아파트 증여 시가를 비교평가아파트의 거래가액으로 평가할 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인 홍〇〇, 윤〇〇(이하 ‘청구인들’이라 한다)은 2006.5.26. 홍〇유(홍〇〇의 부이자 윤〇〇의 시부임) 로부터 〇〇도 〇〇시 〇〇구 〇〇동 〇〇 〇〇마을 105동 1702호(전용면적 160.44㎡) 1/2지분(이하 ‘쟁점아파트’라 한다)을 각 증여받고, 2006.12.6. 증여재산가액을 375,000,000원, 채무부담액을 150,000,000원으로 하여 각 증여세를 신고하였다.
• 나. 처분청는 쟁점아파트의 시가를 같은 아파트 105동 1802호(전용면적 160.44㎡, 이하 ‘비교평가아파트’라 한다)에 대한 2006.7.8.자 매매가액 1,100,000,000원의 1/2인 550,000,000원으로 평가하여, 2008.4.11. 청구인에게 2006년도 증여분 증여세 86,229,000원(홍〇〇: 40,223,000원, 윤〇〇: 46,006,000원)을 경정고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2008.7.2. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트와 같은 동 1002호에 대하여 이 건 증여일 전 3월 이내인 2006.3.23. 체결된 매매가액이 900,000,000원에 불과함에 반하여 비교평가아파트의 2006.7.8.자 매매가액은 1,100,000,000원에 달하는 바, 107일 만에 시가가 2억원이나 상승하였다고 보기는 어려운 점, 쟁점아파트와 같은 면적인 104동 1901호에 대한 2006.4.1.자 거래가액, 104동 1801호에 대한 2006.3.25.자 거래가액은 모두 850,000,000원이고, 104동 902호에 대한 2006.9.18.자 거래가액은 1,000,000,000원인 점, 처분청은 완만한 상승추세에 있었다고 보았으나 비교평가아파트에 대한 2006.7.8.자 거래가액이 1,100,000,000원임에 반하여, 위 104동 902호의 거래가액은 1,000,000,000원으로 오히려 하락한 것으로 보이는 점, 국세청통합전산망상 2006년 5월 비교평가아파트의 적정가액이 822,000,000원임에도 이보다 훨씬 높은 가액에 거래된 점 등을 고려하여 보았을 대 비교평가아파트의 거래가액에는 인테리어 등 자본적 지출액이 거래가액에 포함되어 있다고 볼 수 있고, ⌜ 상속세 및 증여세법 시행령⌟ 제49조 제1항 제1호 단서의 취지에 비추어 보았을 때 인근 아파트의 거래가액보다 지나치게 높은 비교평가아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 봄은 부당하다 할 것이므로, 105동 1002호의 2006.3.23.자 거래가액인 900,000,000원으로 시가를 산정함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 비교평가아파트는 쟁점아파트와 같은 아파트, 같은 동, 같은 면적 및 방향으로 ⌜ 상속세 및 증여세법 시행령⌟ 제49조 제5항의 “당해 재산과 면적, 위치, 용도 l및 종목이 유사한 다른 재산”에 해당하고, 오히려 비교평가아파트의 기준시가가 쟁점아파트의 기준시가보다 낮은바, 증여일 전후 3월이내에 체결된 매매계약 중 이 건 증여일(2006.5.26.)에 가장 가까운 비교평가아파트에 대한 2006.7.8.자 매매가액(증여일로부터 43일)의 1/2을 시가로 봄이 타당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 증여당시(2006.5.26.) 시가를 비교평가아파트의 2006.7.8.자 거래가액으로 평가할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제96조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 도는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

○ 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날가지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상채, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들은 2006.5.26. 홍〇〇로부터 쟁점아파트를 증여받고, 2006.12.6. 증여재산가액을 375,000,000원, 채무부담액을 150,000,000원으로 하여 증여세를 신고하였다. 처분청은 쟁점아파트의 시가를 비교평가아파트에 대한 2006.7.8.자 매매가액 1,100,000,000원의 1/2인 550,000,000원으로 평가하여, 2008.4.11. 청구인들에게 이 건 과세처분을 하였다.

(2) 청구인들은 쟁점아파트와 같은 동 1002호에 대한 2006.3.23.자 거래가액이 900,000,000원에 불과함에 반하여 비교평가아파트에 대한 2006.7.8.자 매매가액은 1,100,000,000원에 달하는바 단기간에 2억원이나 상승하였다고 보기는 어려운 점, 쟁점아파트와 같은 면적인 104동 1901호에 대한 2006.4.1.자 거래가액, 104동 1801호에 대한 2006.9.18.자 거래가액은 1,000,000,000원인 점, 처분청은 완만한 상승추세에 있었다고 보았으나 비교평가아파트에 대한 2006.7.8.자 거래가액이 1,100,000,000원임에 반하여, 위 104동 902호의 거래가액은 1,000,000,000원으로 오히려 하락한 것으로 보이는 점, 국세청통합전산망상 2006년 5월 비교평가아파트의 적정가액이 822,000,000원임에도 이보다 훨씬 높은 가액에 거래된 점 등을 고려하여 보았을 때 비교평가아파트의 거래가액에는 인테리어 등 자본적 지출액이 거래가액에 포함되어 있다고 볼 수 있고, ⌜ 상속세 및 증여세법 시행령⌟ 제49조 제1항 제1호 단서의 취지에 비추어 보았을 때 인근 아파트의 거래가액보다 지나치게 높은 비교평가아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 봄은 부당하고, 105동 1002호의 2006.3.23.자 거래가액인 900,000,000원으로 시가를 산정하여야 한다고 주장한다.

(3) 살피건대, ⌜상속세 및 증여세법⌟ 제60조 제1항, 제2항, 제3항, 제61조, 동법 시행령 제49조 제1항, 제5항에 따르면, 증여재산가액은 시가로 평가함이 원칙이고 시가에는 증여일 전후 3월 이내의 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 재산에 대한 매매 거래가액이 포함되며, 평가기준일 전후 3월 이내에 해당하여 시가로 볼 수 있는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 본다 할 것인데, 처분청이 제출한 과세전적부심사결정서, 답변서에 의하면 비교평가아파트는 쟁점아파트와 같은 동에 위치하여 면적․위치․용도․종목이 동일하고, 증여일 당시 쟁점아파트보다 기준시가가 낮은 사실, 이 건 증여일 전후 3월 이내에 이루어진 매매계약 중 비교평가아파트의 거래일(2006.7.8.)이 이 건 증여일(2006.5.26.)에 가장 근접한 사실이 확인되는바, 비교평가아파트의 2006.7.8.자 거래가액을 쟁점아파트의 증여당시 시가로 봄이 위 관련 규정에 부합한다고 보인다.

(4) 따라서, 비교평가아파트에 대한 2006.7.8.자 매매의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 본 이 건 과세처분은 정당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.