건물의 취득가액이 일부만 반영되어 환산취득가액으로 결정해야 된다는 주장의 당부

○○○세무서장이 2008.7.10. 청구인에게 한 2003년 귀속 양도소득세 228,269,290원의 부과처분은 ○○○ 및 ○○○소재 공장건물(1,394.85㎡)의 건물신축비용을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 2003.3.24. ○○○ 및 ○○○ 공장용지 2,338㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 단층 공장건물 1,394.85㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축하여 2003.4.2. 쟁점부동산을 양도한 후 실지거래가액으로 양도차익〔양도가액 1,600,000,000원(토지 1,306,000,000원, 건물 294,000,000원), 취득가액 1,491,301,750원(토지 1,196,901,750원, 건물 294,400,000원)을 산정하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. ○○○지방국세청장은 위 양도소득 신고에 대한 조사를 하여 쟁점토지와 쟁점건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 양도가액을 1,870,000,000원(토지 1,576,000,000원, 건물 294,000,000원)으로 하고 취득가액을 1,326,236,750원(토지 1,196,901,750원, 건물 129,335,000원)으로 하는 과세자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 이에 따라 2008.7.10. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 228,269,290원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.9.4. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 ○○○지방국세청장이 확인한 쟁점건물의 신축비용은 재료비만 반영되어 있고, 인건비 및 소방시설·통신시설·전기시설·정화조시설·상하수도시설에 대한 원가가 포함되어 있지 아니하는 등 쟁점건물의 취득당시 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 환산 취득가액으로 추계결정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 2003년 2월 ○○○와 294백만원에 도급계약을 체결하여 건축공사를 하기로 하였으나 제시된 도급계약서는 계약 파기되어 청구인이 직접 직영공사를 하여 2003.3.24. 건축공사를 완료하였으며, 공사기간이 짧고 공장내부에 철골조를 세우고 조립식 패널지붕을 덮고 겉은 함석으로 외벽을 설치한 후 공사를 완료한 이 건 공장건물은 신축 공사비가 많이 소요되지 아니한 것으로 판단된다.

(2) 청구인이 주장하는 노무비 등은 재료비에 포함된 금액인지, 별도금액인지 여부가 제시된 장부가 없어 산정이 불가능하며, 세금계산서 등으로 확인된 콘크리트 타설공사 비용, 골조공사 및 패널공사, 설계비 등으로 확인한 129,335천원을 쟁점건물의 취득가액으로 본 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점건물의 취득가액을 129,335,000원으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 (2002. 12. 18. 법률 제6781호로 개정된 것) ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. (삭제, 2000. 12. 29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목，제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】 (2002. 12. 30. 대통령령 제17825호로 개정된 것)

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액” 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액×취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가(제164조제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2003.3.24. 쟁점건물을 신축하여 2003.4.2. 쟁점부동산을 양도한 후 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고한 데 대하여 처분청은 중부지방국세청장이 확인한 쟁점건물의 취득가액에 대한 과세자료에 따라 청구인에게 양도소득세를 과세하였다.

(2) 청구인은 ○○○지방국세청장이 확인한 쟁점건물의 신축비용은 재료비만 반영되어 있고, 인건비 및 소방시설, 통신시설, 전기시설, 정화조시설, 상·하수도시설에 대한 원가가 포함되어 있지 아니하는 등 쟁점건물의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우이므로 환산 취득가액으로 추계결정하여야 한다고 주장하고 있다.

(3) 쟁점건물의 일반건축물대장에는 청구인이 2003.1.10. 건축허가를 얻어 2003.1.23. 착공하여 2003.3.24. 사용 승인받은 내용이 나타나고 있으며, 청구인과 거래상대방인 함흥식 사이에 2003.2.25. 계약 체결한 이 건 매매계약서에는 청구인이 쟁점부동산을 매매대금 16억원(토지 1,306,000,000원, 건물 294,000,000원)에 함흥식에게 양도하기로 한 내용이 나타나고 있다.

(4) 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점건물의 도급계약서에는 청구인과 ○○○ 대표이사 ○○○ 사이에 2003년 2월 도급계약금액을 294,000,000원으로 하여 공사계약을 체결한 것으로 나타나고 있으며, ○○○지방국세청장은 위 도급계약이 파기되어 청구인이 쟁점건물을 직접 신축 공사한 것으로 조사복명서에 나타나고 있다.

(5) 청구인이 국세청 홈페이지를 통해 산정한 쟁점건물의 취득당시 기준시가는 아래 내역을 반영하여 311,051,550원(223,000원×1,394.85㎡)으로 나타나고 있다. ㎡당 금액 건물신축가격 기준액 구조지수 용도지수 위치지수 취득당시(2003) 223,000원 460,000원 0.9 0.6 0.9

(6) 쟁점건물의 매수인인 주식회사○○○대표자○○○이 주식회사 ○○○에 담보로 신청하여 동 은행 ○○○이 ○○○에 의뢰하여 2003.3.28. 가격시점으로 평가한 평가내용에는 건물 1,394.85㎡에 대하여 단가 330,000원을 적용하여 460,284,000원으로 평가한 내용이 나타나고 있으며, 동 평가서의 평가의견에는 구조·사용자재·시공정도·부대설비, 관리상태 및 경과연수 등을 종합 참작하여 복성식평가법으로 평가하였고, 본건 건물은 가격시점일 현재 미등기된 건물로서 차후 본건 건물이 일반건축물대장과 동일하게 등기됨을 전제로 일반건물대장에 의거하여 평가하였다는 내용이 나타나고 있다.

(7) ○○○지방국세청장이 청구인의 거래상대방이 부가가치세를 신고한 내역을 집계하여 쟁점건물의 신축비용으로 인정한 금액은 아래와 같다. 상 호 금 액 비 고 OOO 460,000 계속사업자 OOO 51,000,000 계속사업자 OOO 31,929,000 계속사업자 OOO 5,672,000 04.11.30. 폐업 OOO 9,201,000 계속사업자 OOO 24,123,000 계속사업자 OOO 1,950,000 07.06.28. 폐업 OOO 5,000,000 08.08.12. 폐업 합계 129,335,000

(8) 살피건대, 소득세법제97조 제1항 제1호에 의하면 양도가액에서 필요경비로 공제되는 취득가액은 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의하되, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액에 의하도록 규정하고 있으며, ○○○지방국세청장이 확인하고 있는 쟁점건물의 건물신축비용에는 거래상대방의 부가가치세 신고내역을 집계한 것으로 인건비 및 소방시설·전기시설 등이 포함되어 있지 아니한 것으로 보이며, 취득당시 쟁점건물의 기준시가가 311,051,550원으로 나타나고 있고, 쟁점건물의 양도일(2003.4.2.) 이전인 2003.3.28.자 가격시점으로 평가한 쟁점건물의 감정평가액이 460,284,000원으로 나타나고 있는 점 등으로 보아 중부지방국세청장이 확인한 쟁점건물의 건물신축비용은 취득당시 쟁점건물의 취득가액으로 보기에는 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점건물에 대한 건물신축 비용을 재조사하여 그 결과에 따라 쟁점건물의 취득가액을 산정하여 경정하는 것이 타당하다고 판단되며, 쟁점건물에 대한 추가 건물신축 비용이 확인되지 아니할 경우에는 쟁점건물의 취득가액이 불분명하다고 보아 환산가액으로 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.