건물의 취득가액을 환산가액에 의하여 추계경정한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 ○○○ 소재 대지 183.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 그 지상 근린생활시설 등 350.1㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 토지와 건물을 모두 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2007.12.5. ○○○에게 560,000,000원에 양도한 후, 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세 과세표준과 세액을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점건물의 취득가액이 허위로 신고되었다고 보고 소득세법 제114조 제7항 에 의하여 쟁점건물의 취득가액을 환산가액에 의하여 추계경정하여 산출한 세액에 신고불성실가산세 및 납부불성실가산세를 가산하여 2008.8.29. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 49,969,860원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.10.14. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점건물을 신축할 당시의 소득세법은 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세 과세표준과 세액을 산출하도록 하였으므로 청구인이 그 당시 작성한 쟁점건물신축도급계약서를 현재까지 보관하고 있지는 않으나, 쟁점건물을 신축한 ○○○이 쟁점건물을 2억 5천만원에 신축하였다는 취지로 도급계약서와 확인서를 작성해주었고, 쟁점건물을 설계한 건축사 ○○○도 쟁점건물을 신축하기 위하여는 평당 2백만원정도(건축물대장에 반영되지 않은 옥탑까지 포함하면 쟁점건물의 연면적은 126.1평)가 소요되었을 것이라는 취지로 확인서를 작성하여 이를 뒷받침하고 있으므로 이에 의하여 쟁점건물이 2억 5천만원에 신축되었음을 확인할 수 있다.

(2) 청구인은 쟁점토지를 당초 분양받은 ○○○로부터 당초 분양가액에 프리미엄을 더 주고 매입하였는데 프리미엄부분이 계약서에 반영되어 있지 않으므로 쟁점토지의 취득가액도 환산가액에 의하여 추계경정함이 타당하다.

(3) 청구인은 고의로 허위사실을 신고하여 탈세하고자 한 것이 아니고 사실대로 신고하였는데 처분청이 이를 인정하지 않고 있는 것일 뿐이므로 신고불성실가산세 및 납부불성실가산세를 가산한 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 소급 작성된 건물신축도급계약서는 신축건물의 취득가액 판단 자료로 삼기에 부적절하며, 당시 쟁점건물을 설계하였다는 건축사가 쟁점건물의 건축단가가 평당 2백만원으로 추정된다고 확인서를 작성하였으나 현재에도 한국감정원의 건물신축단가표상 평당 2백만원이 넘는 건물신축 단가는 드물어 위 확인서에 의하여 쟁점건물의 신축도급금액이 적정하다고 단정하기도 어려우므로 쟁점건물의 취득가액이 확인되지 않는다고 보아 취득가액을 환산가액에 의하여 추계경정하여 과세한 이 건 처분은 타당하다.

• 가. 쟁 점

(1) 건물의 취득가액(신축가액)이 확인되지 않는다고 보아 취득가액을 환산가액에 의하여 추계경정하여 과세한 처분의 당부

(2) 토지의 취득가액이 확인되지 않으므로 환산가액에 의하여 취득가액을 추계경정하여야 한다는 주장의 당부

(3) 신고불성실가산세 및 납부불성실가산세를 부과한 처분의 당부

• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제100조 (양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × 양도당시의 기준시가 또는 동항 제2호의 감정가액 (괄호안생략)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

(3) 국세기본법 제47조의 3 【과소신고가산세】

① 납세자가 법정신고기한 내에 세법에 따른 과세표준신고서를 제출한 경우로서 신고한 과세표준이 세법에 따라 신고하여야 할 과세표준에 미달한 경우에는 과소신고한 과세표준 상당액이 과세표준에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 10에 상당하는 금액(이하 이 항에서 “일반과소신고가산세액”이라 한다)을 납부할 세액에 가산하거나 환급받을 세액에서 공제한다.

② 제1항의 규정에 불구하고 부당한 방법으로 과소신고한 과세표준이 있는 경우에는 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 납부할 세액에 가산하거나 환급받을 세액에서 공제한다.

1. 부당한 방법으로 과소신고한 과세표준에 대한 가산세액: 과세표준 중 부당한 방법으로 과소신고한 과세표준에 상당하는 금액(이하 이 항에서 “부당과소신고과세표준”이라 한다)이 과세표준에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 40에 상당하는 금액(이하 이 항에서 "부당과소신고가산세액" 이라 한다). 다만, 복식부기의무자 또는 법인이 신고한 소득세 과세표준 또는 법인세 과세표준이 세법에 따라 신고하여야 할 소득세 과세표준 또는 법인세 과세표준에 미달한 때에는 부당과소신고가산세액과 부당한 방법으로 과소신고한 과세표준과 관련된 수입금액(이하 이 조에서 “부당과소신고수입금액”이라 한다)에 1만분의 14를 곱하여 계산한 금액 중 큰 금액으로 한다.

2. 제1호 외의 부분에 대한 가산세액: 과세표준 중 부당과소신고과세표준을 차감한 과세표준이 과세표준에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 10에 상당하는 금액 제47조의 5 【납부ㆍ환급불성실가산세】

① 납세자가 세법에 따른 납부기한 내에 국세를 납부하지 아니하거나 납부한 세액이 납부하여야 할 세액에 미달한 경우에는 다음 산식을 적용하여 계산한 금액을 납부할 세액에 가산하거나 환급받을 세액에서 공제한다. 다만, 인지세법 제8조 제1항 의 규정에 따라 인지세를 납부하지 아니하였거나 납부한 세액이 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 경우에는 그 납부하지 아니한 세액 또는 미달한 세액의 100분의 300으로 한다. 납부하지 아니한 세액 또는 미달한 세액 × 납부기한의 다음 날부터 자진납부일 또는 납세고지일까지의 기간 × 금융기관이 연체대출금에 대하여 적용하는 이자율 등을 고려하여 대통령령이 정하는 이자율

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 양도한 후 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세 과세표준과 세액을 신고하였는데, 처분청은 쟁점부동산 중 쟁점건물의 취득가액이 확인되지 않는다고 보아 환산가액에 의하여 쟁점건물의 취득가액을 추계경정하여 이 건 양도소득세를 부과하였다. <표1. 양도소득세 신고 및 경정 내역> (단위: 천원) 구 분 신 고 경 정 취득가액 양도가액 취득가액 양도가액 토지 156,315 348,551 156,315 348,551 건물 250,000 211,448 153,788 211,448 합계 406,315 560,000 310,103 560,000

(2) 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액이 5억 6천만원이라는 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(3) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점토지를 취득하여 그 지상에 쟁점건물을 신축하였는데 그 신축가액은 2억 5천만원이었으므로 이를 쟁점건물의 취득당시 실지거래가액으로 하여 양도차익을 계산하여야 한다고 주장하며 청구인이 이 건 양도소득세 신고를 하기 위해 ○○○을 찾아가 쟁점건물을 2억 5천만원에 신축하기로 한다는 취지로 작성일자를 도급계약당시로 소급하여 작성한 건설공사하도급계약서, ○○○이 청구주장이 사실이라는 취지로 작성한 건설공사하도급계약확인서, 쟁점건물을 설계하였다는 건축사 ○○○이 쟁점건물의 건축비는 평당 2백만원으로 추정설계하였다는 취지로 작성한 확인서 등을 제시하고 있다. (나) 살피건대, 청구인이 작성일자를 소급하여 작성한 건물신축도급계약서, 시공자가 과거의 도급가액을 시인하는 취지의 확인서, 건축사가 건축단가를 추정하여 작성한 확인서 등에 의하여는 쟁점건물의 신축가액이 분명하게 확인된다고 보기 어려우므로 환산가액에 의하여 쟁점건물의 취득가액을 추계경정한 이 건 처분은 타당하다고 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점토지를 당초 분양받은 ○○○로부터 당초 분양가액에 프리미엄을 더 주고 매입하였는데 프리미엄부분이 계약서에 반영되어 있지 않으므로 쟁점토지의 취득가액도 환산가액에 의하여 취득가액을 추계경정하여야 한다고 주장한다. (나) 청구인은 양도소득세 과세표준과 세액 신고시 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액을 156,315,000원으로 신고하였는데, 청구인이 1993.12.6. ○○○로부터 쟁점토지를 취득하면서 작성한 검인매매계약서에 기재된 쟁점토지의 매매가액도 156,315,000원이며, 부천시 공영개발사업소장이 작성한 토지대금납입확인원에는 청구인이 쟁점토지에 대한 대금 156,315,000원을 납입하였다고 기재되어 있고, 청구인과 ○○○ 사이에 작성된 권리의무승계계약서에는 청구인이 ○○○의 쟁점토지에 대한 권리의무를 승계한다는 내용만 기재되어 있다. 반면, 청구인이 쟁점토지를 양수하면서 양도인에게 위 매매가액 외에도 추가로 금원을 지급하기로 하였다거나 지급하였다는 사실을 확인할 수 있는 자료는 제시되어 있지 않다. (다) 살피건대, 위 매매계약서, 권리의무승계계약서, 토지대금납입확인원 등에 의하여 특별한 사정이 없는 한 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액이 156,315,000원으로 확인된다고 볼 수 있고, 막연하게 청구인이 계약서에 기재되지 않은 프리미엄을 더 주고 쟁점토지를 취득하였다고 주장한다고 하여 쟁점토지의 취득가액이 확인되지 않는다고 볼 수는 없으므로 이 부분 청구주장도 받아들이기 어렵다.

(3) 쟁점③에 대하여 본다. (가) 청구인은 사실대로 신고하였으나 처분청에 의하여 받아들여지지 않았을 뿐이므로 이에 대하여 신고불성실가산세 및 납부불성실가산세를 부과함은 부당하다고 주장한다. (나) 살피건대, 이 건은 신고한 과세표준이 세법에 따라 신고하여야 할 과세표준에 미달한 경우 및 세법에 따른 납부기한 내에 국세를 납부하지 아니하거나 납부한 세액이 납부하여야 할 세액에 미달한 경우에 해당하여 납세자의 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 없는 한 신고불성실가산세 및 납부불성실가산세가 부과되어야 할 것인바, 처분청이 받아들이지 않은 청구인의 양도소득세 과세표준과 세액 의 기초가 되는 사실관계를 청구인이 진실로 생각하고 이에 기초하여 양도소득세 과세표준과 세액의 신고를 하였다고 하더라도 이러한 경우까지 납세자의 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유라고 보기는 어려우므로 이에 대하여 신고불성실가산세 및 납부불성실가산세를 부과한 처분은 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.