비사업용과 사업용토지 일괄양도에 대해 기준시가로 안분한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1989.12.30. 및 1990.2.20. 취득한 ○○○(이하 “쟁점1토지”라 한다)와 같은 동 302 답 780㎡ 및 같은 동 306 전 1,267㎡ 합계 2,047㎡(이하 2필지를 “쟁점2토지”라 하며, 쟁점1토지와 합하여 합계 3필지를 “쟁점토지”라 한다)을 박○○○에게 양도하고, 쟁점1토지 양도에 대하여 2007.2.28. ○○○세무서장에게 양도일자를 2006.12.29., 양도가액을 실지거래가액 640,000,000원, 취득가액은 양도가액을 기준시가에 의하여 환산한 337,174,588원으로 하고, 9 ~ 36%의 초과누진세율을 적용하여 양도소득세를 신고하면서 56,688,150원을 납부하였으며, 쟁점2토지 양도에 대하여는 2007.10.31. ○○○세무서장에게 양도일자를 2007.8.24., 양도가액을 실지거래가액 370,000,000원, 취득가액은 양도가액을 기준시가에 의하여 환산한 316,129,234원으로 하고, 비사업용토지의 양도로서 60%의 중과세율을 적용하여 양도소득세를 신고하면서 26,153,820원을 납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 2006.12.28. 박○○○와 쟁점토지를 일괄하여 1,034,000,000원에 양도하기로 하는 계약을 체결하였음에도 양도가액을 합계 1,010,000,000원으로 신고하였으며, 양도소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 임의로 비사업용토지로서 60%의 중과세율이 적용되는 쟁점2토지의 실지거래가액은 낮추고, 쟁점1토지의 실지거래가액은 높게 신고한 것으로 보아, 쟁점1토지 및 쟁점2토지의 양도가액을 2006.12.28. 양도계약한 총 양도가액 1,034,000,000원을 양도당시 기준시가에 의하여 안분한 378,688,372원 및 655,311,628원으로 하여 2008.8.27. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 86,913,930원을 경정?고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.11.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2006.12.28. 박○○○와 매매대금을 1,034,000,000원으로 하여 쟁점토지를 양도하는 계약서를 체결하였으나, 이는 3필지인 쟁점토지의 총괄하는 가계약의 성격으로 이후 소유권을 이전하는 과정에서 대금지급 문제 등으로 각 필지별 이전시기가 상이하여 각 필지별로 보충계약을 체결하였는바, 쟁점1토지의 경우 2006.12.19. 매매대금을 640,000,000원으로, 쟁점2토지는 2007.8.24. 매매대금을 370,000,000원으로 하는 보충계약을 체결하고 이에 의하여 소유권을 이전하여 등기부에도 이러한 실제 거래가액이 명시되었으며, 쟁점1토지는 인근 공장지대와 가깝고 도로 전면에 연접하여 당시 시세가 다른 인접필지보다 고가의 시세를 유지하고 있었으나, 쟁점2토지는 맹지로서 경사도가 30도에 달하고 구거를 포함하고 있어 매매대금을 필지별로 달리 정한 것임에도, 처분청은 아무런 이유없이 당사자간에 자유의사로 작성한 매매계약을 부인하고 임의로 양도가액을 기준시가로 안분하여 과세한 이 건 양도소득세 부과처분은 부당하므로 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 보충계약서라고 주장하는 계약서는 양도소득세를 부당하게 감소시킬 목적으로 작성하였다고 매수인 박○○○의 남편 최○○○이 ○○○세무서장에게 확인하였고, 대금수수 내용과도 부합하지 아니하는 등 임의로 작성한 것이므로, 당초 2006.12.28. 계약한 쟁점토지 매매계약서에 의하여 쟁점토지 양도가액 1,034,000,000원을 양도당시 기준시가에 의하여 필지별로 안분계산하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인의 쟁점토지 양도에 대하여 양도당시 기준시가를 기준으로 안분계산한 양도가액을 실지거래가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2007.12.31. 법률 제8825호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. (단서 생략) 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령(2008.2.22. 대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것) 제166조【양도차익의 산정 등】

⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. 제176조의2 【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ────────────────----------- 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1989.12.30. 매매로 취득한 쟁점1토지와 1989.12.30. 매매 및 1990.2.20. 증여로 취득한 쟁점2토지를 2006.12.28. 박○○○에게 양도가액 1,034,000천원에 일괄양도하는 계약을 체결한 후 쟁점1토지에 대하여는 2006.12.29. 양도가액 640,000천원에 양도한 것으로 하여 2007.2.28. ○○○세무서장에게 양도소득세 56,688천원을 신고납부하였으며, 비사업용토지에 해당하는 쟁점2토지에 대하여는 2007.8.24. 양도가액 370,000천원에 양도한 것으로 하여 2007.10.31. 수영세무서장에게 양도소득세 26,153천원을 신고납부하였음이 심리자료에 나타난다.

(2) 처분청은 청구인이 쟁점토지를 2006.12.28. 박숭희에게 1,034,000천원에 일괄양도하는 계약을 체결하였음에도 양도가액을 1,010,000천원으로 신고하면서 양도소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 비사업용토지에 해당하는 쟁점2토지의 실지거래가액을 낮추고, 쟁점1토지의 실지거래가액은 높게 신고한 것으로 보아 2006.12.28. 양도계약한 쟁점토지의 총 양도가액 1,034,000천원을 양도당시 기준시가에 의하여 안분하여 쟁점1토지의 양도가액을 378,688천원으로, 쟁점2토지의 양도가액을 655,311천원으로 하여 2008.8.27. 쟁점2토지의 양도에 대한 2007년 귀속 양도소득세 86,913천원을 경정?고지하였음이 처분청의 경정결의서 등 심리자료에 나타난다.

(3) 쟁점토지에 대하여 2006.12.28. 체결한 계약서의 내용을 살펴보면, 매매대금 1,034,000천원에 대한 계약금 108,000천원은 계약당일 지급(청구인이 영수하였다는 인장이 날인되어 있음)하고, 잔금 926,000천원은 2007.5.31. 지급하는 것으로 기재되어 있으며, 매도인은 계약금을 지급받은 다음 쟁점토지를 매수인에게 인도하고 소유권이전등기를 선이행하여 주되, 잔금에 대한 담보로서 근저당권을 설정하도록 매매계약서 제2조에 기재되어 있는 바, 쟁점토지의 등기부등본에는 쟁점1토지가 2006.12.29. 소유권이 이전되고 같은 날 채무자 박○○○, 근저당권자 청구인으로 하여 채권최고액 252,000천원의 근저당권이 설정되어 있음이 나타난다.

(4) 쟁점토지를 취득한 매수인 박○○○의 배우자 최○○○이 2008.1.31. ○○○세무서에 임의출석하여 진술한 문답서에는 쟁점토지의 실제 취득가액은 계약서에 명시된 1,034,000천원이고, 계약금 108,000천원은 2006.12.29. 수표로 지급하고 영수증을 받았으며, 잔금 926,000천원은 당초 지급일인 2007.5.31. 자금사정으로 지급하지 못하고 2007.8.24. 은행대출을 받아 청구인에게 계좌로 송금하였으며 쟁점토지의 양도가액에 대하여 청구인이 양도소득세를 적게 부담하기 위하여 쟁점1토지의 양도가액을 640,000천원으로, 쟁점2토지의 양도가액을 370,000천원으로 임의 작성된 계약서를 요구하기에 작성하여 주었다는 취지의 진술을 한 사실이 나타난다.

(5) 청구인은 처분청의 이 건 양도소득세 과세에 대하여 쟁점2토지가 쟁점1토지에 비하여 상대적으로 도로에서 멀리 떨어진 맹지이고, 준공업지역이 아닌 자연녹지부분이 많으며, 경사가 30도 이상 기울어져 활용도가 낮으므로 쟁점토지의 양도시 1,034,000천원에 일괄양도하는 가계약을 체결한 후 대금정산 및 필지별 가격산정시 쟁점1토지를 640,000천원, 쟁점2토지를 370,000천원으로 부동산 매매계약을 체결하여 양도한 것임에도 당사자간 자유의사에 의한 매매계약을 부인하고 쟁점1토지와 쟁점2토지의 양도가액을 임의의 기준시가로 안분하여 계산하고 이에 따라 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 쟁점1토지 및 쟁점2토지에 대한 부동산매매계약서, 쟁점1토지가 쟁점2토지에 비하여 시세가 높게 형성되었다는 최○○○의 소견서, 청구인의 주장이 타당하다는 쟁점토지의 매수인 박○○○의 사실확인서 등을 증거서류로 제출하였다.

(6) 이상과 같은 사실관계를 종합해 볼 때, 쟁점1토지와 쟁점2토지를 1,034,000천원에 일괄양도하는 계약을 2006.12.28. 체결하였으나 이는 가계약에 불과하고 쟁점1토지와 쟁점2토지의 특성을 고려하여 2006.12.19. 쟁점1토지를 640,000천원, 2007.8.24. 쟁점2토지를 370,000천원에 양도하는 본계약을 체결하였다고 주장하고 있으나, 쟁점토지의 양도에 따른 계약금으로 2006.12.29. 108,000천원을 수령하고, 2006.12.19. 매매를 원인으로 하여 2006.12.29. 소유권 이전등기를 하면서 같은 날 매수인 박○○○를 채무자로 한 근저당권을 설정한 채권최고금액이 252,000천원인 점에 비추어 쟁점1토지를 640,000천원에 양도한 것이라는 청구인의 주장을 신뢰하기 어렵다 할 것이다. 또한, 쟁점토지의 매수인 박○○○의 남편인 최○○○이 2008.1.31. ○○○세무서에 임의출석하여 쟁점1토지와 쟁점2토지는 거래가액 1,034,000천원에 일괄취득하는 계약을 체결하였고, 이후 작성된 쟁점1토지와 쟁점2토지에 대한 각각의 계약서는 청구인의 요청에 의하여 임의로 작성되었다는 취지의 문답서와 쟁점토지에 대한 대금지급 내용 등으로 볼 때, 2006.12.28. 작성된 부동산매매계약서에 의하여 쟁점1토지와 쟁점2토지는 양도가액 1,034,000천원에 일괄양도한 것으로 보이며, 청구인은 양도소득세를 부당히 감소시키기 위하여 비사업용토지에 해당되어 60%의 양도소득세율이 적용되는 쟁점2토지의 양도가액을 쟁점1토지의 양도가액에 비하여 낮게 신고한 것이라고 판단되므로, 2006.12.28. 체결된 계약서에 기재된 양도가액 1,034,000천원을 쟁점1토지 및 쟁점2토지의 양도당시 기준시가에 의하여 안분 계산한 가액을 기준으로 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.