양도가액에 리모델링 공사비를 차감하고, 중개수수료를 필요경비로 인정할지 여부

심판청구를 기각한다.

청구인은 2002.3.26. ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 000 대 1,095㎡외 5필지 토지와 위 지상 6층 숙박시설(여관) 및 근린생활시설(대중음식점) 1,704.81㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도하고 2003.5.31. 양도가액을 1,050,000천원으로, 취득가액을 1,000,000천원으로, 필요경비를 78,120천원으로 하여 양도소득 과세표준 확정신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산의 실지양도가액을 1,790,000천원인 사실을 확인하고 그에 따라 양도차익 등을 산정하여 2008.2.14. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 411,539,160원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.5.14. 이의신청을 거쳐 2008.10.24. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산 양도가액에는 청구인이 호텔을 운영하기 위하여 지출한 리모델링 공사비용 및 집기․비품 구입비 등의 합계 680,000천원이 포함되어 있는데, 리모델링 공사비용은 자본적 지출액으로 필요경비에 해당하고 집기․비품 구입비는 과세대상이 아니므로 각각 양도가액에서 차감되어야 하며, 쟁점부동산의 양도를 주선한 박○○에게 중개수수료로 지급한 70,000천원도 이를 필요경비로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점부동산과 함께 양도하였다는 집기․비품의 내역 및 쟁점부동산의 양도가액에 그 가액이 포함되어 있음을 확인할 만한 계약서 등을 제출하지 못하고 있는 점, 리모델링 시공업자가 누구인지에 대하여 청구주장에 일관성이 없으며, 공사비용이 얼마인지 여부를 확인할 수 있는 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있는 점 등에 비추어 리모델링 공사비용 및 집기․비품 구입비를 양도가액에서 차감하여야 한다는 청구주장은 신빙성이 없고, 청구인이 박○○에게 지급하였다는 금액이 쟁점부동산의 중개수수료인지 여부도 불분명하므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장 또한 이유없다.

• 가. 쟁 점 부동산 양도가액에 호텔을 운영하기 위하여 지출한 리모델링 공사비용 및 집기․비품구입비가 포함되어 있으므로 이를 양도가액에서 차감하여야 하고, 양도당시 부동산 중개수수료를 실제 지급하였으므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 (2003.12.30. 법률 제7006호로 개정되기 전의 것)

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 (2003.12.30. 법률 제7006호로 개정되기 전의 것)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도소득의 필요경비】 (2006.9.22. 대통령령 제19687호로 개정되기 전의 것)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

3. 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 양도소득세 조사(종결)복명서와 이 건 과세자료 등에 의하면, 청구인이 2001.11.7. 원주○○협동조합으로부터 쟁점부동산을 취득하여 2002.3.26. 박○○ 외 1인에게 양도하고 2003.5.31. 취득가액을 1,000,000천원으로, 양도가액을 1,050,000천원으로, 필요경비를 78,120천원으로 하여 양도소득 과세표준 확정신고를 한 사실 및 처분청이 쟁점부동산의 실지양도가액을 1,790,000천원인 사실을 확인하고 그에 따라 이 건 양도소득세를 과세한 사실 등이 각각 확인된다.

(2) 청구인은 이○○이 2001년 6월~2001년 11월 기간 동안 쟁점부동산의 리모델링 공사를 실시하고 청구인이 주방기기 등의 집기․비품을 구입한 결과, 쟁점부동산의 양도가액에는 위 리모델링 공시비용 및 집기․비품 구입비 합계 680,000천원이 포함되어 있으므로 이를 양도가액에서 차감하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 국세통합전산망(TIS)에 의하면, 이○○은 1988년부터 1999년까지 충청남도 ○○군에서 매점 또는 편의점을 운영한 것 외에는 달리 사업자등록을 한 사실이 없는 것으로 확인된다. (나) 한편, 청구인은 부동산매매계약서, 이○○의 작업노트와 거래사실확인서, 박○○ 외 6인의 거래사실확인서(리모델링 공사와 관련하여 이○○과 거래를 하였다는 취지) 및 박○○ 외 1인이 작성한 동업계약서 등을 관련증빙으로 제출하고 있으나, 이○○이 건축과 관련한 사업을 한 이력이 없는 점, 청구인이 공사비용 등을 실제 지급한 사실을 확인할 수 있는 금융거래자료 등의 객관적인 자료를 제출하지 못하는 점 등에 비추어 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 보인다.

(3) 또한, 청구인은 쟁점부동산의 양도와 관련하여 박○○에게 중개수수료로 70,000천원을 지급하였으므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하면서 수표 2매의 명세(수표번호 0000000~0, 발행일 2002.3.30, 발행인 박○국, 액면금액 각 10,000천원)를 증빙으로 제출하고 있으나, 지급약정서 및 금융거래자료 등 박○○이 쟁점부동산의 매매를 알선한 사실 및 실제 지급받은 금액 등을 확인할 수 있는 증빙을 제출하지 못하고 있으므로 위 주장 역시 받아들이기 어렵다 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.