지분형태로 소유하는 임대주택은 지분비율을 곱한 임대주택수가 5호 이상이어야 감면됨

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 1997.12.31. 취득한 ○○○(이하“쟁점주택”이라 한다)를 2003.10.27. 양도하고 양도가액 130,000,000원, 취득가액 114,090,000원으로 하여 2003.11.6. 양도소득세 975,807원을 예정신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점주택의 양도가액이 양수인이 신고한 취득가액 235,000,000원과 상이한 사실을 확인하고, 2008.8.18. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 36,081,100원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.9.23. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점주택 양도 당시 청구인의 배우자 ○○○ 외 4인이 공동소유한 ○○○(○○○ 소유지분 5분의 1, 이하 “쟁점임대주택”이라 한다)는 5년 이상 임대주택에 공하여 조세특례제한법 제97조 의 장기임대주택 요건을 충족하므로 쟁점주택은 1세대 1주택 비과세 적용대상이다.
• 나. 처분청 의견 장기임대주택을 지분형태로 소유하는 공동사업자의 경우 임대주택의 호수에 지분비율을 곱하여 5호 이상이 되어야 감면규정이 적용되는 바, 청구인의 배우자는 총 15호인 쟁점임대주택 중 지분 5분의 1을 소유하여 조세특례제한법 제97조 에서 규정하는 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자에 해당하지 아니한다.

• 가. 쟁점 청구인의 배우자가 지분으로 소유한 쟁점임대주택이 조세특례제한법 제97조 의 감면대상 장기임대주택에 해당되므로 쟁점주택 양도 당시 주택 수에서 제외되어야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 ⑴ 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 ⑵ 조세특례제한법(2005.12.31. 법률 제7839호로 개정되기 전의 것) 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택

② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다 제97조의2【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 “신축임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택

• 가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택
• 나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택 ⑶ 조세특례제한법 시행령(2005.2.19. 대통령령 제18704호로 개정되기 전의 것) 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다.

③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 제97조의2【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례】① 법 제97조의2 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 거주자”란 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의2 제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자를 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 청구인이 신고한 쟁점주택의 양도가액이 양수인의 취득가액과 상이한 사실이 확인되어, 양도가액을 235,000,000원으로 하여 양도소득세를 경정·고지하였으며, 청구인은 쟁점임대주택이 장기임대주택 요건을 충족하여 쟁점주택은 1세대 1주택 비과세 적용대상에 해당한다고 주장하므로 이를 살펴본다. ⑴ 청구인 및 배우자 ○○○은 쟁점주택 양도 당시 쟁점임대주택 외에 다른 주택을 보유한 사실이 없음이 국세청통합인증시스템의 부동산 취득·양도현황에 의하여 확인된다. 건물등기부등본, 사업자등록증 등에 의하면 쟁점임대주택은 1973.9.26. 청구인의 배우자 ○○○외 4인이 공동으로 토지를 취득하고, 1994.3.21. 다세대주택 15호(지분 각 5분의 1로 공동소유)를 신축하여 공동소유자 중 1인인 ○○○을 대표자로 주택임대업으로 사업자등록(개업일 1994.7.1., 1999.12.31. 직권폐업)을 하였으나, ○○○을 대표자로 사업자등록을 하거나 ○○○ 사업장의 공동대표자로 등록된 사실은 없는 것으로 나타난다. ⑵ 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면규정인 조세특례제한법 제97조 제1항 은 대통령령이 정하는 거주자가 1986.1.1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 감면한다고 규정하고, 같은 조 제2항은 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다고 규정하고 있으며, 조세특례제한법 시행령 제97조 제1항 은 조세특례제한법 제97조 제1항 에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다고 규정하고 있다. ⑶ 조세특례제한법 제97조 제2항 이 지분형태로 소유하는 공동사업자의 임대주택을 1세대 1주택 판정시 주택 수에 포함하지 아니하는 혜택을 부여하는 규정인 점, 지분의 다과에 관계없이 공동사업자의 총 임대주택 수를 각자의 임대주택 수로 보게 되면 감면의 범위가 지나치게 확대되는 점, 지분이 매우 적음에도 감면대상이 된다면 감면대상을 ‘5호 이상’으로 제한하는 동 규정 취지에 부합하지 아니하는 점으로 볼 때, 공동사업자의 총 임대주택 수에 지분비율을 곱한 임대주택 수가 5호 이상이 되어야 조세특례제한법 제97조 의 규정이 적용된다고 보는 것(○○○, 2006.7.3. 참고)이 합리적이다. ⑷ 따라서, 청구인의 배우자는 주택임대업의 사업자등록을 하지 아니하였을 뿐만 아니라, 쟁점임대주택 수(15호)에 배우자의 지분(5분의 1)을 곱한 배우자의 임대주택 수(3호)는 양도소득세 감면대상인 5호에 미달하여 쟁점주택 양도시 주택 수에서 제외되지 아니하므로, 처분청이 쟁점주택에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하지 아니하고 양도소득세를 과세한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.