교환으로 양도한 부동산의 실지거래가액이 불분명한 경우 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2003. ##. ##. 취득한 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ###- 2,286.9㎡ 다가주주택 건물연면적 2,878.9㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2004. ##. ##. 양도한 후 2004. ##. ##. 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액(양도가액 1,199,000천원 및 취득가액 1,920,000천원)으로 산정하여 과세미달로 양도소득과세표준을 예정 신고하였다.
• 나. 2007년 5월 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사결과, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액 1,199,000천원이 실지양도가액이 아닌 소유권이전등기용으로 작성한 검인계약서상의 가액이고, 실제는 ○○도 ○○시 ○○동 ##-#~#. ##-#, #, # 대지 9,202㎡, 건물 298.96㎡(이하 “교환대상부동산”이라 한다)과 교환거래로 양도 ․ 양수하였으나 교환계약서상에는 교환하는 부동산에 대한 교환가액이 기재되어 있지 아니하고 시가감정을 통한 감정가액과의 차액에 대한 정산절차 없이 쌍방합의하에 임의 평가한 가액에 의하여 단순히 교환양도한 것으로 인정한 뒤, 실지양도가액이 확인되지 아니한다 하여 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정(양도가액 1,433,747천원, 취득가액 1,223,242천원)하여 2007. ##. ##. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 94,267,290원을 경정 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008. ##. ##. 이의신청을 거쳐 2008. ##. ##. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2004. ##. ##. 쟁점부동산과 교환대상부동산의 교환계약을 전○○ ․ 최○○과 체결하고 2004. ##. ##. 소유권이전등기를 완료하였는데, 쟁점부동산의 취득가액은 쟁점부동산의 임차보증금 850,000천원, 담보대출금 830,000천원 및 현금지급액 240,000천원의 합계 1,920,000천원이고, 해당 보유기간 중 기준시가 상승률은 17%로 쟁점부동산의 취득가액에 기준시가 상승률을 반영하면 양도가액 추정 액은 2,246,400천원으로 쟁점부동산에 담보 설정된 금융채무 1,610,000천원을 차감하면 636,400천원이 되나, 교환대상부동산은 ○○은행의 의뢰에 의하여 감정 평가한 가액인 578,657천원에 담보 설정된 금융채무 200,000천원을 차감하면 동 부동산의 평가액은 378,657,400원이므로 이 건 교환거래로 인해 청구인은 257,742,600원의 양도차손이 발생하였다. 그럼에도 청구인이 위와 같은 교환거래를 한 것은 현실적으로 교환거래는 감정가액 등을 평가하여 정산하는 대신 해당 지역의 부동산 시세에 의하여 거래하는 경향이 있고, 교환대상부동산은 교환당시에 개발호재가 많은 ○○도 ○○시에 위치하여 시세가 급상승하던 상황이어서 동 부동산의 시세가 상승할 것이라는 기대감에 교환거래를 한 것이고, 또한 모든 교환거래에서 공신력 있는 감정기관의 감정평가를 거쳐 거래를 하는 것은 아니며 이 건은 단지 교환거래당시 교환거래대상부동산에 대한 공신력이 있는 감정평가가 없었고 교환계약서상 평가액에 대한 기재가 없었던 것일 뿐으로 그렇다고 하여 거래당사자가 해당 부동산을 임의 평가한 것이 아니며, 다른 적법한 절차에 따라 평가하여 그 차액 10,000천원을 정산하는 교환거래를 한 것이므로 청구인이 신고한 가액을 인정하여 이 건 처분은 취소하여야 한다. 설령, 쟁점부동산의 실지양도가액을 확인할 수 없다 하여 과세하는 경우라도 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우로서 장부기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도 및 취득 시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 소득세법시행령 제176조 의 2 제3항 및 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하여야 하므로 이 건 거래당시 교환대상 부동산에 대하여 감정 평가한 감정가액이나 쟁점부동산에 대하여 양도당시를 기준으로 소급감정 평가한 감정가액에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 산정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 실지거래가액에 의한 양도소득세 과세대상인 부동산 교환거래의 경우 당해 부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이며, 교환계약서에 표시된 실지거래가액이 소득세법시행령 제176조 의 2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정하거나 또는 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하는 것으로 실지양도가액이라 함은 양도자가 당해 자산의 양도 시 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약서 및 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하고, 교환거래인 경우는 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액과의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 경우 그 실지양도가액을 확인할 수 있다고 할 것인 바, 청구인의 경우 2004. ##. ##.자 교환계약서에 각 교환 대상물건, 근저당권설정 채권최고액, 임대보증금에 대한 금액만 기재되어 있을 뿐 교환대상 목적물의 거래가액이 기재되어 있지 아니하고, 교환대상부동산에 대하여 (주)○○○○○○○○○법인이 담보제공 목적으로 감정한 가액 578,657천원만 있으며, 세법상 인정되는 객관적인 감정가액이 없으므로 이 건 교환거래는 시가감정을 통한 감정가액과의 차액에 대한 정산절차를 수반하지 아니한 단순 교환 양도거래로서 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당되며 세법상 인정되는 객관적인 감정가액도 존재하지 아니하므로 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 교환으로 양도한 쟁점부동산의 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2003. 12. 30. 법률 제7006호로 개정된 것) (가) 제94조 【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (나) 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정 신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (다) 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 ․ 감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 ․ 감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 따라 매매사례가액 ․ 감정가액 ․ 환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 ․ 감정가액 ․ 환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (라) 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 ․ 경정 및 통지】④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정 신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. ⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 ․ 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법시행령(2003. 12. 30. 대통령령 제18173호로 개정된 것) 제176조의 2 【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부 ․ 매매계약서 ․ 영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부 ․ 매매계약서 ․ 영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호 의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의 제 취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지 ․ 건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가 (제164조 제7항의 규정에 해당 하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수 관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회 등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매 사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인 정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 이 건 교환거래는 적법한 절차에 따라 각 부동산의 가액을 평가하여 차액을 정산한 결과 양도차손이 발생한 거래이미로 이 건 처분을 취소하여야 하고, 설령 쟁점부동산의 실지양도가액을 확인할 수 없는 경우라고 하더라도 소득세법시행령 제176조 의 2 제3항의 규정에 의거 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 및 기준시가를 순차로 적용하여야 하므로 교환대상부동산에 대하여 이미 감정 평가한 감정가액이나 쟁점부동산에 대하여 소급하여 감정 평가한 감정가액에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 산정하여 이 건 처분을 경정하여야 한다고 주장하면서, 쟁점부동산의 교환계약서 ․ 감정평가서 및 등기부등본 등을 증빙자료로 제출하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 증빙자료로 제출한 쟁점부동산과 교환대상부동산의 교환계약서를 보면, 2004. ##. ##. 갑(청구인)과 을(전○○ ․ 최○○)이 채권최고액 1,200,000천원, 임대차보증금 780,000천원, 월차임 14,200천원인 쟁점부동산과 채권최고액 325,000천원인 교환대상부동산을 교환하고 계약당사자간의 합의하에 교환차액 10,000천원을 갑이 을에게 2004. ##. ##. 지급하는 것으로 하는 교환계약을 체결하는 것으로 되어있고, 특약사항에서 갑 물건은 정○○이 대리하고, 을 물건 중 건물에 대해 전○○이 대리하며, 을 물건은 토지거래 허가구역 내 부동산으로 갑이 허가를 득하지 못할시 본 계약은 무효로 하고, 갑과 을은 본 계약을 위해 각 금 2천만 원을 김○○에게 지급 ․ 보관하게 하고 위약자는 동 금액을 포기하며, 갑 물건의 임대차보증금 및 원세 변동 시 잔금기준으로 정산한다는 내용임이 확인된다. (나) 청구인이 쟁점부동산의 취득 시 작성한 부동산매매계약서를 보면, 2002. ##. ##. 청구인이 김○○로부터 매매대금 1,920,000천원(융자금 830,000천원, 계약금 및 중도금 각 50,000천원, 잔금 140,000천원)에 쟁점부동산을 양수하는 매매계약을 체결한 것으로 되어 있으며, 쟁점부동산의 등기부등본을 보면, 2003. ##. ##. 청구인의 명의로 소유권이전등기 되었다가 2004. ##. ##. 전○○ ․ 최○○의 명의로 소유권이전등기된 것으로 되어 있으며, 교환대상부동산에 대한 감정평가서를 보면, ○○은행 ○○지점이 의뢰한 청구인의 소유가 된 교환대상부동산에 대하여 2004. ##. ##. (주)○○○○○○○○○법인이 감정평가액을 578,657,400원(근저당권 설정액 325백만 원), 순자산가액을 253,657,400원으로 하여 감정평가(동부 G4031007호)한 것으로 되어 있다.

(2) 살피건대, 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액이고, 교환거래의 경우에는 교환대상 목적물의 금전적 가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대하여 시가감정을 하여 그 감정가액과의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 그러하지 아니한 단순한 교환거래인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것인바(대법원 1998두19841, 1999. 11. 26.외 다수 같은 뜻임), 이 건의 경우 교환계약서 등에 의하면, 각 교환대상물에 대한 시가감정을 하여 감정가액과의 차액에 대하여 정산하는 절차를 수반하지 아니한 것으로 확인되므로 객관적인 실지양도가액을 확인할 수 있는 거래에 해당된다고 볼 수 없고, 또한 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지교환가액 362,000천원(취득가액 및 취 ․ 등록세를 합한 1,972,000천원에서 담보권 설정액 830,000천원 및 임차보증금 780,000천원을 차감한 가액)은 양도당시 쟁점부동산의 기준시가(1,433,747천원) 대비 25%의 수준에 불과한 점 등으로 볼 때, 위와 같은 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

(3) 또한, 교환에 의한 부동산의 양도에 대하여 감정가액에 의하여 양도가액을 산출하는 경우에 그 감정가액은 교환에 의하여 양도되는 당해 부동산의 감정가액에 의하여야 하고 교환에 의하여 신규로 취득하는 부동산의 감정가액에 의할 것이 아니며, 실지양도가액이라 함은 매매계약서 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 거래당시의 가액을 말하는 것으로, 나중에 양도 당시를 기준으로 소급하여 감정 평가한 시가감정에 의하여 파악되는 가액은 이에 해당하지 아니한다할 것이므로(대법원 1996누860, 1997. 2. 11. 같은 뜻임) 쟁점부동산의 양도가액을 교환거래당시 교환대상부동산에 대하여 감정 평가한 가액이나 쟁점부동산에 대하여 소급하여 감정 평가한 가액으로 하여 이 건 처분을 경정하여야 한다는 청구인의 주장 또한 받아들이기 어렵다.

(4) 그렇다면, 처분청이 교환 거래한 쟁점부동산의 실지양도가액을 확인할 수 없는 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. 2008년 12월 30일