취득가액을 매매사례가액을 적용 할 수 있는지 여부

심판청구를 기각한다.

청구인은 ○○특별시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○○○○○○○아파트 ○○○동 ○○○호(건물면적 126.18㎡로 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2000.12.11. 증여로 취득하여 2006.6.8. 양도한 후 취득가액을 증여당시시가인 5억원으로 산정하여 양도소득세 154,489,000원을 신고 ․ 납부하였고, 처분청은 쟁점아파트의 취득가액을 2000.8.14. 거래된 ○○특별시 ○○구 ○○동 89번지 ○○○○○○○○아파트 ○○○동 ○○○호(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매사례가액인 4억 6,500만원 산정하여 양도소득세 7,481,460원을 추가 고지하였다. 중부지방국세청은 처분청에 대한 정기종합감사를 실시한 결과, 청구인이 쟁점아파트를 2000.12.11. 증여로 취득하였으므로 동 아파트의 취득가액은 소득세법시행령 제163조 제9항 의 규정에 따라 증여당시 비교대상아파트의 매매사례가액이 아닌 기준시가를 적용하여 양도소득세를 결정하여야 한다는 지적에 따라 처분청은 쟁점아파트의 취득가액을 3억 9,200만원으로 산정하여 2008.9.23. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 15,642,020원을 경정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.12.4. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 증여재산을 평가할 때에는 우선 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액인 시가로 평가하는 것을 원칙으로 하되 시가를 산정하기 어려운 경우에 한하여 제한적으로 보충적 평가방법을 적용하는 것이고, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 에 예시적으로 열거된 시가로 인정하는 가액이 없다는 사유만으로 보충적 평가방법을 적용하는 것은 부당하므로 처분청이 특정 증여재산에 대하여 불특정 다수인 사이에 거래되는 사실이나 자료 등 합리적인 근거에 의거하여 쟁점아파트의 증여재산가액을 4억 6,500만원으로 결정한 것은 타당하다. 또한 인터넷 및 부동산정보지에서 제시하는 가액 중 한국감정원 도서관에서 보관하고 있는 부동산테크의 시세표에 의한 쟁점아파트의 시세는 하한가 4억 8,000만원, 상한가 5억 5,000만원이며 부동산뱅크의 시세는 하한가 4억 7,000만원, 상한가 5억 2,000만원이므로 처분청이 쟁점아파트의 증여재산가액을 4억 6,500만원으로 평가한 것은 충분한 근거 및 이유가 뒷받침되는 합리적인 시가라 할 것인 바, 단순히 쟁점아파트에 대하여 상속세 및 증여세법시행령 제49조 에 열거된 가액이 없다는 사유만으로 쟁점아파트의 취득가액을 보충적 평가방법으로 정한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 소득세법시행령 제163조 제9항 에서 상속 또는 증여받은 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액은 “상속개시일 또는 증여일 현재” 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당신의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있고, 증여재산을 평가함에 있어 쟁점아파트와 유사한 아파트의 매매사례가액을 증여재산의 시가로 볼 수 있도록 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제5항 이 2003.12.30. 신설되었으나 동 개정규정은 부칙(2003.12.30. 대통령령 제18177호) 제1조 및 제2조에서 2004.1.1. 이후 증여일 부터 적용하도록 하였는바, 청구인이 200.12.11. 증여받은 쟁점아파트의 취득가액은 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제5항 의 규정을 적용할 수 없고 쟁점아파트의 증여당시 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 에서 규정하고 있는 시가라 함은 당해 증여재산의 감정가액 및 수용, 공매가격이 존재하는 경우 시가로 증여재산가액을 평가하여야 하며, 이러한 시가가 없을 경우에는 같은 법 제61조 제1항 제4호에 의하여 보충적평가방법인 기준시가로 평가하여야 하는 바, 처분청이 쟁점아파트의 증여가액을 4억 6,500만원으로 인정하는 것은 법리를 잘못 해석한 것으로 판단된다.

• 가. 쟁점 매매사례가액의 적용규정인 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제5항 이 신설되기 이전에 증여로 취득한 쟁점아파트를 양도한 경우, 그 취득가액을 산정함에 있어 쟁점아파트와 유사한 아파트의 매매사례가액을 적용할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법제33 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받는 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다. 1.부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 (2) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 ․ 규모 ․ 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (3) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정 ․ 고지한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다. (4) 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】(2003.12.30. 대통령령 제18177호로 개정된 것)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (5) 상속세 및 증여세법시행령 부칙(2003.12.30. 대통령령 제18177호) 제1조【시행일】이 영은 2004년 1월 1일부터 시행한다. (단서 생략) 제2조【일반적 적용례】이영은 이 영 시행 후 상속이 개시되거나 증여하는 분부터 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 중부지방국세청장의 처분청에 대한 정기종합검사 결과 처분지시(감사관실-1225, 2008.6.5.)에 의하면, 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 결정시 쟁점아파트의 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 2000.12.12.자 비교대상아파트의 매매사례가액인 4억 6,500만원으로 양도차익을 산정하여 결정하였으나, 양도 자산의 취득원인이 2000.12.12.자 증여이므로 취득가액을 소득세법시행령 제163조 제9항 에 따라 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조에 의하여 평가한 가액으로 양도차익을 산정하여야 함에도 이를 소홀히 하여 양도소득세 15,642,000원을 부족 징수 하였으므로 즉시 시정 조치하여야 한다고 지시한 것으로 나타난다.

(2) 국세청통합전산망의 비교대상아파트에 대한 양도소득세 신고서 조회에 의하면, 비교대상아파트는 2000.8.14. 4억 6,500만원에 양도된 것으로 나타난다.

(3) 쟁점아파트의 등기부등본에 의하면, 청구인은 쟁점아파트를 2000.12.12. 증여를 원인으로 취득하여 2006.6.8. 동 아파트를 15억 5,000만원에 양도하였음이 확인된다.

(4) 한국감정원의 도서관에 보관 중인 2001년 1월 부동산테크의 시세에 의하면 쟁점아파트(전용면적 38.1평형)와 같은 평형의 아파트의 하한가는 4억 8,000만원, 상한가는 5억 5,000만원인 것으로 나타나고, 2000년 12월 부동산뱅크의 시세에 의하면 쟁점아파트와 같은 평형의 아파트의 하한가는 4억 7,000만원, 상한가는 5억 2,000만원인 것으로 나타난다.

(5) 위와 같은 사실과 관련법령을 종합해 보건대, 청구인이 2000.12.12. 증여를 원인으로 취득한 쟁점아파트를 평가함에 있어 2001년 1월 부동산테크의 시세표 및 2000년 12월 부동산뱅크의 시세표를 감안하여 200.12.12. 매매계약이 체결된 비교대상아파트의 매매사례가액인 4억 6,500만원을 증여재산의 시가로 볼 수 있는 측면이 있으나, 다른 유사아파트의 매매사례가액을 증여재산의 시가로 볼 수 있도록 2003.12.30. 개정된 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제5항 은 같은 법시행령 부칙 제1조 및 제2조에서 2004.1.1. 이후 증여하는 분부터 적용하도록 규정하고 있고, 소득세법시행령 제163조 제9항 은 증여받은 아파트의 양도차익을 실지거래가액으로 계산할 경우의 취득가액은 증여일 현재 시행되는 상속세 및 증여세법의 평가규정에 의하도록 규정하고 있으므로 청구인이 2000.12.11. 증여로 취득한 쟁점아파트의 취득가액을 평가함에 있어서는 2003.12.30. 개정된 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제5항 의 규정을 적용할 수 없다고 해석되는 바, 처분청이 쟁점아파트의 취득가액을 증여일 현재 시행된 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가하면서 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등이 없다고 하여 기준시가로 평가한 가액은 법령규정에 따라 의제된 실지거래가액이므로 처분청이 동 가액을 쟁점아파트의 취득가액으로 결정한 것은 잘못이 없다고 판단된다(조심 2008중1437, 2008.6.26.와 같은 뜻).

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 2009년 1월 20일