검인계약서상의 매매가액을 실지 취득가액으로 보아 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 ○○○ 693 대지 238.20㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 그 위 건물(근린생활시설 417.39㎡ 및 다가구주택 140.93㎡로서 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 2007.10.31. 박○○○에게 790,000,000원에 양도한 후 쟁점토지 및 쟁점건물의 실지양도가액(토지양도가액 432,238,617원, 건물양도가액 357,761,383원)은 안분계산하고, 취득가액(토지취득가액 396,803,441원, 건물취득가액 357,761,383원)은 실지양도가액들을 환산한 가액으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 양도소득세 실지조사 결과, 쟁점건물에 대해서는 청구인이 양도소득세 예정신고한 내용을 시인하였으나 쟁점토지의 경우는 청구인이 쟁점토지의 실지취득가액을 입증할 수 있는 매매계약서 등이 소실되었음을 이유로 이를 제출하지 아니하자 청구인에게 쟁점토지를 양도한 김○○○이 양도소득세를 신고하면서 제출한 검인계약서의 양도가액(52,730,000원)을 실지취득가액으로 보아 2008.7.1. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 121,143,240원을 결정고지하였다가 2009.1.15. 쟁점토지 및 쟁점건물의 양도소득 중 주택부분에 해당하는 금액은 조세특례제한법 제99조 의 3에서 규정하고 있는 ‘신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례’에 해당한다 하여 31,833,850원을 감액결정하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.9.30. 이의신청을 거쳐 2008.12.2. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 김○○○이 청구인에게 쟁점토지를 양도하고 양도소득세 신고시 제출한 검인계약서는 악의적인 탈세의도로 작성된 허위계약서로서 청구인이 검인받은 실제 검인계약서가 아니고, 위 검인계약서의 기재내용대로 대금이 지급되었다고 인정할 만한 객관적인 거래증빙이 없음에도 처분청이 청구인이 제출한 금융자료를 부인하고 검인계약서의 거래대금을 실지거래가액으로 보아 이 건 과세한 처분은 실질과세의 원칙에 위배되는 것으로서 부당하다. 따라서 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시의 매매계약서와 매매대금영수증을 화재로 소실하여 제출할 수 없기 때문에 쟁점토지의 취득가액은 소득세법 제97조 제1항 나목 및 소득세법 제114조 제7항 에서 규정하고 있는 가액(매매사례가액, 감정가액, 환산가액)을 적용하여야 한다.

(2) 청구인이 2001.11월에 납부한 쟁점건물의 취득세를 근거로 역산하여 산출한 쟁점건물의 공사비가 332,160,000원이고, 2002.9.26. 소망산업개발(주)에서 발행한 공사대금완불영수증에는 공사대금이 340,000,000원으로 기재되어 있다. 따라서 취득세를 역산한 공사대금과 영수증상 공사대금이 7,840,000원의 차액이 있지만 이는 쟁점건물의 소유권보존등기 후에 발생한 추가공사비이므로 영수증상 공사대금 340,000,000원을 실지취득가액으로 하여야 한다.

• 나. 처분청 의견 (1) 소득세법시행령 제167조 의 2에서 규정하고 있는 ‘추계결정 및 경정’은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한해서 적용되는 것이나 청구인에게 쟁점토지를 양도한 김○○○이 양도소득세 신고시 검인계약서를 제출하였고, 처분청의 이 건 양도소득세 조사당시에도 동 검인계약서의 양도금액을 구체적으로 확인하고 있으므로 쟁점토지는 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하지 아니한다. 따라서 청구인이 위 검인계약서의 실지거래가액을 부인할 수 있는 신빙성이 있는 반증을 제출하지 아니하고 있으므로 실지거래가액을 확인할 수 없기 때문에 쟁점토지의 실지취득가액을 추계방법인 환산가액으로 산정하여야 한다는 청구주장은 이유가 없다.

(2) 청구인은 쟁점건물의 소유권보존등기시에 납부한 취득세 납세증명서와 쟁점건물의 공사대금으로 ○○○(주)에서 발행한 공사대금완불영수증을 근거로 쟁점건물의 실지취득가액이 340백만원이라고 주장하고 있다. 그러나 이들 증빙은 쟁점건물의 신축공사 비용과 관련된 직접적인 증빙으로 인정될 수 없는 바, 공사도급계약서 및 구체적인 대금지급 관련 증빙이 제출되지 아니하고 있으므로 청구주장을 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁점

(1) 청구인에게 쟁점토지의 분양권을 양도한 김○○○이 양도소득세를 신고하면서 제출한 검인계약서의 양도가액을 쟁점토지의 실지취득가액으로 보아 과세한 처분의 당부

(2) 청구인이 주장하는 쟁점건물의 실지취득가액으로 과세할 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(3) 소득세법(2007.12.31. 법률 제8825호로 개정되기 전의 것) 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (4) 소득세법시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ──────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하 는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점1에 대하여 본다. (가) 처분청이 제출한 등기부등본 등에 의하면 쟁점토지는 1999.7.30. 김○○○이 한국수자원공사와 분양계약○○○을 체결하고 대금을 분할납부하다가 2000.2.26. 청구인에게 분양권을 양도하였고(청구인과 한국수자원공사는 2000.2.26. ‘이주택지 명의변경 인정서’를 작성하였음), 청구인은 분양대금 잔금을 지급한 후 2004.8.23. 소유권이전등기를 하였으며, 쟁점건물은 청구인이 신축하여 2001.9.20. 사용승인을 받은 것이다. (나) 이 건 양도소득세 실지조사 당시 처분청 조사담당공무원이 작성한 문답서 및 거래사실확인서를 보면, 김○○○은 ‘청구인에게 쟁점토지의 분양권을 양도하고 양도대금으로 기 납입한 분양대금 19,094,000원외에 프리미엄으로 5백만원을 받으면서 대금을 현금으로 수령하였고, 안산세무서에 쟁점토지의 양도소득세 신고를 하면서 검인계약서와 김승회의 인감증명을 붙여 확인한 거래사실확인서 등을 함께 제출하였다’고 확인하였으며, ‘김○○○가 본인으로부터 쟁점토지를 200백만원에 매수하였다’고 주장하는 것은 전혀 근거가 없다고 진술하였다. (다) 김○○○이 청구인에게 쟁점토지를 양도하고 양도소득세 신고시 제출한 2000.2.25자 검인계약서의 매매대금은 52,730,000원이고, 단서조항에는 “①분양대금 47,738,639원 중 현재 1차 중도금까지 19,094,000원 납부되어 있음. 2차 중도금 이후분은 잔금에서 공제하고, 매수인이 한국수자원공사에 승계납부하기로 함. ②권리금 4,991,361원에 매매하기로 함”이라고 기재되어 있다. (라) 청구인이 2000.2.26. 한국수자원공사와 작성한 ‘이주택지 명의변경 인정서’는 ‘쟁점토지에 대하여 구계약자(김○○○)가 한국수자원공사와 체결한 분양계약서 내용의 모든 권리, 의무를 자동적으로 신계약자가 승계하는 조건으로 분양토지에 대한 명의변경을 인정한다’는 내용으로 되어 있고, 당시 분양대금 19,094,000원이 납부되어 있었다. (마) 청구인은 김○○○으로부터 쟁점토지를 분양권프리미엄을 포함하여209,090,000원(평당 2,900,000원)에 매입하면서 김○○○의 요청으로 대금을 전액 현금으로 지급하였는 바, 처분청이 이 건 과세근거로 하고 있는 2000.2.25자 검인계약서는 관할지방자치단체에서 취득세와 등록세를 확정하기 위하여 작성되는 것으로서 매수인인 청구인만 가질 수 있으므로 양도인 김○○○이 제출할 수 없는 점, 검인계약서에 청구인의 인감도장이 아닌 막도장이 날인되어 있는 점, 취득세는 매매대금의 2%를 부과징수하는 것이므로 청구인이 쟁점토지의 취득세로 납부한 세액 954,770원을 동 세율로 환산한 매매대금은 47,738,500원인데 반해, 김○○○이 양도소득세 신고시 제출한 검인계약서의 매매대금은 52,730,000원인 점을 들어 김○○○이 양도소득세 신고시 제출한 검인계약서가 허위로 작성되었음이 입증된다고 주장하고 있으며, 나아가 거래사실확인서는 양도소득세 신고시 제출서류가 아님에도 김○○○이 검인계약서가 허위계약서가 아님을 위장하기 위하여 청구인에게 사기 등의 방법으로 인감증명서와 인감도장을 징취하여 거래사실확인서를 임의로 작성·제출하였다고 주장하고 있다. (바) 그러나 처분청의 조사당시 김○○○이 청구인에게 쟁점토지를 분양권프리미엄을 포함하여209,090,000원에 양도하였다는 청구주장을 부인하고 52,730,000원에 양도하였다고 확인하고 있는 점, 청구인은 김○○○이 쟁점토지의 분양권을 양도하고 양도소득세 신고시 제출한 검인계약서의 양도대금 52,730,000원이 청구인이 쟁점토지의 취득세로 납부한 세액 954,770원을 동 세율(2%)로 환산한 양도대금 47,738,500원과 상이한 점을 들어 김○○○이 양도소득세 신고시 제출한 검인계약서가 허위로 작성되었음이 입증된다고 주장하나, 청구인이 쟁점토지의 매입에 따라 납부한 취득세는 청구인이 한국수자원공사와 2000.2.26. 체결한 ‘이주택지 명의변경 인정서’의 분양대금 47,738,639원에 대하여 과세된 것이므로 김○○○이 쟁점토지의 분양권을 청구인에게 양도하기 위하여 작성하였다는 검인계약서의 양도대금 52,730,000원과는 일치할 수 없는 점, 청구인 스스로 매매계약서와 영수증이 화재로 소실되었기 때문에 매매대금을 객관적으로 입증할 수 있는 자료가 없다고 주장하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 김○○○이 쟁점토지의 양도소득세 신고시 제출한 검인계약서가 허위라는 청구주장은 확인된다고 볼 수 없다. (사) 그렇다면, 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 하는 것인 바, 청구인은 쟁점토지의 실지취득가액이 확인되지 아니하기 때문에 소득세법시행령 제167조 의 2에서 규정하고 있는 ‘추계결정 및 경정’의 방법에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하나, 김○○○이 쟁점토지의 양도소득세 신고시 검인계약서를 제출하였고, 처분청 조사당시 동 검인계약서의 양도금액을 구체적으로 확인하였으며, 청구인이 동 검인계약서의 매매가액이 실지취득가액이 아니라는 사실에 대하여 취득 당시의 실지매매계약서 및 매매대금 지급 영수증 등의 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로 동 검인계약서상의 매매가액이 실지취득가액이 아니라고 하는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하면서 취득가액을 검인계약서상의 금액으로 하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다(국심 2005서2973, 2005.10.25.도 같은 뜻임).

(2) 쟁점2에 대하여 본다. 청구인은 쟁점건물의 소유권보존등기시 납부한 취득세(세율 2%)를 근거로 역산한 쟁점건물의 취득가액 332,160,000원과 ○○○(주)가 발급한 공사대금 영수증상 대금 340,000,000원과의 차액 7,840,000원은 추가공사비라고 주장하면서 쟁점건물의 실지취득가액을 340,000,000원으로 하여 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하고 있다. 그러나 청구인으로부터 쟁점건물의 공사내역 및 공사대금을 확인할 수 있는 공사도급계약서, 대금지급 관련 증빙 및 세금계산서 등이 제출되지 아니하고 있는 바, 쟁점건물의 소유권보존등기시에 납부한 취득세 납세증명서와 쟁점건물의 공사를 하였다는 ○○○개발(주)에서 발행한 공사대금완불영수증만으로는 청구인이 주장하는 쟁점건물의 실지취득가액을 인정하기 어렵다고 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점건물의 양도차익을 소득세법시행령 제167조 의 2에서 규정하고 있는 ‘추계결정 및 경정’의 방법에 의하여 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.