대물변제 가액을 저가양도로 보아 매매사례가액을 적용한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 ○동 867 ○아파트 504-1504(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2005.6.23. 전소유자으로부터 493,118천원에 취득하여 2006.12.26. 5억원에 양도한 것으로 하여 실지거래가액에 의하여 2006년 귀속 양도소득세 1,753천원을 신고 ․ 납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 청구인이 쟁점아파트의 양도가액을 허위의 증빙에 의하여 과소신고한 것으로 보아 쟁점아파트와 같은 아파트 단지내 같은 동 1804호(이하 “매매사례아파트”라 한다)의 양도가액인 626백만원(이하 “매매사례가액”이라 한다)을 쟁점아파트의 양도가액으로 추계하여 2008.6.1.청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 60,520,320원을 경정 ․ 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.9.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 청구인이 대표로 재직하던 (주)○가 2006.6.7. 쟁점아파트를 담보로 (주)○상호저축은행으로부터 대출받은 5억원에 대하여, 쟁점아파트 매수자에게 동 채무액(5억원)을 인수하는 조건의 대물변제형식으로 쟁점아파트의 소유권을 이○○에게 이전하였는 바, 쟁점아파트의 양도가액은 쟁점아파트를 취득하는 대신 인수한 채무액 5억원에 해당하고, 쟁점아파트 매매와 관련하여 추가로 지급하거나 수령한 금액은 없으며, 이러한 사실은 쟁점아파트의 매매계약서 및 부동산등기부등본 등에 의하여 확인되므로 상속세 및 증여세법상 특수관계 없는 자간의 저가양도에 따른 증여규정을 적용하여 증여세를 부과하는 것은 별론으로 하더라도 이 건 처분은 실지거래가액에 대하나 사실관계를 오해한 부당한 처분으로 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점아파트를 담보로 금융기관으로부터 대출받은 5억원의 채무에 대하여 이를 매매가액으로 인수하는 조건으로 쟁점아파트의 매매계약을 체결하였다는 주장이나, 2006.12.15. 작성된 쟁점아파트의 매매계약서에 의하면, 총 매매대금 5억원 중 계약금 1억원을 계약 당일 지급하고 잔금 4억원을 2006.12.26. 지급한다고 되어 있을 뿐, 청구인이 주장하는 대출금 승계에 관한 내용은 없어 청구인의 주장을 인정하기 어려운 바, 이는 자산의 양도 당시 실지거래가액을 인정할 수 없는 경우에 해당하여 소득세법제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액을 적용하는 것이 타당하므로 쟁점아파트 양도 당시의 매매시세가 620~650백만원인 점, 쟁점아파트 매매계약 당일 매수자 이○이 김○에게 쟁점아파트를 담보로 채권최고액 165백만원의 근저당을 추가로 설정한 점 등에 비추어 쟁점아파트의 매매사례가액인 626백만원을 쟁점아파트의 양도가액으로 추계결정하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 양도가액을 양도 당시의 실지거래가액으로 인정할 수 없는 경우로 보아 매매사례아파트의 양도가액에 의하여 추계결정하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제88조【양도의 정의】 제96조【양도가액】 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정 ․ 경정 및 통지】 제162조의2【양도가액】 제176조의2【추계결정 및 경정】

(2) 상속세 및 증여세법(2006.12.30. 법률 제8139호로 개정되기 전의 것) 제35조【저가 ․ 고가양도에 따른 이익의 증여 등】

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 양도소득세과세표준 신고시 쟁점아파트의 취득가액을 493백만원으로 신고하였는 바, 동 금액은 취득세 및 등록세 등 필요경비 13백만원을 포함하는 금액으로 처분청이 쟁점아파트의 취득가액을 청구인의 신고가액 493백만원에서 필요경비 신고액 13백만원을 차감하여 경정한 것에 대하여는 청구인과 처분청간 다툼이 없는 것으로 확인된다.

(2) 청구인은 2003년경부터 2008년 4월까지 쟁점아파트 매수자 및 김○○과 공동으로 부동산투자업을 영위하는 (주)○ 등을 운영하여 청구인 및 김○○이 주로 자금조달 및 부동산개발 등을 담당하고 이○○은 자금대여 및 회수 등을 담당하였다며, (주)파트너스디앤디 운영 당시의 청구인, 이○○ 및 김○○의 명함사본을 제출하였다.

(3) 청구인은 쟁점아파트의 취득경위와 관련하여, 이○○은 청구인으로부터 자금을 조달하여 쟁점아파트의 전소유자에게 170백만원을 대여하고, 이에 대하여 쟁점아파트를 담보로 제공하였고, 이후 약정된 이자 등을 상환하지 아니하자 쟁점아파트에 담보된 채무액 300백만원을 추가로 인수하는 조건으로 쟁점아파트에 대한 소유권을 2005.6.23. 청구인에게 이전하였으며, 이○○이 대여금 170백만원을 회수하여 청구인에게 상환시 쟁점아파트의 소유권을 다시 이○○에게 이전하기로 약정하였다고 주장하고 있는 바, 이와 관련하여 쟁점아파트의 부동산등기부등본 및 청구인이 제출한 매매계약서에 의하면, 쟁점아파트의 전소유자가 쟁점아파트를 담보로 2003.9.29.부터 2004.10.26.까지 총 4회에 걸쳐 채권최고액 565백만원의 근저당권을 설정하였다가, 2004.7.29.부터 2005.8.16.까지 동 근저당권 설정 등기를 모두 말소하였고, 2005.6.23. 쟁점아파트에 대한 소유권이 청구인에게 이전된 사실이 확인되며, 이와 관련한 2005.6.20.자 쟁점아파트 매매계약서에 의하면, 총 매매대금은 480백만원으로 매수자인 청구인이 융자금 230백만원을 승계하며, 계약금 170백만원은 계약 당시 지급하는 것으로 기재되어 있다.

(4) 또한, 청구인은 쟁점아파트의 양도경위와 관련하여 2005.10.10. 청구인이 운영하던 (주)○ 명의로 쟁점아파트를 담보로 하여 (주)○은행으로부터 300백만원을 대출받았는데, 2006.6.7. (주)○ 명의로 다시 쟁점아파트를 담보로 (주)○○상호저축은행으로부터 500백만원을 대출받아 동 대출금(500백만원)으로 위 (주)○은행으로부터의 대출금 300백만원을 상환하고 나머지 200백만원 중 청구인의 대여금 170백만원을 상환하였으며, 청구인의 대여금 170백만원이 상환되면 쟁점아파트의 소유권을 이○○에게 이전한다는 약정에 따라 2006.12.26. 이○○에게 소유권 이전하였다고 하는 바, 이와 관련하여 쟁점아파트의 부동산등기부등본에 의하면, 위 2005.10.10.자(300백만원 대출) 및 2006.6.7.자(500백만원 대출) 근저당권이 각각 설정되었고, 2005.10.10.자(300백만원 대출) 근저당권은 2006.6.7. 해지되었으며, 2006.12.26. 쟁점아파트의 소유권이 청구인으로부터 이○에게 이전된 것으로 확인되고, 2006.12.15.자 청구인(매도인)과 이○○(매수인)간 작성한 쟁점아파트 매매계약서에 의하면, 총 매매대금은 5억원으로, 계약금 1억원, 잔금 4억원을 지급하는 것으로 기재되어 있으나, 청구인이 주장하는 5억원의 대출금 중 잔금 4억원의 승계 등에 관한 별도 특약사항은 기재되지 아니한 것으로 확인된다.

(5) 이 건에 대한 처분청의 양도소득세 조사종결 복명서에 의하면, 쟁점아파트의 시세에 관한 처분청의 조사내용이 아래 <표1>과 같이 나타나는 바, 그 취득가액은 465백만원, 양도가액은 620백만원으로 조사되었으며, 이에 따라 청구인이 신고한 양도가액 500백만원을 적정하지 아니한 것으로 검토한 것으로 확인된다. <표1> 쟁점아파트 시세평균에 관한 처분청의 조사내용 (단위: 백만원, %) 검토항목 신고 및 TIS가액 인터넷시세 시세평균

⑥ (②+…+⑤)/4 신고비율 (①/⑥)×100 신고적정여부 신고 실가

① 기준 시가 공동주택 적정가 (BEXH)

② 통합분석가액 (OE8D)

③ 국민 은행

④ 부동산 뱅크

⑤ 양도 가액 상한 500 392 650

• -

• 620 80 부 하한 590

• -

• 취득 가액 상한 493 280 490

• -

• 465 106 적 하한 440

• -

• (7) 또한, 위 처분청의 조사복명서에 의하면, 청구인에게 시세보다 저가로 양도한 것에 대하여 그 소명을 요구한 결과, 청구인이 2006.6.7. (주)○상호저축은행에 쟁점아파트를 담보로 제공하고 대출받은 5억원을 매매대금으로 승계하였다고 소명하였는 바, 쟁점아파트의 소유권이 이전되는 당일(2006.12.26.) 매수인이 쟁점아파트를 담보로 근저당권을 설정하여 받은 대출금 150백만원이 매매대금에 포함되어야 하나, 이에 관한 사항이 불분명하므로 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당하여 매매사례가액에 의하여 과세함이 타당하다는 내용이 나타난다.

(8) 쟁점아파트의 매매사례가액에 대한 처분청의 조사내용은 아래 <표2>와 같은 바, 이에 의하면 매매사례아파트의 양도가액(매매사례가액)은 626백만원으로, 매매사례아파트는 쟁점아파타의 매매계약일(2006.12.26.) 전후 3개월 이내인 2006.11.6. 매매계약이 체결되었고, 쟁점아파트와 같은 아파트단지내 같은 동의 아파트이며, 쟁점아파트와 전용면적(129.948㎡), 기준시가(392백만원)가 동일한 것으로 나타난다. <표2> 쟁점아파트에 대한 매매사례가액 조사내용 (단위: 백만원, ㎡) 구분 양도자 소재지 평형 매매계약일 전용 면적 기준 시가 양도 가액 쟁점아파트 청구인 504동 1504호 52 2006.12.26. 129.948 392 500 매매사례 아파트 정○ 위 같은 동 1804호 〃 2006.11.6. 〃 〃 626

(9) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점아파트의 매매계약서(2006.12.5.)에 의하면, 청구인이 쟁점아파트의 양도가액으로 주장하는 대출금 5억원 중 계약금 1억원을 제외한 잔금 4억원에 대한 채무승계와 관련하여 별도 특약사항에 기재되어 있지 아니한 바, 쟁점아파트의 매도자인 청구인과 매수자인 이○○간 동 채권 ․ 채무를 종결한 것으로 합의하였다고 보기 어려운 것으로 판단되고, 쟁점아파트를 담보로 한 대출금의 승계와 관련하여 청구인(매도자)과 이○○(매수자) 및 박○○(전소유자) 등과의 채권 ․ 채무관계에 대하여 그 주장만 할 뿐, 5억원이 쟁점아파트의 양도가액이라는 청구주장에 대하여 금융증빙 등 이를 인정할 만한 객관적인 증빙으로서 소명되지 아니하며, 쟁점아파트의 소유권이 이○○에게 이전되는 당일(2006.12.26.) 이○○이 김형중에게 쟁점아파트를 담보로 채권최고액 165백만원(채무액 150백만원)의 근저당권을 추가로 설정한 점 등에 비추어, 청구인이 쟁점아파트를 담보로 대출받은 5억원을 양도가액으로 하여 신고하였으나 이는 양도 당시의 실지거래가액을 인정할 수 없는 경우에 해당한다 할 것인 바, 매매사례아파트는 쟁점아파트의 매매계약일(2006.12.26.) 전후 3개월 이내 매매계약이 체결된 아파트로서 쟁점아파트 단지내 같은 동의 아파트이고, 쟁점아파트와 면적 및 기준시가가 동일하여 처분청이 적용한 매매사례가액이 적정한 것으로 판단되어 매매사례가액인 626백만원을 쟁점아파트의 양도가액으로 추계하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.