2주택 과세처분에 대해 대여금을 확보할 목적으로 등기명의만 이전했다는 주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 ○○○ 아파트(이하 “쟁점외아파트”라 한다)의 재건축주택조합원으로서 취득한 조합원입주권(1999.10.11. 사업계획승인되었고, 이하 “쟁점입주권”이라 한다)을 2003.7.11. 조종숙에게 440백만원에 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점입주권을 양도할 당시 경기도 ○○○(17평형으로서 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 소유하고 있었다 하여 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 배제하고 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 2008.8.6. 청구인에게 2003년 귀속분 양도소득세 119,721,570원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.10.9. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점외아파트를 1987.12.8.취득하여1987.12.27.부터 2000.5.8.까지 거주하였으며, 2000.2.28.○○○으로 참여하여 취득한 조합원입주권(쟁점입주권)을 2003.7.11. 양도하였다. 한편, 청구인은 (주)○○○이 건설하여 유○○○의 대표 및 이사로 되어있으나 실제로는 공동운영하였음] 명의로 1994.8.18. 소유권보존등기한 쟁점주택을 1994.12.24. 청구인에게 소유권이전등기하였는데, 주식회사 ○○○금고는 1994.10.8. 동 주택에 황○○○를 채무자로 하여 채권최고액 1,650만원의 근저당권을 설정하였고, 동 주택은 유○○○의 전적인 책임하에 1994.12.12.부터 현재까지 이○○○에게 보증금 2,500만원에 임대(전세)되었다.

(2) 처분청은 청구인이 1세대 1주택으로서 양도소득세 비과세 요건을 갖춘 쟁점외아파트의 재개발에 따라 취득한 쟁점분양권을 양도한 것에 대하여 청구인이 쟁점주택을 보유하고 있어 1세대 2주택이라 하여 비과세를 배제하고 이 건 양도소득세를 부과하였다. 그러나 쟁점주택은 청구인이 아닌 유○○○과 황○○○ 소유로서 청구인이 이들에게 1993.10.20자 3천만원과 1993.10.30자 4천만원을 대여하였으나 이를 반환받지 못하였을 뿐 아니라 당시 유○○○가 여러 사람에게 채무를 지고 있었는 바, 청구인은 대여금을 반환받을 때까지 이를 담보하기 위하여 편의상 청구인 명의로 소유권이전등기를 하였다. 따라서 황○○○가 주식회사 ○○○에서 유○○○ 명의로 융자를 받았고, 쟁점주택을 임대할 때에도 청구인은 전혀 관여하지 아니하고 유○○○이 전세입주자로부터 전세금을 수령해 간 사실을 보아도 쟁점주택이 청구인 소유가 아님이 확인되는 바, 쟁점입주권이 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건을 충족하고 있으므로 이 건 과세처분은 취소되어야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 1993.10월경 황○○○에게 주택건설자금으로 7천만원을 대여하였으나 사업부진으로 인한 도산으로 채권을 상환받지 못하게 되어 쟁점주택을 취득하게 되었다고 주장하고 있다. 그러나 쟁점주택이 1994.11.19. 매매를 원인으로 1994.12.24. 청구인에게 소유권이전등기가 이루어 졌고, 청구인이 1994.12.18.부터 본인명의로 임대차 계약을 체결하여 임대하고 있음이 임대차계약서에 의해 확인되는 바, 청구인이 실제로 쟁점주택의 소유에 따른 수익을 향유하고 있으므로 청구인이 쟁점주택의 실소유권자로 판단될 뿐 아니라 청구인이 주장하는 채권도 발생한지 약 15년이 경과하였다. 따라서 청구인이 제출하고 있는 채무자의 확인서만으로는 현재 채권이 존재하는지 여부도 불확실하다.

(2) 또한, 소득세법령에 따르면 양도담보는 일정요건을 갖춘 계약서 사본을 과세표준 확정신고서에 첨부하여 신고한 경우에만 이를 양도로 보지 아니하도록 규정하고 있는데, 쟁점주택은 양도담보로 신고된 사실이 없고, 당사자간에 채무를 담보한다거나 채무자가 원래대로 사용·수익한다는 의사표시를 한 사실도 확인되지 아니하며, 변제기한이나 변제방법을 약정한 사실도 확인되지 아니한다. 따라서 청구인이 제출하고 있는 차용증과 확인서만으로는 쟁점주택을 양도담보로 제공받았다는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 쟁점분양권의 양도에 대하여 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 배제하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점입주권의 양도당시 쟁점주택을 소유하고 있었다 하여 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 배제하고 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2003.12.30. 법률 제7006호로 개정되기 전의 것) 제88조 【양도의 정의】① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

(2) 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제89조 【비과세양도소득】다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (3) 소득세법시행령 제151조 【양도로 보지 아니하는 경우】① 법 제88조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다.

1. 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것

2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용ㆍ수익한다는 의사표시가 있을 것

3. 원금ㆍ이율ㆍ변제기한ㆍ변제방법 등에 관한 약정이 있을 것

② 제1항의 규정에 의한 계약을 체결한 후 동항의 요건에 위배하거나 채무불이행으로 인하여 당해 자산을 변제에 충당한 때에는 그 때에 이를 양도한 것으로 본다.

(4) 소득세법시행령(2003.11.20. 대통령령 제18127호로 개정되기 전의 것) 제154조【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

(5) 소득세법시행령(2003.6.30. 대통령령 제18044호로 개정된 것) 제155조【1세대 1주택의 특례】(16) 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합의 조합원(주택재개발사업의 경우 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일 현재 이 법 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대1주택으로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택은 등기부 등본에 의하면, ○○○주택이 건설한 4층 다세대 주택 중 1994.8.18. 유○○○ 명의로 소유권보존등기된 것으로서 1994.10.8. 주식회사 ○○○금고가 동 주택에 황○○○를 채무자로 하여 채권최고액 1,650만원의 근저당권을 설정한 후 1996.2.3. 임의경매신청하였다가 1996.4.9. 취하한 사실이 있고, 1994.12.24. 청구인에게 매매를 원인으로 소유권이전되었다.

(2) 청구인이 제출하고 있는 증빙을 보면, (가) 황○○○는 2008.7.3. 작성하였다는 확인서에서 ‘쟁점주택은 이○○○(청구인)으로부터 주택사업자금으로 70백만원을 차용하여 신축하였으나 분양이 거의되지 아니하여 임대(전세)한 후 파산직전에 채권보전차원에서 명의신탁한 사실이 있다’고 진술하고 있다. (나) 황○○○와 이○○○이 1993.10.20. 작성하였다는 차용증의 차용목적은 ‘주택사업(주택건축) 자금’, 투자원금 및 배당금 지불조건은 ‘사업완료시 배당금조로 투자금의 30% 합산한 91백만원을 지급하는 것’으로 기재되어 있고, 1993.10.20자 30백만원과 1993.10.20자 40백만원의 영수증이 같이 제출되었다. (다) 유○○○은 2008.9월 작성하였다는 확인서에서 ‘이○○○으로부터 70백만원을 차용하였으나 변제하지 못하였고, 분양이 순조롭지 않고 채무자가 많은 관계로 쟁점주택이라도 보존하고자 청구인에게 명의신탁하였다’고 진술하고 있다. (라) 유○○○은 2008.10.7. 작성하였다는 확인서에서 ‘쟁점주택의 임대는 본인이 직접 계약하고 보증금도 본인이 수령하였으며, 이○○○은 전세계약서에 날인만 하였다’고 진술하고 있고, 이러한 내용을 쟁점주택의 세입자 이○○○도 2008.9.30자 확인서에서 진술하고 있는데, 임차인이 이○○○로 기재되어 있는 1994.12.12자 부동산임대차계약서도 제출되었다.

(3) 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산의 소유권을 이전하는 경우, 소득세법시행령 제151조 제1항 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부한 때에는 양도로 보지 아니하는 것(국세청 재일46014-1957, 1996.8.27. 등 참조)이고, 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주권을 양도함에 있어 사업계획승인일 현재 1세대 1주택 비과세요건을 충족하고 양도일 현재 주택이 없는 경우에는 소득세법 시행령 제155조 제16항 의 규정에 의거 양도소득세가 비과세되는 것이다(국세청 서면4팀-280, 2005.2.23. 등 참조).

(4) 판단 청구인은 쟁점주택이 청구인의 유○○○에 대한 금전채권에 기한 양도담보내지는 이들 채무자가 본인들의 재산을 청구인 외 다른 채권자들로부터 보전하기 위하여 청구인에게 명의신탁한 것에 불과할 뿐 청구인 소유의 주택이 아니라고 주장하고 있다. 그러나 양도담보가 되기 위하여는 소득세법시행령 제151조 제1항 에서 규정하고 있는 요건을 갖춘 양도담보계약서를 갖추어서 과세표준확정신고시에 신고하여야 하나 청구인은 이를 이행하지 아니하였고, 양도담보는 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용ㆍ수익하여야 하나 위에서 본 바와 같이 쟁점주택의 임대차계약을 청구인 명의로 행한 사실 등에 비추어 볼 때, 쟁점주택이 양도담보에 해당한다는 청구주장은 받아 들이기 어렵다고 하겠다. 나아가 청구인은 쟁점주택을 명의신탁받았다는 주장도 하고 있으나, 청구주장의 입증자료로 제출된 것은 사실확인서에 불과하므로 이 부분 청구주장 역시 받아 들이기 어렵다고 하겠다. 그렇다면 청구인이 유○○○에 대한 금전채권을 쟁점주택으로 대물변제받은 것으로 봄이 타당하다고 할 것이어서 쟁점주택의 양도당시 1세대 2주택자라 하여 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 배제하고 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.