3년 전인 2002.9.9.부터 계속하여 수용 부동산 소재지와 동일 구지역인 서울특별시 ○○○번지에 주민등록을 하고 있음은 청구인의 주민등록(초본)에 의하여 알 수 있다.
(2) 청구인은 2006.12.11. 서울특별시 ○○○ 실시에 수반하여 지구(구역)내 편입되는 수용 부동산에 대하여 사업시행자인 청구외 ○○○공사와 매매대금을 2,786,145,666원으로 하는 용지매매계약을 체결한 후 2006.12.29. 이에 대한 보상금을 수령하였음은 수용 부동산에 대한 용지매매계약서와 청구인의 자유저축예탁금거래명세표(계좌번호 ○○○) 등에 의하여 알 수 있다.
(3) 그 후 청구인은 2007.10.17. 이 사건 부동산의 종전 소유자인 청구외 최영근과 매매가액은 2,642,727,273원(2,850,000,000원×51/55)으로, 잔금지급일은 2007.10.30.(이 사건 부동산거래계약신고필증에는 잔금지급일이 2007.10.29.로 되어 있다)로 하는 부동산 매매계약을 체결한 후 2007.10.26. 구 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률 제27조 제1항의 규정에 의하여 부동산거래신고를 한 다음 같은 날 부동산거래계약신고필증을 교부받았고, 이 사건 부동산 중 건축물의 주용도가 제1, 2종 근린생활시설(일반음식점, 소매점)임은 이 사건 부동산 매매계약서, 부동산거래계약신고필증, 건축물대장 등에 의하여 알 수 있다.
(4) 한편, 이 사건 부동산 중 부속토지의 시가표준액은 1㎡당 개별공시지가(1,900,000원)에 면적(370.5㎡)과 청구인 지분(51/55)을 곱하여 산출한 652,753,636원(703,950,000원×51/55)이고, 건축물의 시가표준액은 2007년도 건물 및 시가표준액 결정기준에 따라 1㎡당 신축건물 기준가액을 490,000원으로 하여 구조지수(100, 철근콘크리트조), 용도지수(125, 근린생활시설), 위치지수(105, 개별공시지가 1,900,000원/㎡), 경과년수별 잔가율(0.92, 2003년 신축), 가감산특례(105～140)와 청구인 지분을 적용하여 산출한 973,232,047원(1,049,563,972원×51/55)으로, 이 사건 부동산의 시가표준액은 1,625,985,680원(1,753,513,972원×51/55)이며, 수용 부동산의 수용 당시 시가표준액은 1㎡당 개별공시지가(354,000원)에 면적(3,413㎡)을 곱하여 산출한 1,208,202,000원이므로, 이 사건 부동산의 시가표준액과 수용 당시 수용 부동산의 시가표준액 차액은 417,783,680원이다.
(5) 구 지방세법 제109조 제1항 본문 및 단서, 같은 법 제127조의2제2항, 구 지방세법시행령 제79조의3제1항 및 제2항의 규정을 종합하여 볼 때, 관련법령의 규정에 의하여 토지 등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은 자에게 토지 등이 수용된 자가 이에 대한 보상금 범위 내에서 새로운 부동산을 취득하는 경우에는 취득세와 등록세가 전액 비과세된다 할 것이나, 새로이 취득하는 부동산 가액의 합계액이 수용 부동산 가액의 합계액을 초과하는 경우에는 그 초과액에 대하여는 취득세와 등록세를 부과하여야 하는 것이고, 이러한 초과액을 산정함에 있어서는 새로운 부동산 등의 취득이 구 지방세법 제111조 제5항 각호의 규정에 의한 사실상의 취득가격이 입증되는 취득에 해당되는지 여부에 따라 대체취득한 부동산의 사실상 취득가액에서 수용 부동산의 보상금액을 차감하여 산정할 것인지 아니면 대체취득한 부동산의 시가표준액에서 수용 부동산의 수용 당시 시가표준액을 차감하여 산정할 것인지를 구분하여 달리 적용되어야 할 것으로, 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제28조 제1항에서 건설교통부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격검증체계를 구축ㆍ운영하여야 한다고 규정하고 있으나, 2005.12.19. 구 건설교통부장관이 지방자치단체에 통보한 부동산 거래신고제도 업무처리 요령(국토정보기획팀-1009호)에서 알 수 있듯이 부동산거래 신고가격의 검증은 부동산거래신고 및 주택거래신고 처리가 완료된 거래정보 중 거래물건유형이 공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택(단독, 다가구, 다중), 토지만을 그 대상으로 하고 있고, 일반 건축물과 그 부속토지의 경우 현재 거래가격검증체계를 형성해나가고 있는 단계에 있어 이에 대하여는 거래가격의 검증이 이루어지지 아니하고 있으므로, 청구인이 근린생활시설 및 그 부속토지인 이 사건 부동산 거래에 대하여 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 의한 신고를 하고 부동산거래계약신고필증을 교부받았다고 하여 이를 구 지방세법 제111조 제5항 제5호에서 말하는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득에 해당된다고 인정할 수는 없는 것이라 하겠다(조세심판원 심판결정 조심2008지69, 2008.6.25. 참조). 그렇다면 이 사건 부동산 가액이 수용 부동산 가액을 어느 정도 초과하는지에 대하여는 이 사건 부동산의 시가표준액에서 수용 부동산의 수용 당시 시가표준액을 감하여 산정토록 하고 있는 구 지방세법시행령 제79조의3제1항 제2호의 규정을 적용하여야 하는 것이고, 청구인의 이의신청에 대한 결정과정에서 경기도지사는 위 법령에 따라 적정한 방식으로 그 초과액을 산정하였다고 판단된다. 따라서 처분청이 이 사건 취득세 등을 청구인에게 부과 고지(신고납부)한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 사건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.