주택신축사업에 대한 자금을 투자한 것이 아니라 주택사업에 반드시 필요한 토지를 선점하여 갑을산업개발보다 상대적 우위에 있는 지위를 이용하여 고액의 프리미엄을 실현한 금액 즉 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도소득에 해당함
주택신축사업에 대한 자금을 투자한 것이 아니라 주택사업에 반드시 필요한 토지를 선점하여 갑을산업개발보다 상대적 우위에 있는 지위를 이용하여 고액의 프리미엄을 실현한 금액 즉 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도소득에 해당함
2008.4.11. 납세고지된 2002년 귀속 양도소득세 145,659,330원에 대한 심판청구는 이를 각하하고, 나머지 심판청구는 이를 기각한다.
(1) 주위적 청구 쟁점금액은 자금을 투자하고 지급받은 원금과 이익금이므로 이자소득인데도 처분청이 이를 양도소득으로 보아 양도소득세를 과세하는 것은 부당하고 그 이자소득의 지급시기도 확정판결에 따라 〇〇산업개발로부터 투자이익금으로 받지 못한 400,000천원을 실제 수령한 2004.4.7.로 보아야 한다.
(2) 예비적 청구 설령, 쟁점금액을 양도소득으로 보더라도 양도시기는 확정판결에 따라 〇〇산업개발로부터 투자이익금으로 받지 못한 400,000천원이 잔금이 되는 것이므로 소유권이전등기일과 잔금청산일 중 빠른 날인 2004.4.7.로 보아야 하며, 청구인이 투자이익금 400,000천원의 회수 관련 소송비용으로 소요된 50,000천원을 필요경비로 인정하여야 한다.
(1) 주위적 청구에 대하여 〇〇지방법원 2003가합30321 약정금 사건 판결문, 부동산매매계약서, 〇〇산업개발 대표이사 김〇〇의 진술 등에 의하면, 청구인은 쟁점토지의 매입계약 당시에 〇〇건설이 시공에 참여한다는 사실을 인지하고 있었으며, 투자금액의 20~30%에 상당하는 이자를 지급하기로 한 김〇〇의 구두 약정에 따라 쟁점토지를 매입한 이후〇〇산업개발이 청구인에게 매수자의 지위를 양도할 것을 요청하자 쟁점토지가 〇〇산업개발의 주택신축사업에 반드시 필요한 토지임을 이용하여 당초 구두 약정한 토지 이외의 토지를 포함하여 〇〇산업개발에 매입할 것을 요구하였으며 이로 인하여 고액의 매매(전매)차익을 실현한 것이며, 〇〇지방법원의 판결에 따라 〇〇산업개발이 미지급금액 중 이자소득 상당액을 원천징수하고자 하였으나 동 의견을 외면하고 예금액의 전부를 인출해간 점으로 보아 청구인 등은 이자소득이 아님을 인지하고 있었던 것이며, 건전한 상식의 기준으로 보더라도 부동산에 470백만원 투자하여 3개월 만에 500백만원의 매매차익을 실현하고도 이를 이자소득이라는 주장과 그 지급시기가 2008.4.7.이라는 주장은 이유없다.
(2) 예비적 청구에 대하여 청구인은 쟁점토지의 양도시기는 2004.4.7. 이라고 주장하나, 2002.2.28. 작성된 권리포기양도계약서의 계약내용을 보면, 〇〇산업개발은 쟁점토지의 매수권을 970,300천원에 매입하고 계약금으로 계약시 570,300천원을, 1차 중도금으로 분양개시일 이후 10일 이내에 200,000천원(중도금)을, 아파트 2차 중도금일 이후 10일 이내에 200,000(잔금)을 청구인에게 각각 지급하기로 하는 장기할부조건부로 매매를 하였으므로 아파트신축판매사업에 사용․수익이 가능했던 2002.2.28.을 양도시기로 결정한 것은 정당하다. 또한 청구인은 소송비용 50,000천원을 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하나, 위 소송비용은 자산의 취득 및 양도를 위하여 불가피하게 지출한 비용이 아니라 단순히 미수된 양도대금을 회수하기 위하여 지출된 비용이므로 양도차익에서 차감해야 할 필요경비로 볼 수 없다.
(1) 주위적 청구 쟁점금액이 양도소득이 아닌 이자소득에 해당하고, 지급시기도 2004.4.7.이라는 청구주장의 당부
(2) 예비적 청구 쟁점토지의 양도시기가 2004.4.7.인지 및 소송비용 50,000천원을 필요경비로 볼 수 있는지 여부
○ 소득세법 제16조 【이자소득】
① 이자소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
13. 제1호부터 제12호까지의 소득과 유사한 소득으로서 금전의 사용에 따른 대가의 성격이 있는 것
② 이자소득금액은 당해연도의 총수입금액으로 한다.
③ 제1항 각호의 규정에 의한 이자소득 및 제2항의 규정에 의한 이자소득금액의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】
① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 ‘양도’라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세및증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.
② 도시개발법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. 〇 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득
2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득
- 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
- 나. 지상권 〇 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산ㅅ에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 〇 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 〇 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일․인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날 〇 소득세법 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 〇 소득세법시행규칙 제78조 【장기할부조건의 범위】
③ 영 제162조 제1항 제3호에서 “기획재정부령이 정하는 장기할부조건”이라 함은 법 제94조 제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월부․연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.
1. 당해 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것
2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다)접수일․인도일 또는 사용수익일 중 바른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지금기일까지의 기간이 1년 이상인 것
(1) 처분청의 과세자료에 의하면, 청구인은 김〇〇과 공유지분(각 1/2)으로 〇〇도 〇〇시 〇〇읍 〇〇리 516 답 757㎡, 같은 리 517-2 전 694㎡, 같은 리 879-2 답 90㎡의 4필지는 최〇〇로부터 2001.12.4. 325,300천원의 계약금을 받은 상태에서, 같은 리 589-14 답 41㎡는 이〇〇로부터 2002.2.28. 100,000천원을 일시불로 지급한 후 위 5필지는 쟁점토지를 2002.2.28. 〇〇산업개발에게 948,806,846원에 양도하였다.
(2) 처분청은 쟁점토지 중 〇〇리 589-14는 100,000천원을 일시불로 받고 양도하여 미등기양도로, 나머지 4필지는 계약금만 받은 양도하여 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것으로 보아 쟁점토지의 양도가액 948,806,846원 중 청구인의 지분(1/2)을 차감한 양도소득 261,753,423원에 대하여 2008.4.11. 2002년 귀속 양도소득세 145,659,339원을 결정고지한 후 2008.7.16. 납부불성실가산세 부족 부과분인 38,728,400원을 증액경정고지하였다.
(3) 부동산매매계약서에 의하면, 청구인이 쟁점토지 중 〇〇리 516번지 외3필지를 취득하는 매매계약서는, 계약일자는 2001년 11월, 매매대금은 3,253,000천원으로서 계약금 325,300천원은 계약시, 중도금 1,301,200천원은 계약금지불 후 4개월, 잔금 1,626,500천원은 중도금지불 후 2개월이며, 매도인은 최〇〇, 매수인은 청구인, 매수인의 보증인은 〇〇산업개발로 기재되어 있다. 또 청구인 외1개 회사가 이〇〇로부터 쟁점토지 중 〇〇리 589-14번지 답 41㎡를 취득하는 매매계약서는, 계약일자는 없고, 매매대금은 100,000천원, 매도인은 이〇〇, 매수인은 〇〇종합건설주식회사 대표이사 이□□ 외 1개회사로 기재되어 있다.
(4) 〇〇산업개발의 〇〇아파트사업계획서에 으하면, 위치는 〇〇도 〇〇시 〇〇읍 〇〇리 512-2 일원이고 사업부지는 총 37필지에 6,401.77평이며, 세대수는 377세대 규모인데, 사업부지는 쟁점토지가 포함되어 있으며, 초기 토지매매대금 이외에 인수비 500,000천원이 소요되는 것으로 나타난다.
(5) 청구인 외1인이 2002.2.28. 〇〇산업개발과 체결한 권리포기양도계약서에 의하면, ⌜공동주택 아파트건설사업을 위하여 공동시행자 〇〇산업개발 대표이사 김〇〇(갑) 및 청구인 외1인(을)은 2001.11.20. 체결한 투자약정서 내용에 따라 사업을 진행해 왔으나 자금차입상 명의 등 사업상 부득이한 사유로 사업진행 도중에 을이 투자자로서만의 권리를 갖는 조건에서 공동시행자로서의 권리를 포기 양도하는 계약을 체결함. 제1조(목적) ① 을의 명의로 매매계약한 부동산 매수인 권리를 갑에게 양도하며 기 지급투자금의 반환에 관한 계약사항을 정함. ② 매매부동산의 표시는 쟁점토지이며, 제2조(매수인의 권리포기 및 양도)는, 을은 사업투자금 470,300천원을 투자한 상태에서 갑이 금융기관에서 대출이 이루어 졌으므로 투자를 중단하고 을이 매수인 권리를 갑에게 포기한다. 제3조(투자금 및 이익금 회수) ① 을의 투자금 470,300천원과 경비 등 100,000천원을 합한 570,300천원을 이 계약시 갑이 을에게 지급하고 차후 일체 반환을 요구하지 않는다. ② 을의 투자 이익금 400,000천원은 사업아파트분양금 중에서 분양개시일 후 10일 이내 50%, 2차 중도금일 후 10일 이내 50%를 지급한다⌟ 로 약정되어 있으며, 영수증 사본(2002.2.28.)에 의하면, 청구인이 2002.2.28. 체결한 권리포기약정에 의하여 570,300천원을 수령한 것으로 나타난다.
(6) 〇〇산업개발 대표이사 김〇〇가 처분청에 제출한 진술서에 의하면, 청구인의 자금으로 쟁점토지의 매수계약을 체결하였는데, 〇〇산업개발이 자금조달이 되어(약 270억원) 청구인에게 쟁점토지 중 4필지를 양도할 것을 요구하였고, 청구인은 위 4필지에다가 청구인이 추가로 취득한 〇〇동 589-14(12.4평)의 100,000천원을 포함하여 그가 지급한 매매대금 425,300천원과, 경비, 수수료를 포함한 470,300천원 이외 웃돈을 요구하여 원금 이외 500,000천원을 초기에 지급하고 2002.2.28. 쟁점토지를 양도받았으며, 2008.2.28. 쟁점토지를 양도받을시 청구인의 요구로 투자약정서를 소급하여 2001.11.20.자로 작성하고 당일 권리포기양도계약서를 체결하였고, 그 후 예산외에 도로개설비 부담 83억원과 국공유지 매입 2,840백만원의 추가부담으로 사업성이 악화되어 웃돈 500백만원을 감액해 줄 것을 요구하였지만 청구인은 민사소송을 제기하여 회사의 은행계좌를 압류하여 원금과 웃돈 500백만원을 받아 갔으며, 청구인은 당초 아파트사업에 공동투자 할 목적이 아니고 순수하게 회사의 아파트사업을 협력하는 뜻으로 토지매매계약을 체결하였다가 사업이 순조로우면 토지매수권을 양도하여 이자보다 높은 이득율을 보자는 단순한 의도였고, 청구인에게 압류하여 찾아간 돈에 대하여 원천징수할 사항이면 지급하엤다고 해도 이에 불응하였으며, 우리 회사는 청구인과 공동사업을 할 수 없는 실정이고 청구인도 공동사업으로 투자할 의사가 없는 것으로 판단되었으며, 청구인은 매매계약 한 토지를 양도해 주면서 원금과 웃돈을 받아 간 것으로 종결되었다는 취지로 기재되어 있다.
(7) 투자약정서(2001.11.20.)사본에 의하면, 청구인 외1인(을)과 〇〇산업개발(갑)이 체결한 약정서로서 〇〇 〇〇리 공동주택사업의 공동사업시행자로 하여, 청구인 외1인은 10억원 한도내에서 〇〇산업개발에 사업투자금을 지급하고, 을의 투자에 대한 이익금은 5억원으로 하여 사업분양 2차중도금시까지는 갑은 을에게 지급한다는 내용으로 기재되어 있으며 이는 소급하여 작성되었다.
(8) 〇〇지방법원 판결문(2003가3021, 2004.1.15. 약정금)에 의하면, 피고인 〇〇산업개발은 원고인 청구인 및 김〇〇에게 각 2억원 및 그 이자상당액을 지급하라는 취지의 판결로 나타난다.
(9) 민사약정서(2003.4.19.)사본에 의하면, 사건은 약정금 청구의 소, 원고는 청구인 및 김이〇, 피고는 〇〇산업개발이고, 착수금은 5,000천원, 위임인은 청구인․김이〇, 수입임은 법무법인 〇〇이다.
(1) 주위적 청구에 대하여 본다. 청구인은 쟁점금액은 양도소득이 아니라 이자소득으로 보아야 하고 그 이자소득의 지급시기도 2002.2.28.이 아니라 이자소득의 지급시기는 판결에 따라 잔금수령일인 2004.4.7.이라고 주장하나 심리자료에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 〇〇산업개발 대표이사 김〇〇의 권유에 의하여 최〇〇로부터 2001년 11월 쟁점토지 중 4필지를 3,253백만원에 매매계약을 체결하여 계약금 325백만원을 지급하여 매수자의 권리를 취득하였고. 2002.2.28. 이〇〇로부터 쟁점토지 중 1필지를 100백만원에 일시불로 지급하고 취득한 후 미등기상태에서 〇〇산업개발에 양도하였다. 또한 권리포기․양도계약서에 의하면, 청구인 등은 〇〇산업개발과 쟁점토지에 대한 권리에 대하여 970,300천원에 권리포기․양도계약을 체결하여 당일 570,300천원을 수령하고, 400,000천원은 아파트분양대금 입금 때 받기로 약정하고 당일 투자약정서를 2001.11.20.자로 소급하여 작성하였으며, 2003.4.30. 〇〇산업개발을 상대가 민사소송을 제기하여 미수금 400,000천원을 찾아 갔고, 〇〇산업개발의 〇〇아파트사업계획서에는 쟁점토지는 〇〇아파트사업부지 37필지에 포함되어 있으며, 동법인은 쟁점토지대금 이외에 인수비 500,000천원이 소요된 것으로 계획되어 있고, 〇〇산업개발의 대표이사 김〇〇의 진술서에는 청구인이 쟁점토지의 매매대금 이외에 웃돈을 요구하여 이를 향후 주기로 하고 권리포기양도계약서를 체결한 것으로 나타나고 이 시기에 쟁점금액이 실질적으로 청구인에게 귀속되어 있는 점 등을 종합하여 보면, 쟁점금액은 주택신축사업에 대한 자금을 투자한 것이 아니라 주택사업에 반드시 필요한 토지를 선점하여 〇〇산업개발보다 상대적 우위에 있는 지위를 이용하여 고액의 프리미엄을 실현한 금액 즉 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도소득과 미등기 부동산의 양도소득으로 보는 것이 타당하고 그렇다면 쟁점금액이 이자소득이라거나 그 이자소득의 지급시기가 2004.4.7.이라는 주장는 설득력이 없어 이 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.
(2) 예비적 청구에 대하여 본다. 청구인은 쟁점금액을 양도소득으로 본다고 하더라도 쟁점토지의 양도시기는 2002.2.28.이 아니라 2004.4.7.이며, 소송비용 50,000천원을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장한다. 그러나 앞서 살핀 바와 같이, 2002.2.28. 작성된 권리포기양도계약서에 의하면, 〇〇산업개발은 쟁점토지의 매수권을 970,300천원에 매입하고 계약금으로 계약시 570,300천원을, 1차 중도금으로 분양개시일 이후 10일 이내에 2억원(중도금)을, 아파트 2차 중도금일 이후 10일 이내에 2억원(잔금)을 청구인에게 각 지급하기로 하는 장기할부조건부로 매매를 하였고, 소득세법시행령 제162조 및 동법 시행규칙 제78조에 의하면, 장기할부조건의 경우 양도시기는 소유권이전등기접수일․인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날이 되는 것이므로 이 건의 경우 청구인이 쟁점토지의 권리포기양도계약을 체결하여 대금을 받고 〇〇산업개발이 아파트 신축사업에 사용․수익이 가능했던 2002.2.28.이 양도시기가 되는 것이지 2004.4.7.로 보기는 어렵다. 또, 청구인은 소송비용 50,000천원을 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하나, 청구인이 주장하는 위 소송비용은 자산의 취득 및 양도를 위하여 불가피하게 지출한 비용이 아니라 청구인이 〇〇산업개발과 약정하여 미수된 양도대금을 회수하기 위하여 약정금 청구소송제기에 따른 변호사 수임수수료이므로 소득세법시행령 제163조 제3항 제2호 의 ‘양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액’으로 볼 수 없어 이 청구주장도 받아들일 수 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없거나 청구기간이 경과한 후의 제기한 부적법한 청구이므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.