환산가액을 취득가액으로 적용하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2007.3.14. 서○○․조○○에게 경상북도 ○○군 ○○면 ○○리 산 18-3번지 임야 30,026㎡를, 2007.7.5 한○○․이○○에게 같은 곳 산 18번지 임야 28,850㎡를 각각 양도(합계 면적 55,876㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)하고, 처분청에 실지거래가액(양도가액 2억9천4백만원, 취득가액 300,000,000원, 양도차손)에 의한 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지의 양도가액은 실지거래가액으로 확인되지만, 청구인이 2004.11.30. 박○○(실소유자 박○○)으로부터 교환(별지<표>참조)으로 취득한 쟁점토지의 취득가액은 실지거래가액으로 확인되지 않는다 하여 소득세법 시행령 제176조 의 2 제2항 제2호에서 규정한 바와 같이, 실지거래가액인 양도가액을 양도당시 및 취득당시 기준시가로 안분하여 계산한 환산가액 241,563,467원을 취득가액으로 적용하여 2008.8.26. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 34,787,180원을 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.10.29. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인과 박○○간에 부동산 교환계약서(2004.11.27.)를 체결하면서 ○○부동산중개사무소 이○○가 입회하여 청구인 소유의 경기도 ○○군 ○○면 ○○리 330-1번지 등 3필지 토지 1,309㎡ 및 토지 위 숙박업 건물 690.36㎡를 10억원으로, 박○○소유의 경상북도 ○○군 ○○면 ○○리 토지 65,961㎡(쟁점토지)를 3억원으로 각각 평가하였고, 동 계약서에 교환물건에 대한 평가액을 기재하지 않았지만, 청구인이 박○○으로부터 교환대상 부동산의 평가차액 1천5백만원을 지급받았으므로 교환에 따른 정산이 이루어졌다.

(2) 처분청은 교환계약서에 쟁점토지의 평가액이 기재되어 있지 않았다 하여 그 취득가액이 불분명하다고 주장하지만, 부동산을 교환함에 있어서 교환대상 부동산에 대한 상호간의 평가액에 따라 거래가 이루어지고 교환대상 부동산간의 평가차액에 대하여 현금지급을 통해 정산이 이루어졌다면 교환거래당시 양 당사자 간에 합의된 평가액을 기준으로 실지거래가액을 산정하는 것이 타당하다 할 것인바, 비록 이 건 교환계약서에 교환대상 부동산에 대한 평가액이 기재되어 있지 않다 하더라도 이에 대한 평가를 하여 그 평가차액을 지급한 사실이 있고, 중개인도 양 당사자 간에 합의한 평가액이 사실이라고 확인하고 있으므로, 이 건 교환취득가액은 실지거래가액으로 확인된다.

(3) 또, 처분청은 청구인이 신고한 취득가액 3억원에 대해 거래당사자간에 임의로 산정한 평가액에 불과하여 실지거래가액으로 인정할 수 없다고 주장하지만, 실지거래가액이라 함은 거래당시 그 대가로 지급받거나 지급한 가액으로서 매매계약서나 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이며, 부동산 거래는 대부분 거래당사자간에 또는 중개인의 도움을 받아 서로 합의하여 거래가 형성되는 것이지 꼭 공인된 감정평가가기관의 감정가액을 근거로 거래하는 것은 아니다. 쟁점토지 거래당시 전국적으로 부동산가격이 폭등하면서 정부에서 고시하는 기준시가와는 비교할 수 없을 정도로 높은 가격으로 거래가 형성되었으며, 이에 따라 쟁점토지도 토지이용가치가 높아 부동산가격 상승을 기대하고 구입한 것이다. (4)결론적으로, 이 건 부동산을 교환하면서 교환대상 목적물에 대한 가액을 서로 평가하여 그 평가액 차액에 대한 정산을 수반한 경우이므로 단순한 교환의 경우와 달리 취급하여야 할 것이다. 따라서 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액이 3억원이므로, 쟁점토지에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산함이 타당하다.

• 나. 처분청 의견 청구인은 자신이 소유하던 숙박업용 부동산을 10억원으로, 박○○이 소유하던 쟁점토지를 3억원으로 각각 평가하여 교환하였다고 주장하지만, 청구인과 박○○ 간에 체결한 교환계약서(2004.11.27.)에는 교환할 물건의 가액에 대해서는 기재함이 없이 단지 채무승계 금액 6억 7천만원(은행대출금 5억2천만워, 임대보증금 1억5천만원) 및 청구인이 박○○으로부터 지급받을 금액 1천5백만에 대해서만 기재되어 있고, 이에 대해 청구인 및 박○○, 중개인 이○○(011-*-**)에게 교환평가 내역서를 요청하였지만, 당시 교환평가 내역서는 작성하지 않은 것으로 확인되므로, 이 건 교환취득가액은 실지거래가액으로 확인되지 않는다. 따라서, 실지거래가액인 양도가액을 기준시가로 안분하여 계산한 환산가액을 취득가액으로 적용한 것은 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 시가감정 없이 청구인 소유의 숙박업용 부동산과 박○○ 소유의 임야를 임의로 교환한 경우로서 교환당시 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 환산가액을 취득가액으로 적용하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이장에서 “양도”라함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다(이하생략)

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(단서생략)
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(괄호생략)

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(괄호생략)의 규정에 의한 토지․건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(괄호생략)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다.(단서생략)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(괄호생략)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(괄호생략)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(괄호생략) 이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함된다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 박○○ 간에 체결한 ‘부동산 교환계약서’(2004.11.27.)에는 청구인이 소유한 경기도 ○○군 ○○면 ○○리 3필지 토지1,309㎡ 및 토지 위의 숙박업용 건물 690.36㎡를 박○○에게, 박○○이 소유한 경상북도 ○○군 ○○면 ○○리 토지 65,961㎡를 청구인에게 각각 이전하기로 하는 교환계약서를 작성하였음이 나타나고, 교환에 따른 대금은 박○○이 청구인에게 1천5백만원을 지급하기로 하였으며, 특약사항에는 청구인 소유 부동산에는 은행대출금 5억2천만원, 임대보증금 1억5천만원, 합계 6억7천만원이 담보되어 있다고 기재되어 있다.

(2) 처분청의 ‘양도소득세 조사서’(2008년 6월)에는 청구인이 신고한 양도가액 2억9천4백만원은 토지의 용도가 임산물 재배 등으로 제한되어 있어 투기가능성이 낮고 신고가액과 기준시가를 비교할 때, 신고가액이 실지거래가액으로 인정된다고 하고, 청구인이 신고한 취득가액 3억원은 청구인이 쟁점토지를 교환으로 취득한 경우로서, 청구인이 제시한 교환계약서(2004.11.27.)를 검토한 바, 교환할 물건의 가액에 대해서는 기재함이 없이 청구인이 박○○으로부터 지급받을금액 1천5백만원에 대해서만 기재되어 있고, 청구인 및 박○○, 중개인 이○○(011-*-**)는 당시 교환평가 내역서를 작성하지 않았다고 하고 있어 취득가액은 실지거래가액으로 확인되지 않는다. 따라서, 실지거래가액인 양도가액을 기준시가로 안분하여 계산한 환산가액 2억4천1백만원을 취득가액으로 적용하여 이 건 양도소득세를 계산한다고 기재되어 있다.

(3) 이를 바탕으로 하여, 시가감정 없이 청구인 소유의 숙박업용 부동산과 박○○ 소유의 임야를 임의로 교환한 경우로서 교환당시 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 환산가액을 취득가액으로 적용하여 양도소득세를 부과한 처분이 타당한지에 대하여 살펴본다. (가) 양도소득세 산정기준인 실지양도가액(또는 실지취득가액)이라 함은 거래당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하며, 사후에 양도당시로 소급하여 한 감정가액은 이에 해당하지 않는다 할 것이다. 또한, 양도소득세의 과세대상이 되는 거래가 단순한 교환인 경우에는 그 실지양도가액을 확인할 수 없다고 할 것이지만, 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반한 교환의 경우에는 그 실지양도가액을 확인할 수 있는 경우에 해당한다 할 것이다(대법원 2004두5072,2005.1.14., 서울고등법원 94구20091, 1998.11.28. 같은 뜻임). (나) 이 건의 경우 청구인은 자신이 소유하던 숙박업용 부동산을 10억원으로, 박○○이 소유하던 쟁점토지를 3억원으로 각각 평가하여 교환하였다고 주장하지만, 청구인과 박○○ 간에 체결한 교환계약서(2004.11.27.)에는 교환할 물건의 가액에 대해서는 기재함이 없이 청구인이 박○○으로부터 지급받을 금액은 1천5백만원이라고 기재되어 있고, 처분청이 청구인 및 박○○, 중개인 이○○에게 교환당시 교환대상 목적물에 대한 평가 내역서를 작성하였는지에 관해 문의한 바, 그 당시 교환평가 내역서는 작성하지 않았다고 확인한 점에 비추어, 이 건 교환취득가액은 실지거래가액으로 확인되지 않는다 할 것이다. (다) 따라서, 처분청이 실지거래가액으로 확인되는 양도가액을 양도당시 및 취득당시 기준시가로 안분하여 계산한 환산가액을 취득가액으로 적용하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [별지] <표> 교환대상 비교 소유자 청구인 2004.11.27. 교환 소유자 박○○(등기상 박○○) 교환대상 경기 ○○ ○○ ○○ 330-1 대지 493㎡, 건물 497.82㎡, 같은 곳 330-8 대지 773㎡, 건물 192.54㎡ 같은 곳 330-7 도로 43㎡ 교환대상 경북 ○○ ○○ ○○ 산 18 임야 65,9610㎡ 기준시가 4억3천1백만원 기준시가 1천1백만원 비고 은행부채: 520백만원 보증금: 150백만원 비고 청구인에게 현금 1천5백만 지급