기준시가 변동율을 적용하여 토지의 교환취득가액 산정한 처분의 적정여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인과 이○○(이하 이들을 󰡒청구인등󰡓이라 한다)는 김○○ 이 소유하고 있던 ○○도 ○○○시 ○○면 ○○리 ○○○-○ 잡종지 6,001㎡(이하󰡒쟁점토지󰡓라 한다)를 2002.5.21. 청구인등이 소유하고 있던 ○○도 ○○○시 ○○읍 ○○리 산○○-○○ 임야13,146㎡(청구인 지분 6,001분의 1,649, 이○○ 지분 6,001분의 4,352로서 이하 󰡒교환토지󰡓라 한다)와 교환으로 취득하여 2006.1.23. ○○○○에 양도하고 실지거래가액(실지양도가액, 취득가액은 교환계약서상 금액은 32억원)은 양도차익을 계산하여 2006.3.31. 양도소득세 과세표준 예정신고를 하였다.
• 나. ○○○은 처분청에 대한 감사결과 청구인등이 쟁점토지를 교환으로 취득하면서 시가감정을 통한 감정가액 차액의 정산절차가 없어 동 토지의 실지취득가액이 불분명하다 하여, 소득세법 제114조 제5항 에 따라 확인된 실지양도가액을 기준시가 변동율로 환산한 가액을 실지취득가액으로 하여 양도소득세를 경정․고지하도록 처분청에 통보하였고, 처분청은 위 자료통보에 따라 2008.2.14. 청구인에게 2006년도 귀속분 양도소득세 125,807,720원(이○○ 354,699,930원)을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인등은 이에 불복하여 2008.4.29. 이의신청을 거쳐 2008.9.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) ○○○는 교환토지 인근에 소재하여 유사성과 동일성이 있는 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○○-○ 및 ○○○-○○ 공장용지 3,954㎡(이하 󰡒비교대상토지󰡓라 한다)를 2002.5.20. ○○산업(주)에게 3,285백만원에 양도하였다.

(2) 청구인등이 쟁점토지를 교환으로 취득하면서 감정 및 교환차액에 대한 정산 등이 없기 때문에 상호합의한 가액을 실지취득가액으로 볼 수 없다고 하더라도 소득세법령은 이러한 경우, 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 실지거래가액으로 보도록 규정하고 있다. 따라서 청구인등이 쟁점토지를 32억원에 취득한 것은 비교대상 토지의 매매사례가액을 기준으로 하여 교환하였기 때문인 바, 청구인등이 양도소득세 신고한 취득가액을 인정하여야 하므로 이 건 과세처분은 취소되어야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 토지 등 부동산을 교환하는 경우에 새로이 취득하는 자산의 취득가액은 교환당시 그 취득자산의 기준시가 또는 실지거래가액으로 하는 것이다(소득세법기본통칙 97-1도 같은 뜻). 그러나 쟁점토지는 교환목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환임에도 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 통하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 거치는 등 금전적 가치를 기준으로 교환한 것이 아니다. 따라서 청구인등이 주장하는 쟁점토지의 취득가액(32억원)은 거래당사자가 임의로 산정한 평가액에 불과하여 이를 실지취득가액으로 인정하기 어렵다.

(2) 또한, 매매사례가액은 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 경우에 한하여 적용하는 것이나 청구인등이 주장하는 비교대상토지와 쟁점토지는 면적․위치․형상이 다를 뿐만 아니라 계약일 직전 개별공시지가도 현격한 차이를 보이는 등 비교대상토지를 쟁점토지의 매매사례가액으로 보아 이를 실지취득가액으로 할 수는 없다. 따라서 청구인등이 교환으로 취득한 쟁점토지는 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 소득세법 제114조 제5항 및 같은법시행령 제176조의 2 제3항에서 순차적으로 정한 바 매매사례가액 및 감정가액이 없으므로 이 건 실지취득가액을 환산가액으로 하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 양도소득세 예정신고한 쟁점토지의 교환취득가액을 실지취득가액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.

8. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

○ 소득세법 제100조 【양도차액의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 시지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액․환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제114 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의항 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인 할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 󰡒대통령령이 정하는 사유󰡓라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 ② 법 제114조 제5항에서 󰡒대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액󰡓이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례 가액 × 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지 및 비교대상토지의 내역은 아래 표와 같다. 구분 소재지 지목 계약일 면적 (㎡) 가액(천원) 계㎡당가액(천원) 계약일직전개별공시지가 비고 공부 실제

토지

○○○

○○-○ 잡종지 공업 나지 2002.5.21. (취득) 6,001 3,200,000 533 66,800원/㎡ 비교 대상 토지

○○○

○○-○

○○-○ 공장 용지 레미콘, 공장, 도로 2002.5.20. (양도) 3,954 3,285,500 830 27,800원/㎡, 27,800원/㎡ 청구인등이 ○○산업(주)에게 양도

(2) 청구인은 쟁점토지와 비교대상토지는 공장용지로서 면적차이는 있으나 위치와 개발가능성에 염두를 두어 청구인등이 소유하던 교환 토지보다 투자효익이 있을 것으로 예상하여 교환하였고, 쟁점토지 교환계약서의 실지취득가액 3,200백만원은 이○○가 2002.5.20. ○○산업(주)에게 양도한 비교대상토지의 매매사례가액보다 낮기 때문에 서둘러 교환하였는 바, 비록 청구인등이 쟁점토지를 교환으로 취득하면서 감정 및 교환차액에 대한 정산 등을 하지 아니하였지만 소득세법령에서 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 실지거래가액으로 보도록 규정하고 있으므로 비교대상토지의 매매사례가액을 기준으로 하여 교환한 쟁점토지의 실지취득가액을 양도소득세 예정신고한 32억원으로 하여야 한다고 주장하면서 2002.5.20자 비교대상토지의 매매계약서 등을 제출하고 있다. 30209968s피건대, 청구인등이 쟁점토지를 취득하면서 시가감정을 하지 아니하고 교환이 이루어진 점으로 보아 그 취득당시의 실지거래가액이 확인된다고 볼 수 없고, 청구인등은 양도소득세 예정신고한 쟁점 토지의 실지취득가액이 비교대상토지의 실지가액에 비추어 볼 때 타당성이 있다고, 주장하나, 위에서 본 바와 같이 양도시점에서 있어서 쟁점토지는 공업나지인데 반해 비교대상토지는 레미콘 공장이 소재하고 있어 사용현황이 다른 바, 이들 토지를 매매사례가액을 서로비교하여 볼 수 있는 유사한 토지라고 보기 어렵다고 하겠다.

(4) 그렇다면, 처분청이 쟁점토지의 양도당시 실지거래가액은 확인되나, 취득당시 실지거래가액은 확인되지 아니하는 것으로 보아 소득세법 제114조 제5항 에 따라 확인된 실지양도가액을 기준시가 변동율로 환산한 가액을 실지취득가액으로 하여 양도소득세를 경정․고지하여 이 건 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.