상속재산가액을 매매사례가액으로 평가한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2007.4.8. 아버지 ○○○이 사망하자 2007.7.18. 상속재산인 ○○○호(38평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다)의 상속재산가액을 같은 아파트 단지내 302동 1402호의 매매사례가액 662,500,000원으로 하여 상속세 신고를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트의 상속재산가액을 같은 아파트 단지내 307동 701호(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매사례가액 768,500,000원으로 하여 2008.10.7. 청구인에게 2007.4.8. 상속분 상속세 23,824,990원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.12.18. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트와 비교대상아파트의 기준시가가 반드시 동일해야만 하는 것은 아니므로 쟁점아파트와 동일단지내 동일평형대의 아파트로서 면적, 종류, 용도, 종목, 방향이 같다면 비교대상아파트가 될 수 있는 것이고, 쟁점아파트가 소재한 단지에는 ○○○가 함께 위치하고 있는 바, 면적, 종류, 용도, 종목, 방향이 같은 304동 1403호(비교대상1아파트)의 매매사례가액(2007.7.26. 매매계약 체결, 693,000,000원)을 쟁점아파트의 상속재산가액으로 하여 세액을 경정하여야 한다. 2006년에는 1세대 2주택자에 대한 중과세 제도를 도입하였고 2006.11.15.에는 부동산투기억제를 위하여 부동산담보대출을 규제하는 부동산종합대책을 마련하였는 바, 이러한 제도들의 영향으로 2006년 11월까지 빈번하던 부동산거래가 2007년부터는 급격히 줄어들게 되었고 2007년부터는 부동산의 가격이 전반적으로 하향안정세를 유지하게 되어, 2006년 하반기의 매매사례가액은 2007.4.8.(상속개시일) 보다 고가인 것이 명확하고, 실제 매매사례를 살펴보더라도 기준시가 352백만원의 아파트가 2006.11.1.에는 745백만원, 2006.11.6.에는 780백만원에 거래되다가 2007.7.26.에는 무려 1억원 가까이 떨어진 693백만원에 거래된 점을 보면 부동산가격이 2007년부터 하향세로 반전된 점을 알 수 있어, 상속재산의 평가기간인 2006.10.9.부터 2007.10.8.까지부동산의 시세가 고가에서 저가로 내려가는 추세속에 있음이 명백함에도 동 기간중 최고가로 거래된 매매사례가액을 쟁점아파트의 상속재산가액으로 하여 과세한 이 건 처분은 지극히 행정편의주의적이며 개인의 재산권침해가 심각하므로 쟁점아파트와 면적, 위치, 용도, 종목이 동일하거나 유사한 같은 단지내 같은 평형의 아파트중에서 평가기준일에 가장 가까운 날에 거래된 비교대상1아파트의 매매사례가액을 기준으로 시가를 산정하는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 비교대상아파트는 쟁점아파트의 바로 아래층에 위치하고 있고 쟁점부동산과 면적, 종류, 용도, 종목이 동일하고 기준시가도 동일한 반면, 청구인이 주장하는 비교대상1아파트는 쟁점아파트보다 기준시가가 오히려 높고, 부동산중개업소에 의뢰한 바 일반인들에게는 비교대상1아파트가 오히려 쟁점아파트보다 선호도가 높아 시세가 높게 형성되어 있는 것으로 조사되었으므로 비교대상1아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 상속재산가액으로 보아야 한다는 주장은 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트의 상속재산가액을 비교대상1아파트의 매매사례가액으로 평가하여야 한다는 주장의 당부
• 나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점아파트의 상속재산가액을 같은 아파트 단지내 302동 1402호의 매매사례가액 662,500,000원으로 하여 상속세 신고를 한 사실이 상속세 신고서에 나타나고, 처분청은 쟁점아파트의 상속재산가액을 같은 아파트 단지내 307동 701호(비교대상아파트)의 매매사례가액 768,500,000원으로 하여 이 건 과세한 사실이 경정결의서 등 심리자료에 나타난다.

(2) 매매계약 체결일자별 쟁점아파트 단지내 아파트의 시세는 다음 <표>와 같이 나타난다.

○○○

(3) 처분청의 과세근거를 보면, 평가기간내(상속개시일 전후 6월내) 비교대상아파트의 매매사례가액이 확인되고, 비교대상아파트가 쟁점아파트(307동 803호)와 같은 동 바로 아래층(307동 701호)에 위치하고 있으며, 쟁점아파트와 기준시가가 동일하고, 쟁점아파트와 평형이 동일하다 하여 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 상속재산가액으로 하여 이 건 과세한 사실을 알 수 있다.

(4) 청구인은 쟁점아파트와 면적, 종류, 용도, 종목, 방향이 같고 평가기준일(2007.4.8.)과 가장 가까운 날에 거래된 304동 1403호(비교대상1아파트)의 매매사례가액(2007.7.26. 매매계약 체결, 693,000,000원)을 쟁점아파트의 상속재산가액으로 하여 세액을 경정하여야 하고, 특히, 2006년에는 1세대 2주택자에 대한 중과세 제도와 2006.11.15.부동산투기억제를 위한 부동산담보대출규제 등의 부동산종합대책이 도입되어 2006년 11월까지 빈번하던 부동산거래가 2007년부터는 급격히 줄어들고 2007년부터는 부동산의 가격이 전반적으로 하락하였는 바, 상속재산의 평가기간인 2006.10.9.부터 2007.10.8.까지 부동산의 시세가 고가에서 저가로 내려가는 추세속에 있음이 명백함에도 동 기간중 최고가로 거래된 매매사례가액을 쟁점아파트의 상속재산가액으로 하여 과세한 처분은 부당하다고 주장한다.

(5) 살피건대, 상속세 및 증여세법제60조 제1항은 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일(평가기준일) 현재의 시가에 의하도록 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 시가로 보도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항과 제2항 및 제5항은 시가를 평가기준일 전후 6월 이내에 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우 확인되는 가액에 의하되 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 가액이 있는 경우에는 당해 가액(동 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액)을 시가로 보도록 규정하고 있는 바, 비교대상1아파트는 쟁점아파트와 다른 동에 위치하고 있고 기준시가가 쟁점아파트보다 높은 반면 비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 동 바로 아래 층, 같은 방향에 위치하면서 기준시가가 동일한 점에 비추어 볼 때 쟁점아파트와 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 한층 더 동일하거나 유사한 것으로 보이므로 동 매매사례가액을 쟁점아파트의 상속개시당시 시가로 평가할 수 있다 할 것이다. 따라서, 처분청이 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 상속개시 당시 시가로 평가하여 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.