아파트에 적용한 매매사례가액이 적정한 시가인지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2007.8.10. 김○○(청구인의 어머니)으로부터 가락 ○○아파트를 재건축 중이던 ○○시 ○○구 ○○동 165 ○○가락아파트 101동 1104호 86.42㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고 2007.11.9. 증여재산가액을 4억4천8백만원으로 평가하여 신고하였다가 2008.3.19. 증여재산가액을 5억3천만원으로 평가하여 수정신고하였다. 처분청은 쟁점아파트 증여일로부터 3월 이내인 2007.6.29. 계약된 같은 단지내 아파트 106동 1104호 86.42㎡(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매사례가액인 5억9천만원을 쟁점아파트의 시가로 보아 2008.9.4. 청구인에게 2007.8.10. 증여분 증여세 19,404,000원을 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2008.12.2. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 비교대상아파트는 발코니샤시공사(4,568천원)와 확장공사(17,700천원)를 모두 시공한 아파트이며, 쟁점아파트는 발코니샤시공사만 시공한 아파트로서 분양계약 당시부터 약 2천만원의 분양비용이 적게 투입됨에 따라 원천적으로 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없음에도 처분청이 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보고 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트와 비교대상아파트는 동일한 아파트 단지내의 같은 방향 동일 평형의 아파트로 2007.6.29. 체결된 매매계약서를 보면 매매대금을 5억9천만원으로 하면서 특약사항으로 발코니샤시공사와 확장공사인 옵션금액 21,263천원을 매매금액과는 별도로 지급하도록 약정한 사실이 확인됨에 따라 옵션금액을 제외한 5억9천만원을 쟁점아파트의 시가로 보고 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트에 적용한 매매사례가액이 적정한 시가인지 여부
• 나. 관련 법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다. (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증 여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것” 이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우 에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트와 비교대상아파트는 종전의 가락○○아파트를 재건축중이던 재건축아파트(207년 11월 입주예정)로 분양가액이 370,681천원으로 동일한 것으로 나타난다.

(2) 쟁점아파트는 증여자 김○○이 추가부담금 68,304천원 중 계약금부터 제6차 중도금(2007.7.13.)까지 총 54,641천원을 납부한 상태에서 청구인이 2007.8.10. 이를 증여받은 것으로 나타나고 있고, 비교대상아파트는 쟁점아파트의 평가기준일 (증여일)로부터 3월 이내인 2007.6.29. 현재를 기준으로 매매가액을 590,000천원 으로 하면서 동 매매가액에 옵션가액을 제외하는 것으로 매매계약이 체결됨에 따라 모두 6차 중도금 납입예정일과 잔금지급일 사이에 매매계약이 이루어진 것으로 나타난다.

(3) 쟁점아파트 증여일 전후 3월 이내 매매사례를 보면, 쟁점아파트 증여일 전후 3월 이내에 3건의 매매계약이 이루어졌으며 그 중 비교대상아파트는 쟁점아파트와 층과 면적 및 분양가액이 동일한 것으로 나타나고 있는 반면, 유사아파트1의 분양가액은 쟁점아파트보다 낮고, 유사아파트2의 분양가액은 쟁점아파트보다 높으며, 그 매매거래가액도 비교대상아파트와 차이가 있는 것으로 나타난다. <쟁점아파트 증여일 전후 3월 이내 같은 단지내 아파트 거래내역> (단위:㎡, 천원) 구분 위치 면적 분양가 매매계약일 매매가액 (옵션가액제외) 옵션1 옵션2 매매상태 쟁점아파트 101-1104 59,968 370,681 2007.8.10. 530,000(신고) 4,568 × 권리상태 비교대상아파트 106-1104 59,968 370,681 2007.6.29. 590,000(매매) 7,144 14,119 권리상태 유사아파트1 101-902 59,968 369,690 2007.7. 3. 578,146(매매) × × 권리상태 유사아파트2 111-1201 59,968 372,707 2007.8.15. 610,000(매매) 7,144 14,119 권리상태

(4) 위 사실관계를 종합하여 보면, 유사아파트는 분양가액이 쟁점아파트와 다르므로 그 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보기에 부적당한 점, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 평형으로 분양가액이 동일하고 또한 비교대상아파트의 매매가액은 옵션가액을 제외하는 것으로 매매가 이루어진 점과 쟁점아파트 증여일로부터 3월 이내에 매매계약이 체결된 점 등으로 볼 때 처분청이 비교대상아파트의 거래가액인 5억9천만원을 쟁점아파트의 시가로 하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.