가액 구분이 불분명한 겸용건물 양도에 대한 안분계산방법의 적정 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2007.4.17. ◯◯광역시 ◯◯구 ◯◯동 00번지 겸용주택(지하1층 ～ 3층은 근린생활시설, 4층은 주택으로 사용되며 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 양도한 후 주택과 근린생활시설 부분의 양도 및 취득가액이 불분명하여, 기준시가(일반건물 기준시가 및 개별공시지가)에 의하여 양도 및 취득가액을 안분 계산하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 주택 및 그 부수토지에 대하여 개별주택가격이 고시되어 있으므로 개별주택가격으로 하고, 그 외 부분에 대하여는 일반건물기준시가 및 개별공시지가로 다시 안분 계산하여 2008.5.7. 청구인에게 2007년 귀속분 양도소득세 6,478,520원을 결정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.7.18. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 비과세되는 주택이 없다고 하여 전체를 과세한다고 가정할 때보다 1세대1주택 비과세 제도로 인하여 오히려 양도차익이 과도하게 발생하여 과세하게 된 것으로 이는 동 비과세의 취지에도 부합하지 않은 것이고, 이는 쟁점건물 소재 ◯◯광역시 ◯◯구청장이 주택부분 개별공시가격을 2006년, 2007년 잘못 공시하였다가 2005년도보다 낮은 가액으로 정정 공시하여서 이에 의하여 안분계산하면 비과세되는 주택은 취득 당시보다 양도 당시의 가액이 낮고 상가부분은 주택부분의 차손까지 합하여 양도차익이 발생한 것인바, 언제라도 상가와 주택으로 전용될 수 있는 겸용건물을 주택과 상가라는 다른 기준으로 안분 계산하여 불합리하게 과세한 것이므로 부당하다.
• 나. 처분청 의견 겸용주택 양도 시 주택과 주택외부분에 대한 가액이 구분되어 있지 아니한 경우, 감정가액이 없는 경우 기준시가에 의거 안분계산하게 되어 있는 것이고, 주택에 대하여 공시된 가격이 있을 경우에는 동 가액을 주택에 대한 기준시가로 보는 것이므로 쟁점건물에 대하여 개별주택가격, 일반건물기준시가 및 부수토지공시지가로 안분 계산한 것은 적법하며, 비과세 주택분에서 발생한 양도차손을 과세분에서 공제할 수 없으므로 청구주장은 이유 없다.

• 가. 쟁 점 취득 및 양도가액의 구분이 불분명한 겸용건물의 양도에 대하여, 공시된 개별주택가격(주택부분) 및 일반건축물 기준시가(주택 외 부분)와 개별공시지가(주택 외 부 분 부속토지)를 기준으로 취득가액과 양도가액을 안분 계산하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 ◯ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토 지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 나. 건물 건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
• 라. 주택 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. ◯ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분 계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분 계산한다. ◯ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분 계산한다. ◯ 부가가치세법 시행령 제48조 의 2【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 쟁점건물 건축물 대장ㆍ매매계약서에 의하면, 쟁점건물은 지하1층에서 지상3층까지는 다방, 소매점, 사무실 등으로 사용되고 지상4층은 주택으로 사용되어, 근린생활시설과 주택으로 함께 사용되는 건물이고, 청구인은 이를 2003.1.5. 445,000,000원에 이◯◯로부터 취득하여 2007.4.17. 520,000,000원에 박◯◯에게 양도하였으나, 취득 및 양도계약서에 주택과 여타 부분의 가액이 구분표시 되어있지 않았다. (2) 한편, 청구인의 양도소득세 신고서, 처분청의 결정결의서 등에 의하면, 청구인은 쟁점건물에 대한 양도소득세 신고 시 쟁점건물 전체를 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 및 나목의 규정에 의한 가액으로 안분 계산하여, 1세대1주택 양도에 따른 비과세분을 제외한 여타 부분 양도에 따른 과세분에 대한 양도차익을 산출하고 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 주택(부수토지 포함)부분에 대하여는 같은 법 제99조 제1항 제1호 라목 규정에 의한 개별주택가격을 적용하여 비과세분과 과세분을 안분계산하여 이 건 과세처분을 한 것으로 나타난다. (3) 이에 대하여 청구인은 겸용건물인 주택을 주택과 상가라는 별개의 기준으로 안분계산하여 과세한 것이 부당하다고 주장하나, 소득세법 제100조 제2항, 같은 법 시행령 제166조, 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 등의 규정에 의하면, 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 안분 계산하고, 주택(부수토지 포함)부분에 대하여는 소득세법 제99조 제1항 제1호 라목 규정에 의한 개별주택가격을, 주택 이외의 건물과 부수토지에 대하여는 같은 호 가목 및 나목에서 규정하는 기준시가를 적용하도록 규정하고 있으므로, 처분청에서 쟁점건물의 양도에 대하여, 공시된 개별주택가격(주택부분) 및 일반건축물 기준시가(주택 외 부분)와 개별공시지가(주택 외 부분 부속토지)를 기준으로 안분계산하여 과세한 것은 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.