양도가액에 포함되어 있는 건물 이축권 가액을 차감해야 한다는 청구주장의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1986.11.7. 취득한 ○○○ 토지 1,342㎡ 및 축사건물 163.8㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2006.6.26 매매대금 5억7천만원에 양도하고 2006.7.31. 그 양도차익을 기준시가로 산정하여 2006년 귀속 양도소득세를 예정신고하였다. 처분청은 쟁점부동산 중 토지가 임대농지로서 비사업용 토지에 해당된다고 보아 그 양도차익을 실지거래가액으로 산정(건물은 기준시가)하고 8년 자경에 대한 감면세액 1억원을 공제하여 2008.8.11. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 25,363,000원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.10.7. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점부동산의 양도가액 5억7천만원을 토지와 건물의 기준시가로 안분하여 토지의 실지거래가액을 산정하였으나 위 양도가액 5억7천만원 중에는건물의 이축권가액 3천만원이 포함되어 있으므로 이를 양도가액에서 차감하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 추가로 제시한 공증받은 계약서는 당초 신고시 제출되지 않았던 계약서로서 건축허가권이 양도물건에 포함된 사실만 나타날 뿐 그 가액은 기재되어 있지 아니하며, 청구인이 주장하는 이축권가액 3천만원의 산정근거 및 객관적 사실확인이 어려우므로 당초 제출된 부동산계약서에 나타난 매매대금 5억7천만원을 토지 및 건물의 기준시가로 안분하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 양도가액(5억7천만원) 중에 이축권가액 3천만원이 포함되어 있으므로 이를 양도가액에서 차감하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지의 경우 (2) 소득세법 제104조 의 3【비사업용 토지의 범위】

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다.

1. 전·답 및 과수원(이하 이 조에서 “농지”라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

• 가. 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산 중 토지가 임대농지로서 비사업용 토지에 해당되고, 비사업용 토지를 양도한 경우 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하여야 한다는 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(2) 처분청은 청구인이 쟁점부동산 중 토지(농지)를 임대하다가 양도하였다 하여 비사업용토지로 보아 실지거래가액(건물은 기준시가)에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 반면, 청구인은 쟁점부동산의 양도가액 5억7천만원 중에는 이축권가액 3천만원이 포함되어 있으므로 이를 제외한 나머지 금액을 양도가액으로 보아야 한다고 주장하고 있다.

(3) 처분청이 과세근거자료 제시하는 현지확인복명서(2008.6.)에 의하면, 쟁점부동산 중 토지가 8년 자경농지 감면에 해당되는지 여부를 검토한 바 청구인은 농지 취득시부터 양도일까지 약 20여년간 별다른 직업이 없으며, 양도토지 일대가 현재도 주변 농가에서 축사 및 농지로 사용하고 있는 사실이 확인되므로 농지부분에 대한 8년 자경사실은 인정하되 사업용 토지의 요건에는 해당되지 아니하여 비사업용 토지로 보아 경정한다는 내용이 나타난다.

(4) 청구인의 확인서 (2008.5.28)에 의하면, 청구인은 쟁점부동산 중 토지를 1986년에 취득하여 축사 및 목장용지 등으로 사용하였으며 약 10여년전부터는 축사를 임대하였다는 내용이 나타난다.

(5) 건물착공신고서(2006.5.30.)에 의하면, 윤○○○ 명의로 위 토지상에 연면적 292.10㎡의 2층 단독주택 건축허가(2006.1.17.)를 받아 2006.5.30. 착공신고서를 제출한 사실이 나타나고, 건축허가대장에 의하면 건축주가 당초 윤○○○에서 취득자인 신○○○로 변경되었고 2006.10.30. 근린생활시설 195㎡로 설계변경을 하여 2006.11.7. 사용승인을 받은 사실이 확인된다.

(6) 청구인이 당초 양도소득세 신고시 제출한 부동산매매계약서 (2006.1.10.)에 의하면, 청구인과 매수자 신○○○간의 쌍방합의에 의하여 쟁점부동산을 5억7천만원에 양도하는 계약을 체결한 사실이 나타난다.

(7) 청구인이 증빙자료로 제시하는 ○○○공증인합동사무소의 공증인 박○○○으로부터 2006.5.11. 인증○○○받은 계약서(2006.5.10.)에 의하면 그 양도대가 5억7천만원의 양도대상물건에 쟁점부동산 및 건축허가권이 포함된 사실이 나타난다.

(8) 살피건대, 청구인이 쟁점부동산의 양도가액 5억7천만원 중에 포함되어 있다고 주장하는 이축권이란 법령상 정의된 용어는 아니고 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법에서 규정하고 있는 건축법상의 건축행위를 가리키는 “이축(移築)”을 할 수 있는 권리, 즉 개발제한구역내에서의 건축허가를 받아 건물을 건축할 수 있는 권리를 의미하는 것으로서 이를 분리하여 양도한 경우에는 양도소득세 과세대상인 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’에 해당되지 아니하여 양도소득세를 과세할 수 없는 것○○○이나, 이 건의 경우 청구인이 이축권만을 별도로 분리하여 양도한 것이 아니라 이축권이 포함된 쟁점부동산을 일괄 양도한 것이고, 공증받은 계약서에도 그 금액을 구분기재하지 아니하였으며, 청구인은 이축권가액이 3천만원이라고 주장하면서 이에 대한 객관적인 산출근거도 제시하지 못하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때 쟁점부동산의 양도가액에서 이축권가액 3천만원을 차감하여야 한다는 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.