취득당시 매매계약서상에 양도대금 외에 임대차는 양수인(청구인)의 책임 하에 명도하기로 약정되어 있는 점 등으로 보아 쟁점금액을 취득가액에 포함함이 타당함
취득당시 매매계약서상에 양도대금 외에 임대차는 양수인(청구인)의 책임 하에 명도하기로 약정되어 있는 점 등으로 보아 쟁점금액을 취득가액에 포함함이 타당함
○○○세무서장이 2008.7.14. 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 22,297,190원의 부과처분은 이를 취소한다.
○○○는 금융기관으로서 매도당시 쟁점아파트 시세가 240,000천원 이상인 점을 잘 알고 있었기 때문에 청구인에게 저가인 160,000천원에 양도할 이유가 없는 바, 이는 쟁점아파트에 대한 임차보증금 반환 및 명도 등에 대한 제반절차상의 복잡한 문제를 매수자인 청구인의 부담으로 하는 것으로 명시하여 매매계약서를 작성하고 쟁점아파트를 양도한 것이다. 처분청은 쟁점금액의 수령자인 ○○○가 쟁점아파트의 전전소유자이고 1998년 주민등록이 말소된 자라는 이유로 임차인으로 볼 수 없다는 의견이나, ○○○가 전전소유자이고 주민등록이 말소된 자라 하더라도 그의 전처와 자녀 3인 등 4인이 계속해서 거주하고 있고 또 다른 세입자 이의태가 거주하고 있는 점을 감안할 때 처분청의 의견을 납득할 수 없다. 따라서, 쟁점금액은 쟁점아파트의 취득가액에 포함되어야 할 금액이므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다.
- 나. 처분청 의견 명도비용인 쟁점금액의 수령자인 ○○○가 쟁점아파트의 임차인인지 살펴보면, ○○○는 청구인이 매매계약서를 작성한 양도자 ○○○에 경락으로 소유권을 이전해 준 전전소유자이며, 취득당시 매매계약서에도 명도 내용 중 구체적인 금액의 승계내용이 빠져 있는 것도 정상적인 임차인으로 보기는 어렵다. 또한, ○○○는 1998.10.16. 무단전출신고 말소되어 2005.3.16. 재등록과 동시에 ○○○호로 전출되어 쟁점금액 수령일(2001년 7월) 당시 말소된 상태였으며 배우자 ○○○와는 1998.8.7. 이혼 후 현재까지 지속상태로 확인된다.
○○○의 쟁점금액 수령증에 이전비용조라고 기재되어 있어 전세보증금이 아닌 이사비용으로 보이나 통념상 60,000천원의 이사비용을 지급하였다고 보기 어렵고 이사비용으로 보더라도 이혼한 전배우자 ○○○가 수령대상이므로 신고내용을 뒷받침할 수 있는 증빙을 요구하였으나 이에 대한 증빙을 제출하지 못하므로 쟁점금액의 경우 정상적인 지급과 수령으로 보기 어려우므로 당초 처분은 정당하다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.
1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액
2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것" 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세
2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손 (3) 주택임대차보호법 제3조 【대항력 등】① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
③ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. (4) 주택임대차보호법 제3조 의 2【보증금의 회수】② 제3조 제1항 또는 제2항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조 제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. (5) 주택임대차보호법 제3조 의 5【경매에 의한 임차권의 소멸】임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다. (6) 주택임대차보호법 제4조 【임대차기간 등】② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다
(1) 이 건 과세관련 자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 쟁점아파트의 등기부등본에 의하면, 1981.6.29. ○○○가 취득하였다가 1999.7.22. 임의경매에 의한 낙찰로 ○○○가 취득하였고, 2000.9.8. 청구인이 ○○○로부터 쟁점아파트를 취득하였다가 2006.12.28. ○○○에게 양도한 것으로 되어 있다. (나) ○○○ 가족의 주민등록상 주소지를 살펴보면, ○○○는 1980.11.28. 쟁점아파트에 전입하여 거주하다가 1998.8.7. 처 ○○○와 합의이혼한 후 1998.10.26. 무단전출신고 말소되었으나, ○○○ 및 ○○○의 자녀 3인(○○○)은 1981.4.15.~2001.4.19. 현재까지 쟁점아파트에 거주한 것으로 되어 있고, 2001.4.19. ○○○가 동거인으로서 쟁점아파트에 전입한 것으로 되어 있다. (다) 2000.8.23.자 ○○○와 청구인 간에 작성한 쟁점아파트의 매매계약서에 의하면, 제1조에서 매매대금을 160,000천원으로 약정하였고, 제6조(하자 및 위험부담)에서 청구인은 매매목적물의 권리와 현 상태 및 사용에 관한 제반사항에 관하여 상세히 검토한 후 이 계약을 체결한 것으로서 ○○○는 다음 각호의 사항을 책임을 지지 아니하며(각호 생략), 매매목적물상의 임대차는 청구인의 책임 하에 명도하기로 한다고 약정되어 있다. 한편, 청구인은 위 매매계약서상의 약정과 관련하여 쟁점아파트의 이전비용조로 쟁점금액을 영수한다는 내용으로 된 2001.7월자 ○○○의 영수증 및 1980.11.28.자로 쟁점아파트에 전입하여 2001.4.19. 현재 본인 및 가족(처, 자 3) 등 5명이 쟁점아파트에 거주하였고 쟁점금액을 이사비용조로 본인이 영수하였다고 확인하는 2008.6월자 ○○○의 사실확인서(인감증명서 첨부)를 제출하였다. (라) 청구인은 2000.9.8. 취득한 쟁점아파트를 2006.12.28. 양도하고 양도가액 1,090,000천원, 취득가액 220,000천원(○○○에게 지급한 명도비용 명목의 쟁점금액을 포함), 기타 필요경비 45,585천원으로 양도소득세를 신고·납부하였고, 처분청은 취득가액 중 쟁점금액을 필요경비불산입하여 이 건 양도소득세를 부과하였는 바, 이를 비교하면 아래 <표1>과 같다. <표1: 청구인 신고 및 처분청 결정, 환산취득가액 등 비교> (단위: 천원) 구분
① 신고
② 결정
③ 증감(②-①)
④ 취득가액 환산시 비고(④-①) 양도가액 1,090,000 1,090,000
• 1,090,000
• 취득가액 220,000 160,000 ∆60,000 290,860 70,860 필요경비 45.585 45,585
• 45,585
• 양도차익 824,415 884,415 60,000 753,555 ∆70,860 (마) 한편, 부동산뱅크가 조사한 쟁점아파트의 취득 및 양도당시 시세는 아래 <표2>와 같다. <표2: 쟁점아파트 단지의 아파트 시세(부동산뱅크)> (단위: 천원) 취득당시(2000.9.8.) 양도당시(2006.12.28.) 거래월 하한가 상한가 증감 거래월 하한가 상한가 증감 2000.07. 205,000 240,000
• 2006.10. 900,000 970,000 10,000 2000.08. 210,000 240,000 2,500 2006.11. 1,070,000 1,130,000 16,500 2000.09. 220,000 245,000 7,500 2006.12. 1,080,000 1,130,000 5,000 2000.10. 215,000 240,000 ∆5,000 2007.01. 1,040,000 1,130,000 ∆20,000 2000.11. 210,000 240,000 ∆2,500 2007.02. 1,030,000 1,130,000 ∆5,000 2000.12. 210,000 240,000
• 2007.03. 1,030,000 1,130,000
• (2) 이 건은 쟁점아파트의 취득가액을 160,000천원으로 볼 것인지(처분청 의견), 아니면 쟁점금액을 포함한 220,000천원으로 보거나 취득가액을 160,000천원으로 본다면 쟁점금액을 양도자산의 필요경비로 인정할 수 있는지(청구인 주장) 여부에 대하여 다투고 있으므로 이에 대하여 본다. (가) 처분청은 ○○○가 쟁점아파트의 전전소유자이고 취득당시 매매계약서상 명도 내용 중 구체적인 금액의 승계내용이 빠져 있으며, ○○○가 1998.10.26. 무단전출신고로 주민등록이 말소된 점, 쟁점금액의 영수증상에 이전비용조로 기재되어 있는 점 등을 이유로 쟁점금액을 전세보증금이 아닌 이사비용으로서 ○○○가 수령대상이므로 쟁점금액을 취득가액 또는 양도자산의 필요경비로 인정할 수 없다는 의견이다. (나) 그러나, 위 <표2>에서 보듯이 청구인이 쟁점아파트를 취득할 당시 시세가 220,000천원~245,000천원인 점, 쟁점아파트를 양도한 ○○○가 금융기관으로서 누구보다 아파트 시세를 잘 알고 있었을 것으로 보이는 점에 비추어 시가보다 낮은 160,000천원에 양도할 이유가 없는 점, 취득당시 매매계약서상에 양도대금(160,000천원) 외에 쟁점아파트상의 임대차는 양수인(청구인)의 책임 하에 명도하기로 한다고 약정되어 있는 점, ○○○의 가족(전처 및 자녀 3인)이 청구인이 쟁점아파트를 취득하기 이전부터 거주하였고 취득 이후 1년 정도를 거주한 점 등을 감안할 때, ○○○의 가족이 쟁점아파트에서 이사하면서 청구인이 ○○○에게 60,000천원(쟁점금액)을 지급하였다면, 쟁점아파트의 취득가액은 160,000천원으로 보기보다는 쟁점금액을 포함한 220,000천원으로 보여지므로, 쟁점금액을 쟁점아파트의 취득가액에 포함시켜 필요경비로 인정함이 타당하다 할 것이다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.