기존주택 취득가액이 과소계상되었다는 주장의 당부

○○○세무서장이 2008.6.10. 청구인에게 한 2002년도 귀속분 양도소득세 78,217,890원은 1999.10.8. 청구인이 취득한 ○○○의 취득가액을 135,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 1999.10.8. 취득한 ○○○ 55.9㎡(이하 “기존주택”이라 한다)를 ○○○에 제공하고 ○○○(이하 “쟁점주택”이라 한다) 입주권을 분양받아 2002.9.27. ○○○에게 양도하고 양도가액을 173,000,000원, 취득가액을 147,876,784원(기존주택 취득가액 82,954,160원, 양도 당시 조합원분담금 납부액 64,922,624원)으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세 신고를 하였다.
• 나. 처분청은 양수인인 ○○○이 쟁점주택을 양도하고 2007.3.20. 신고한 매매계약서에 의하여 청구인의 쟁점주택 양도가액은 36,500만원으로 하고, 취득가액은 기존주택 취득가액 82,954,160원과 재건축조합원 분담금 124,868,000원을 포함한 207,822,160원으로 하여 2008.6.10. 청구인에게 2002년도 귀속분 양도소득세 78,217,890원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.9.5. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점주택 양도 당시 기존주택 취득가액을 세무사가 평가한 82,954,160원으로 잘못 신고하였으나, 기존주택 취득 당시는 IMF이후로 아파트가격이 상승하는 추세였고 재건축주택인 기존주택의 관리처분계획으로 프리미엄이 높게 형성된 바, 기존주택의 실제 취득가액은 매도인인 ○○○와 작성한 매매계약서(이하 “쟁점매매계약서”이라 한다)의 매매가액인 13,500만원이므로 이를 취득가액으로 보아야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 기존주택 취득가액을 당초 82,954,160원으로 신고하였다가 실제 취득가액을 쟁점매매계약서상 매매가액인 13,500만원으로 주장하고 있으나, 쟁점매매계약서가 실제 계약서인지 여부가 확인되지 아니하고 기존주택 시세 등을 확인할 수 있는 객관적인 증빙자료가 없으므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁점 기존주택 취득가액을 매매계약서상 매매가액인 13,500만원으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (2) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다.

［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액＋납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) - 법 제97조 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비］

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다. 취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조 기존건물과 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가 그 부수토지 × ────────────────────── 의 평가액 관리처분계획인가일 또는 사업계획승인일 현재 기존 건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가

③ 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제2항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 도시재개발법에 의한 관리처분계획 또는 주택건설촉진법에 의한 사업계획에 의하여 정하여진 가격에 의한다. 이 경우 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2002.9.27. 쟁점주택 분양권을 양도하고 양도가액은 17,300만원으로, 취득가액은 147,876,784원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였으며, 처분청은 쟁점주택 양수인이 신고한 매매가액 36,500만원을 청구인의 쟁점주택 양도가액으로 하고 취득가액은 기존주택 취득가액 82,954,160원에 재건축조합원 분담금을 포함한 207,822,160원으로 하여 양도소득세를 경정하였다. <쟁점주택에 대한 양도소득세 신고 및 경정 내용> (단위: 천원) 구분 당초신고 경정결정 양도가액 173,000 365,000 취득가액 82,954 207,822 필요경비 64,922 3,928 양도소득금액 25,123 153,249 납부할 세액 2,854 78,217

(2) 이에 대하여 청구인은 쟁점주택 양도 당시 기존주택 취득가액은 세무사가 평가한 금액인 82,954,160원으로 잘못 신고하였으나, 실제 취득가액은 기존주택 매매계약서상 매매가액인 13,500만원이라고 주장하면서 쟁점매매계약서, 조합원 분담금 납부계약서, 거래사실확인서 등을 제출하고 있으므로 이에 대하여 본다. (가) 청구인은 1999.9.20. 당시 장인인 ○○○(청구인이 1987.10.6. ○○○과 결혼하고 쟁점주택 양도 후인 2004.11.16. 이혼)로부터 ○○○를 13,500만원에 취득하고, 계약금으로 1,300만원, 1999.9.30. 중도금으로 3,000만원, 1999.10.8. 잔금으로 9,200만원을 지급하되 기존 전세금(3,500만원)은 승계하는 조건으로 약정한 사실이 쟁점매매계약서에 나타나고, 매매대금은 기존주택 취득이전에 해지된 정기예탁금 3,900만원(1999.3.25. 2,000만원, 1999.7.1. 1,900만원) 및 기존 대여금 등을 회수하여 수표 및 현금으로 지급한 것으로 주장하고 있다. (나) 청구인에게 기존주택을 양도한 청구인의 전 장인 ○○○는 기존주택 매매가액을 13,500만원으로 확인하고 있고, 쟁점주택 인근의 공인중개인 ○○○은 기존주택 관리처분계획 당시 평균 3∼4천만원 상당의 프리미엄이 형성되어 기존주택과 같은 평형의 아파트가 13,000만원에 거래된 사실이 있음을 확인하고 있다. (다) 청구인이 제출한 문서감정서(○○○, 2008.9.29.)에는 쟁점매매계약서 용지의 산화상태, 기재된 볼펜 문자의 용해시험, 날인된 인영의 희미한 전취전사시험 등을 종합하여 볼 때, 위 문서는 최근 2∼3년 이내에 작성되었다기 보다는 동 문서에 기재된 년도에 작성되었을 가능성이 높은 것으로 추정한 사실이 확인된다. (라) 청구인의 기존주택 취득이후 관리처분계획(1999.10.17.)으로 인해 기존주택의 시세는 확인되지 아니하나, KB시세, 조합원분담금 납부계약서 등에 의하면 쟁점주택의 일반분양가는 23,800만원으로 조합원분담금 124,868,000원을 제외할 경우 기존주택 시세는 113,132,000원이므로 청구인이 당초 신고한 기존주택 취득가액 82,954,160원은 시세로 보기는 어렵고, 청구인이 쟁점주택의 양도가액을 낮게 신고하면서 기존주택 취득가액도 실제보다 낮게 신고한 것으로 판단된다.

(3) 위의 사실관계 등을 종합하여 보면, 처분청은 청구인의 쟁점주택 양도가액을 쟁점주택 양수인이 신고한 매매가액으로 하면서 그 취득가액은 당초 신고가액으로 하여 경정하였으나, 청구인이 제출한 문서감정서, 거래사실확인서 등에 의하면 쟁점매매계약서가 실제 계약서로 보이고 현재 청구인과 친족관계에 있지 아니한 전 장인 ○○○는 매매대금을 13,500만원으로 확인하고 있는 점, 통상 재건축주택은 안전진단, 관리처분계획 등의 단계마다 프리미엄이 형성되는 점, 청구인이 당초 취득가액으로 신고한 82,954,160원은 쟁점주택 분양권 시세에 비하여 낮아 이를 기존주택의 시세로 보기 어려운 점 등을 감안할 때 청구인의 기존주택 취득가액은 쟁점매매계약서상의 13,500만원으로 보는 것이 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.