임대사실이 객관적으로 확인되는 다가구주택에 대해서는 임대료 환산가액과 보충적 평가방법에 의한 가액 중 큰 금액을 취득가액으로 하고, 나머지 임대사실이 객관적으로 확인되지 아니하는 부분은 보충적 평가방법에 의한 가액을 취득가액으로 함이 타당함.
임대사실이 객관적으로 확인되는 다가구주택에 대해서는 임대료 환산가액과 보충적 평가방법에 의한 가액 중 큰 금액을 취득가액으로 하고, 나머지 임대사실이 객관적으로 확인되지 아니하는 부분은 보충적 평가방법에 의한 가액을 취득가액으로 함이 타당함.
○○세무서장이 2008.12.11 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 87,698,460원의 부과처분은 ○○○동 1-487 다가구주택의 임대가구 수를 33가구로 하고, 지하 1층의 가구별 면적을 23.41㎡, 나머지의 가구별 면적을 23.32㎡로 하여, 14가구 해당부분은 〈붙임〉의 임대료 환산가액과 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 의 보충적 평가방법에 의한 가액 중 큰 금액을 취득가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
(1) ○○○세무서장은 청구인이 상속세를 신고하지 아니하자 쟁점부동산의 상속재산가액을 기준시가인 409,468,500원으로 결정하였으나, 청구인이 양도소득세 신고시 취득가액을 위 상속세 결정가액이 아닌 임대료(전세보증금 866,000,000원, 월차임 3,130,000원)로 산정한 1,074,666,665원으로 신고하면서, ○○○세무서장에게 상속재산가액을 임대료(33가구)로 산정하여 달라는 고충청구를 함에 따라, 2008.7.28. 임대료(6가구)로 산정한 가액(221,333,333원)과 기준시가로 재평가한 가액(624,527,490원) 중 큰 금액인 624,527,490원을 상속재산가액으로 경정하였다. (2)소득세법제97조 등은 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 양도가액에서 공제하는 취득가액도 실지거래가액으로 하되, 상속받은 자산에 대하여는 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보도록 규정하여 상속으로 인한 취득의 경우 그 취득가액 산정방법을 특정하였으므로 취득 당시의 가액을 확인 할 수 없는 경우를 전제로 하는 별도의 취득가액은 인정할 수 없다.
(3) 전세입자 권○○ 외 17인의 전세금 지급일자가 상속일 이후로서 상속개시 당시의 실지 세입자인지 불분명하여 전세보증금 866,000,000원과 월차임 3,130,000원은 정당한 금액으로 볼 수 없으므로, 상속재산 결정가액을 취득가액으로 하여 과세한 당초 처분은 정당하다.
(1) 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제97조【양도소득의 필요경비계산】 제100조【양도차익의 산정】
(2) 소득세법시행령(2006.9.22. 대통령령 제19687호로 개정되기 전의 것) 제163조【양도자산의 필요경비】
(3) 상속세 및 증여세법(2003.12.30. 법률 제7010호로 개정되기 전의 것) 제60조【평가의 원칙 등】 제61조【부동산 등의 평가】 (4) 상속세 및 증여세법 시행령(2003.12.30. 대통령령 제18177호로 개정되기 전의 것) 제50조【부동산의 평가】 (5) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2008.4.30. 기획재정부령 제20호로 개정되기 전의 것) 제15조의 2【임대가액의 계산】
(1) 청구인은 2003.4.2. 쟁점부동산을 남편으로부터 상속받았으나 상속세 신고를 하지 아니하여 ○○○세무서장이 2004년 3월 상속재산가액을 기준시가인 409,468,500원(상속세 0원)으로 결정하였다. 청구인이 2006.6.2. 쟁점부동산을 12억원에 양도하고 상속개시일 현재의 임대가구를 33가구로 주장하며 임대료로 환산한 1,074,666,665원을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 양도소득세 8,247,920원을 신고하였으며, 처분청은 상속세결정가액인 409,468,500원을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 양도소득세 과세예고를 하였다. 청구인이 고충민원을 제기하자 서대문세무서장은 2008.7.28. 상속재산가액을 기준시가인 624,527,490원(상속세 0원)으로 결정하였고. 처분청은 경정된 상속재산가액을 취득가액으로 하여 2008.12.11 양도소득세 87,693,460원을 부과한 사실이 확인된다.
(2) 쟁점부동산은 청구인의 남편이 1997.7.31. 소유권보존 등기한 지상 4층 지하 1층 규모의 다가구주택 및 근린생활시설로서, 부동산 등기부등본에 ‘지층 94.98㎡ 다가구주택(2가구), 1층~3층(각층 186.6㎡) 다가구주택 10가구, 4층(172.43㎡) 근린생활시설’로 기재되었고, 일반건축물대장에는 ‘지층 2가구, 1층 4가구, 2층 3가구, 3층 3가구, 4층 근린생활시설’ 및 ‘2001.6.7. 4층 근린생활시설을 다가구주택 5가구 무단용도변경, 옥탑 주거사용’이라고 기재되어 있는 바, 위 건축물관리대장상 쟁점부동산의 다가구주택 수는 옥탑을 포함하여 18가구임이 확인된다.
(3) 우선, 청구인이 쟁점부동산의 임대가구 수를 33가구로 주장하며 쟁점부동산의 취득가액을 임대료로 평가하여야 한다고 주장하므로 이를 살펴본다. ㈎ 청구인이 서대문세무서장에게 제출한 33가구의 임차인 내역 중에서 6가구는 상속 개시 전에 전입하는 등 임대사실이 확인되어 서대문세무서장이 동 6가구의 임대료(보증금 188,000,000원, 월차임 500,000원)로 환산한 221,333,333원을 상속재산가액으로 하고, 이를 기준시가로 재평가한 상속재산가액 624,527,490원과 비교하여 큰 금액인 624,527,490원을 상속재산가액으로 경정한 사실이 확인된다. ㈏ 청구인이 심판청구 시 제출한 33가구의 임차인 명단 중 이미 서대문세무서장으로부터 임대사실을 인정받은 6가구를 제외한 27가구의 임차인은 2001.2.23.~ 2003.8.31. 기간 중 피상속인의 계좌(제일은행 208-20- 및 282-20-)에 월별 또는 분기별로 12,500원 ~ 605,000원을 입금한 사실이 확인되는 바, 월차임 또는 전기요금 등 관리비를 입금한 것으로 보인다. ㈐ 청구인의 세입자 확인요청에 따라 ○○동장이 회신한 문서에 의하면, 2002년 3월 ~ 2003년 3월 중 쟁점부동산 소재지에 전입신고한 가구는 9가구이며, 이미 서대문세무서장으로부터 임차인으로 인정받은 2가구를 제외한 7가구는 임차인으로 인정받지 못한 가구임이 확인된다. ㈑ 한편 피상속인의 계좌(제일은행 282-20-)에는 2003.3.14. 임차인으로 주장되는 남○○이 37,000,000원을 입금한 사실이 확인되고, 임대보증금이 40,000,000원으로 주장된다는 점에서 동 입금액은 임차보증금으로 보인다. ㈒ 청구인이 제출한 임대상황표는 2005년 12월분 달력 뒷면에 쟁점부동산의 2005년 및 2006년의 임대상황을 수기한 표로서 호수, 성명, 전화번호, 계약일, 기간, 보증금, 월세, 월별입금액 등이 월별로 구분되었으며, 지질, 필기구의 종류, 잉크의 번짐 상태, 기재내용 등으로 보아 조작된 것으로 보이지 아니하는 한편, 건축물 대장상 쟁점부동산은 상속개시일 이후 건축물의 구조 또는 가구 수가 변동된 사실이 나타나지 아니하는 점으로 보아 임대상황표의 임대가구 수는 상속개시일 현재의 임대가구 수와 동일한 것으로 보이는 바, 상속개시일 현재 쟁점부동산의 임대가구 수는 임대상황표와 같은 33가구로 봄이 타당한 것으로 판단된다. ㈓ 위의 사실관계 등을 종합하여 보면, 쟁점부동산의 임대가구 수는 33가구로 봄이 타당하고, 이 중에서 ○○○세무서장이 임대사실을 인정한 6가구, ○○동장이 임차인의 전입신고 사실을 확인한 7가구, 피상속인의 계좌에 보증금 상당액을 입금한 1가구 등 총 14가구는 임대 사실이 객관적으로 확인되는 것으로 보인다.
(4) 다음으로 쟁점부동산의 임대가구별 면적과 임대료를 붙임 자료를 통하여 보면, 청구인이 제시한 지하 1층 4가구 각 23.41㎡, 지상 1층~4층 24가구 및 옥탑 1가구 각 23.32㎡의 가구별 면적의 합계는 건축물대장상의 층별 면적과 동일하므로 타당한 것으로 인정할 수 있고, 청구인이 제시한 지하층 각 18,000,000원 ~ 25,000,000원, 1층 ~3층 각 28,333,333원 ~ 40,000,000원, 4층 각 23,666,666원 ~ 39,666,666원의 가구별 임대료 환산가액은 ○○○세무서장이 인정한 6가구의 임대료 환산가액인 31,666,666원 ~ 45,000,000원과 동일하거나 낮은 가액으로서 타당한 것으로 인정된다.
(5) 이를 종합하면, 쟁점부동산의 다가구주택 수 33가구 중 14가구는 임대사실이 객관적으로 확인되는 임대료 환산가액과 보충적 평가방법에 의한 가액 중 큰 금액을 취득가액으로 하고, 나머지 임대사실이 객관적으로 확인되지 아니하는 부분은 보충적 평가방법에 의한 가액을 취득가액으로 함이 타당한 것으로 판단된다.
(6) 따라서, 처분청이 6가구만의 임대료 환산가액과 전체 가구의 보충적 평가방법에 의한 가액 중 큰 금액인 624,527,490원을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 과세한 이 건 처분에는 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호 ․ 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.