청구인이 김XX에게 권리 양도하였다는 쟁점사무실을 임차하면서 실제로 소요된 비용(청구인이 김XX에게 임차권 등과 상계하여 지급한 금액)이 얼마인지 여부와 김XX의 계좌 입출금 내역(청구인이 김XX에게 현금으로 지급하였다는 금액의 입금여부) 등을 처분청이 재조사하여 쟁점금액 중 김XX에게 귀속되었거나, 청구인에게 귀속되지 아니한 것으로 확인된 금액을 양도비로 인정하는 것이 합리적이라고 판단된다.
청구인이 김XX에게 권리 양도하였다는 쟁점사무실을 임차하면서 실제로 소요된 비용(청구인이 김XX에게 임차권 등과 상계하여 지급한 금액)이 얼마인지 여부와 김XX의 계좌 입출금 내역(청구인이 김XX에게 현금으로 지급하였다는 금액의 입금여부) 등을 처분청이 재조사하여 쟁점금액 중 김XX에게 귀속되었거나, 청구인에게 귀속되지 아니한 것으로 확인된 금액을 양도비로 인정하는 것이 합리적이라고 판단된다.
○○세무서장이 2008.7.7. 청구인에게 한 2002년 귀속 양도소득세 58,355,730원의 부과처분은, 청구인이 2002.10.2. 취득하여 2002.10.10. 양도한 ○○시 ○○구 ○○동 60-110번지 대지 148㎡의 양도가액 중 80,000,000원의 실지 귀속자를 재조사하고, 청구인에게 귀속되지 아니한 금액을 양도차익에서 제외하거나 양도비로 인정하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 제97조【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2) 소득세법 시행령(2002.12.30. 대통령령 제17825호로 개정되기 전의 것) 제163조【양도자산의 필요경비】
⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세
2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손
(1) 처분청의 전산자료와 청구인의 취득세 및 등록세 납부영수증 등에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 2002.10.2.취득하였다가 취득한 지 약 8일만인 2002.10.10. 양도한 것으로 확인된다(소유권 이전등기 접수일 기준).
(2) 쟁점토지의 취득 및 양도당시 매매계약서상 중개인은 모두 ○○공인중개사 사무소 김XX으로 기재되어 있으며, 동 매매계약서상의 대금 지급조건은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점토지 매매계약서상의 대금 지급조건 (단위: 백만원) 구 분 계약일자 매매대금 매매대금 지급조건 계약금 중도금 잔금 취 득 2002.7.11. 470 2002.7.11 47 2002.8.10. 200 2002.9.10. 223 양도 청구인 신고 2002.9.26. 500 2002.9.26. 12
• 2002.10.10 488 매수자 확인 2002.9.26. 580 2002.9.26. 12
• 2002.10.10 568 즉, 쟁점토지의 양도와 관련하여 청구인이 2002.11.18. 처분청에 제출한 양도차익예정신고서 등에 의하면, 쟁점토지의 실지취득가액이 4억7천만원, 실지양도가액이 5억원, 중개수수료가 4백만원으로 기재되어 있으나, 처분청이 쟁점토지의 매수자들로부터 확인한 매매계약서에는 실지양도가액이 5억8천만원으로 기재되어 있다.
(3) 처분청이 쟁점토지의 매수자 이○△으로부터 확인한 쟁점토지의 매매대금의 실제 수수내역은 아래 <표2>와 같다. <표2>쟁점토지 매매대금의 수수내역 (매수자 이○△ 제시) (단위: 백만원) 구 분 지급일자 지급액 지급방법 증빙자료 계약금 2002.09.06 12 현금 영수증 중도금 2002.10.08 138 현금 이○△계좌 출금내역(130백만원 2002.10.17 330 무통장입금 무통장입금증 잔 금 2002.10.21 50 전화이체 이○△계좌 출금내역 2002.10.22 50 전화이체 이○△계좌 출금내역 합 계 580
(4) 이상의 조사내용에 기초하여 처분청은 청구인의 실지양도가액을 5억8천만원으로 보았는 바, 청구인은 쟁점토지의 매매차익 1억1천만원 중 청구인은 3천만원만 수취하였고 나머지 8천만원은 김XX이 수취하였다고 주장하면서, 청구인이 쟁점토지를 취득하여 단기에 양도하게 된 경위 및 김XX의 수수료 발생내역 등에 대하여 다음과 같이 소명하고 있다. (가) 청구인은 2002년 6월초 다른 곳에서 부동산 중개사무소의 종업원으로 근무하던 김XX이 ○○시 ○○구 ○○동 일대가 재개발지역으로 지정되었으니 그 곳에 점포를 얻어 동업을 하자고 제의하여 청구인이 2002.6.15. 보증금 1천만원, 월세 60만원에 지물포 및 인테리어 점포로 사용 중이던 ○○시 ○○구 ○○동 68-15번지의 상가를 임차하고, 1,200만원을 투자하여 집기 및 비품을 구입한 후, 운영은 김XX이 알아서 하기로 하고 김XX의 공인중개사 자격증으로 ‘○○공인중개사 사무소(허가번호 923000-xxxx)’를 개업하였다. (나) 그러던 중 김XX이 청구인에게 쟁점토지를 4억7천만원에 매매계약만 해주면 즉시 제3자에게 매각하고, 중도금도 매수인으로부터 받아 지급하겠으며, 매각즉시 3천만원을 남겨 주겠다고 제의하여 청구인이 쟁점토지를 취득 및 양도하게 되었다. (다) 청구인은 김XX에게 매매계약서 작성 및 소유권 이전등기에 관한 사항을 모두 위임하였고, 김XX의 요청에 따라 2002.9.5. 쟁점토지의 전소유자 이○○와 쟁점토지를 청구인이 4억7천만원에 취득하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하는 한편, 2002.9.6. 쟁점토지의 매수자들과 청구인이 쟁점토지를 매수자들에게 5억8천만원에 양도하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하였으며, 2002.10.2. 이○○에게 잔금을 지급함과 동시에 청구인의 명의로 쟁점토지에 대한 소유권 이전 등기를 접수하였다가. 매수자들로부터 계약금 및 1차 중도금 일부만 받고, 나머지 중도금 및 잔금 약 4억 3천만원을 지급받지 못한 상태에서 2002.10.10. 매수자들로부터 잔금 지급 확약을 받음 김XX의 요구로 매수자들에게 미리 소유권 이전등기를 해주고, 나머지 매매대금은 위 <표2>에 나타난 바와 같이 2002.10.22.까지 모두 지급받게 되었다. (라) 이 과정에서 청구인과 김XX 사이에 수수료 분쟁이 발생하였고, 김XX은 청구인에게 중간생략등기를 하자고 제의하였으나, 청구인은 이를 거절하고, 청구인이 실제로 수수한 매매대금에 맞추어 김XX이 작성해 준 매매계약서에 의하여 이 건 양도신고를 하게 된 것이다. (마) 결국, 청구인은 쟁점토지의 양도차익 1억1천만원 중 당초 김XX과 약정한 3천만원만 받고, 나머지 8천만원은 김XX이 갖기로 하였으며, 이 중 4,200만원은 청구인이 임차하였던 ○○공인중개사 사무실 임차료 1천만원, 권리금 2천만원 및 시설비 1,200만원과 상계하여 ○○공인중개사 사무소 사무실을 김XX에게 인계하는 것으로 해결하고, 나머지 3,800만원은 김XX에게 현금으로 지급하였다.
(5) 청구인은 청구주장이 사실임을 입증하기 위하여 쟁점토지 매수자들(정○○, 이○△)의 사실확인서와 김XX이 사용하던 ○○공인중개사 사무소로 사용하던 건물(이하 “쟁점사무실”이라 한다)의 소유자인 김○○의 사실확인서 및 김XX과 쟁점사무실을 함께 사용하였다는 우□□의 사실확인서 등을 제출하였는 바, (가) 쟁점토지 매수자들(정○○, 이○△)의 사실확인서(인감증명서 첨부)에는 “쟁점부동산은 김XX이 주도하여 매매를 성사시켰고, 양도소득세에 관한 제반 서류도 김XX이 주도하여 매매를 성사시켰고, 양도소득세에 관한 제반 서류도 김XX이 작성하여 본인들은 날인만 하였으며, 실거래가와 차이가 나는 8천만원은 모두 김XX이 사례비 및 부동산 수수료로 받은 것으로 알고 있고, 이에 김XX이 모든 책임을 진다고 하였다”는 취지의 확인내용이 기재되어 있다. (나) 김○○의 사실확인서(인감증명서 첨부)에는 “김○○은 김XX이 부동산중개소의 사무실로 사용하던 건물의 건물주로서 청구인이 쟁점사무실을 보증금 1천만원에 임차하여 2002.6.25자로 그 자리에 ○○부동산(허가번호 923000-xxxx) 사무실을 개설한 바 있으며,2002.10.25. 보증금 및 제반 권리에 대한 사항을 김XX에게 이양해 달라는 청구인의 요구로 2002.10.26.자로 쟁점사무실을 김XX에게 재 임대한 사실이 있다”는 취지의 확인내용이 기재되어 있고, 첨부된 부동산 임대차계약서(계약일자: 2002.6.15.)에는 청구인이 김○○로부터 쟁점사무실을 보증금 1천만원, 월세 65만원에 2002.7.1.부터 24개월간 임차한 내역이 기재되어 있다. (다) 우□□의 사실확인서(인감증명서 첨부)에는 “우□□은 김XX의 지인으로 김XX이 운영하는 쟁점사무실에 연락처를 두고 사무실을 공용하며 부동산 정보를 교환하고 매매연계를 하던 중 김XX이 쟁점토지의 매매를 알선하면서 청구인과 김XX간에 8천만원의 수수료 분쟁이 있었던 것을 알고 있으며, 결국 김XX이 8천만원을 받게 된 것을 알고 있다”는 취지의 확인내용이 기재되어 있다. (라) 청구인은 잔금을 지급받기 전인 2002.10.10.에 청구인이 매수자들에게 쟁점토지의 소유권 이전등기를 해 주게 된 근거로 대출금 지금 위임장(2002.10.10 작성)을 제출하였는 바, 동 위임장에는 쟁점토지의 매수자 이○△이 ○○은행으로부터 받은 대출금 3억3천만원을 청구인에게 지급하도록 하는 내용이 기재되어 있으며, 동 대출금은 2002.10.17. 청구인의 계좌(xx은행 xxx-04-xxxxx)로 무통장입금된 것으로 확인된다.
(6) 이 건 심판심리일 현재 김XX은 이미 사망하였고, 쟁점토지의 매수자 중 정○○은 일본에 거주하고 있으며, 이○△은 교회선교단의 일원으로 아프리카에 파견중에 있으나, 정○○과 이○△은 청구인과는 연락이 가능한 상태에 있는 것으로 조사되어 있다.
(7) 이상의 내용을 종합하여 살피건대, 쟁점토지가 취득한지 8일만에 단기 양도된 점과 김XX이 공인중개사 사무실로 이용하던 쟁점사무실을 청구인이 김○○로부터 임차한 사실이 있는 점, 쟁점토지의 취득 및 양도와 관련된 매매계약서상 중개인이 모두 김XX으로 기재 되어 있는 점, 쟁점토지의 매매계약서상 계약일자 및 매매대금의 수수시기가 실제 계약일자 및 매매대금의 수수시기와 일치하지 아니한 점 등으로 보아 청구인과 김XX이 사실상 동업을 하였다는 청구주장이 사실로 보이고, 청구인과 쟁점토지의 매수자들이 제시한 매매계약서는 모두 쟁점토지의 양도신고를 위하여 김XX 또는 청구인이나 매수자들이 임의로 작성한 것으로 보이며, 쟁점금액 중 상당액이 김XX에게 귀속된 것으로 보이는 점이 있다. 그러나, 김XX은 이 건 심판심리일 현재 이미 사망하여 청구인이 김XX의 금융거래내역 등을 확인하여 증빙자료로 제시하기는 어려울 것으로 보이므로 청구인이 김XX에게 권리 양도하였다는 쟁점사무실을 임차하면서 실제로 소요된 비용 (청구인이 김XX에게 임차권 등과 상계하여 지급한 금액)이 얼마인지 여부와 김XX의 계좌 입출금 내역(청구인이 김XX에게 현금으로 지급하였다는 금액의 입금여부) 등을 처분청이 재조사하여 쟁점금액 중 김XX에게 귀속되었거나, 청구인에게 귀속되지 아니한 것으로 확인된 금액을 청구인의 양도차익에서 제외하거나 양도비로 인정하는 것이 합리적이라고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
2009. 5월. 25일.
결정 내용은 붙임과 같습니다.