아파트의 시가를 동일 단지내 소재한 다른 아파트의 매매사례가액으로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2006.10.12. 아버지 신○○로부터 ○○광역시 ○○구 ○○동 000번지 ○○아파트 000동 000호(84.99㎡이며, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받아 쟁점아파트의 증여재산가액을 기준시가인 87,000천원으로 평가하여 2006.10.12. 증여세 5,130,000원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트와 면적, 위치, 용도 및 규모가 유사한 같은 소재지의 ○○아파트 000동 000호(이하 “매매사례아파트”라 한다)의 매매사례가액에 의거 증여재산가액을 155,000,000원으로 평가하여 2008.6.5. 청구인에게 2006.10.12. 증여분 증여세 10,598,280원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.8.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트는 103동의 최상층 맨좌측에 위치하고 있어 가치가 떨어질 뿐 아니라 분양시 선호층인 타층의 아파트와 분양가격이 10,000천원 내지 20,000천원 정도 낮은 아파트였는데도 처분청은 기준시가가 동일하다 하여 매매사례아파트의 매매가격을 쟁점아파트의 시가로 보는 것은 부당하므로, 비록 평가기준일부터 전후 3개월은 벗어났지만 같은 동 같은 층의 같은 면적인 2006년 5월에 매매된 103동 1202호의 매매사례가액인 138,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 감액경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 매매사례아파트는 쟁점아파트와 층만 다를 뿐 단지, 동, 면적 및 기준시가가 동일하고 ○○은행인터넷시세표 자료에 의하면, 2006년 8월부터 2007년 1월까지 시세동향은 일반거래가격이 150,000천원에서 170,000천원으로 형성되어 있어 매매사례가격과도 일치하므로 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 과세한 처분은 정당하다. 반면, 청구인이 주장하는 매매사례가액은 증여일부터 5개월 이상된 거래로서 상속세및증여세법시행령 제49조 제1항 및 제5항의 규정에 의하여 증여일 전후 3월이내의 매매사례가액에 해당되지 아니하므로 청구인의 주장은 이유 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트의 시가를 동일 단지내 소재한 다른 아파트의 매매사례가액으로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

○ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하󰡒평가기준일󰡓이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류규모거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조제2항에서󰡒수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것󰡓이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서󰡒평가기간󰡓이라 한다) 이내의 기간 중 매매감정수용경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적위치용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 과세자료에 의하면, 청구인은 아버지 신○○로부터 쟁점아파트를 2006.10.12. 증여받은 후 그 증여재산가액을 기준시가인 87,000천원으로 신고하였고, 처분청은 같은 소재지의 같은 동, 같은 평형, 같은 면적의 000동 000호의 증여일 전 3개월 이내인 2006.9.23.의 매매사례가액 155,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 그 신고가액과의 차액에 대하여 청구인에게 이 건 증여세를 결정고지하였다.

(2) 처분청이 조사한 기록에 의하면, 매매사례아파트는 쟁점아파트의 같은 동의 5층에 위치한 501호로서 84.99㎡ 규모이고, 쟁점아파트와 같은 동, 같은 평형, 같은 기준시가이며 쟁점아파트가 12층인데 비해 5층이고 쟁점아파트의 증여일 전 3개월이내인 2006.9.23. 155,000천원에 양도되었다. 또, ○○은행의 주택시세에 의하면, 쟁점아파트와 같은 단지내 아파트의 2006년 8월부터 2007년 1월까지 일반거래가격은 152,000천원 내지 175,000천원으로 조사되었다.

(3) 한편, 청구인이 주장하는 매매사례는 쟁점아파트와 같은 아파트 000동 000호의 매매사례로서 쟁점아파트와 층수는 같으나, 평가기준일부터 약 6개월(2006.4.14. 계약체결일) 전의 매매사례이다. (4) 상속세및증여세법 제60조 제1항 및 제2항에 의하면, 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하며 이 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함하며, 이를 위임받은 상속세및증여세법시행령 제49조 제1항 에 의하면, 위 시가로 인정되는 것은 평가기준일 전후 3월 이내의 기간 중 매매사실 등이 있는 경우에는 그 확인된 거래가액으로 규정하고 있다. 또한, 상속세및증여세법시행령 제49조 제5항 에 의하면, 당해 재산과 면적위치용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 매매사례가액을 시가로 본다고 규정하고 있는 바, 이러한 매매사례가액이 존재하는 경우에는 보충적인 평가방법인 기준시가 보다 이를 먼저 적용하여야 할 것이다.

(5) 이와 같이, 쟁점아파트와 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 매매사례아파트의 거래가액을 상속세및증여세법시행령 제49조 제5항 에 따라 쟁점아파트의 증여당시 시가로 보는 것이 상당하다. 따라서, 청구인에게 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.