청구인이 양도가액으로 신고한 부동산 매매계약서가 실제 매매계약서 인지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○광역시 ○구 ○○동 11 ○○아파트 24-403(면적 41.9㎡), ○○광역시 ○구 ○○동 308 ○○아파트 101-103(면적 43.2㎡) (이하 “쟁점아파트”라 한다)을 양도하고 양도가액을 173백만원으로 하여 2003년 귀속 양도소득세를 신고ㆍ납부하였다. 처분청은 쟁점아파트의 매수자 안○○과 채○○가 재차 양도하면서 신고한 취득가액이 203백만원이라는 사실을 확인하고, 청구인이 양도소득을 30백만원을 과소신고한 것으로 보아 2008.10.9. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 16,489천원을 경정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.11.11 이 건 심판 청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구인이 쟁점아파트의 양도소득세 신고시 매매계약서와 함께 인감증명서가 첨부된 거래사실확인서를 제출하였고 부동산 거래 사이트 상 거래당시 청구인의 양도가액이 유사한 점 등 매수자가 제출한 매매계약서는 허위이므로 이 건 과세처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제출한 매매계약서는 공인중개사가 기재되어 있지 않은 쌍방계약서로서 매수자가 제출한 계약서가 컴퓨터로 작성하면서 문서작성용 한자를 사용한 점과 달리 필요에 의해 언제든지 임의로 만들 수 있는 수기로 작성되었을 뿐만 아니라 계약일자와 중도금일자의 누락 및 특약상항이 다분히 형식적인 점 등을 감안할 때 신빙성이 없어 보이고, 청구인이 제출한 계약서에는 근저당에 대한 어떠한 약정내용이 없으며, 근저당을 매도인이 말소하기로 되어 있는 반면에, 매수인이 제출한 계약서에는 매수인이 대출을 승계하기로 부기하였으며, 2003.7.18. 매수인이 대출원금(16백만원)을 근저당 설정 은행인 ○○은행 ○○동 지점에 입금하여 2003.7.22. 근저당이 말소된 사실이 은행거래내역 조회서 및 등기부등본에 의하여 확인되는 점 등에 비추어 볼 때 청구인이 제출한 부동산 매매계약서를 허위의 계약서로 인정하고 매수인이 제출한 계약서를 실제 계약서로 보아 과세한 이 건 처분에 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 청구인이 쟁점아파트의 양도가액으로 신고한 부동산 매매계약서가 실제 매매계약서 인지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지 거래가액에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가복의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기 양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세부서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점아파트의 양도소득세 신고시 매매계약서와 함께 인감증명서가 첨부된 거래사실확인서를 제출하였고 부동산 거래 사이트상 거래 당시 청구인의 양도가액이 유사한 점 등 매수자가 제출한 매매계약서는 허위의 계약서라고 주장하므로 이에 대하여 살펴 본다. (가) 청구인이 증빙서류로 제출한 쟁점아파트 매매계약서의 내용을 보면 ○○광역시 ○구 ○○동 11 ○○아파트 24동 403호의 경우 매매대금 73,000천원으로 하여 계약금 13,000천원은 계약당시 지불하고 잔금은 2003.5.20. 지불하도록 작성되었으며, 매도인 및 매수인 도장이 날인되어 있고 중개업자는 공란으로 나타나며, 또한 ○○광역시 ○구 ○○동 308 ○○아파트 101동 103호의 경우 매매대금 100,000천원으로 하여 계약금 10,000천원은 계약당시 지불하고 잔금은 2003.6.30. 지불하도록 작성되었으며, 매도인 및 매수인 도장이 날인되어 있고 중개업자는 공란으로 나타나며, 위 계약서 모두가 수기로 작성된 사실이 확인된다. (나) 쟁점아파트의 매수자가 제출한 쟁점아파트 매매계약서의 내용을 보면 ○○광역시 ○구 ○○동 11 ○○아파트 24동 403호의 경우 매매대금 93,000천원으로 하여 계약금 5,000천원은 계약당시 지불하고 잔금은 2003.5.20. 지불되도록 작성되었으며, 매도인 및 매수인 도장이 날인되어 있고, 중개업자는 ○○공인중개사 사무소 ○○○으로, 특약사항에 전세보증금은 매수자가 승계키로 하며, 근저당설정권은 매수인이 잔금시 승계키로 한다고 기재되어 있고, 또한 ○○광역시 ○구 ○○동 308 ○○아파트 101동 103호의 경우 매매대금 110,00천원으로 하여 계약금 10,000천원은 계약당시 지불하고 잔금은 2003.7.5. 지불하도록 작성되었으며, 매도인 및 매수인 도장이 날인되어 있고, 중개업자는 ○○공인중개사 ○○○으로, 특약사항에 전세보증금은 매수인이 승계키로 하고, 근저당설정권이 설정된 상태이며, 매도인이 말소하기로 한다고 기재되어 있고, 위 계약서 모두가 컴퓨터로 작성된 사실이 확인된다. (다) 청구인이 쟁점아파트의 양도소득세 신고시 매매계약서와 함께 매수자의 인감증명서가 첨부된 거래사실확인서를 제출한 사실이 확인된다.

(2) 위 사실관계와 관련법령 등을 종합해 보면, 쟁점아파트의 매수자가 제시한 부동산 매매계약서에 의하면 중개업자가 표기되어 있을 뿐만 아니라 특약사항에 거래조건 등의 구체적인 내용이 기재되어 있는 반면에, 청구인이 제시한 부동산매매계약서에는 중개업자가 없고, 특약사항에 거래조건 등의 구체적인 내용이 기재되어 있지 않은 점 등에 비추어 볼 때 청구인의 주장은 신빙성이 부족해 보이므로 청구인이 제시한 부동산매매계약서는 실제 매매계약서로 인정하기는 어려워 보인다. 따라서 청구인이 제출한 부동산매매계약서를 허위의 계약서로 인정하고 쟁점아파트의 매수인이 제출한 부동산 매매계약서를 실제 매매계약서로 보다 과세한 이 건 처분에 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유가 없으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.