공사비등을 필요경비로 산입할 수 있는지 여부

1. ○○○세무서장이 2008.4.2. 청구인에게 한 2003년 귀속 양도소득세 407,233,240원 및 2004년 귀속 양도소득세 907,211,720원의 부과처분은 2003.12.30. 양도한 토지와 관련된 공사비 6,033,217원, 2004.6.23. 및 2004.7.6. 양도한 토지와 관련된 공사비 15,663,590원을 필요경비에 산입하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 기각한다.

• 가. 청구인은 2000.6.8. ○○○(구 번지) 전 1,170㎡ 등 5필지 4,714㎡를 안○○○씨 ○○○으로부터 취득하고, 2003.10.22. 같은 곳 ○○○(구 번지) 전 631㎡ 등 5필지 6,019㎡를 정○○○으로부터 취득하여 보유하다가 2003.12.30. 이○○○에게 같은 곳 ○○○(신 번지) 등 3필지 982.8㎡, 2004.6.23. 손○○○ 외 1인에게 같은 곳 ○○○㎡ 등 2필지 858.9㎡, 같은 날 김○○○에게 같은 곳 ○○○ 등 4필지 933.49㎡, 2004.7.6. 박○○○ 외 1인에게 같은 곳 73-16 등 6필지 759.18㎡, 합계 3,534.37㎡(별지 참조,이하 “쟁점토지”라 한다)를 각각 양도하고, 2003년 양도분에 대하여는 양도소득세를 무신고하였고, 2004년 양도분에 대하여는 2004. 8.27. 처분청에 양도가액을 1,543,720천원, 취득가액을 1,377,956천원, 납부할 세액을 34,290,410원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. ○○○국세청장은 2007.10.31.~2008.1.16. 청구인의 쟁점토지 양도와 관련하여 양도소득세 조사를 실시하여, 이중(허위)계약서 작성 등으로 취득가액을 과대계상하고, 양도가액을 축소 및 명의신탁한 후 양도하는 방법 등으로 양도소득세를 탈루한 사실을 확인하여 처분청인 ○○○세무서장에게 통보하였고, 처분청은 이에 따라 2008.4.2. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 407,233,240원, 2004년 귀속 양도소득세 907,211,720원, 합계 1,314,444,960원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.6.27. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점토지를 취득한 이후 12개의 전원주택지로 구분 및 건축허가를 득하고, 주택을 건축하려고 하였으나 여의치 않아 분할한 토지를 매도한 것이므로 쟁점토지의 매매에 따른 소득은 양도소득이 아닌 사업소득에 해당하고, 사업소득으로 볼 경우 청구인은 쟁점토지 택지조성공사 등에 비용을 막대하게 투입하였음에도 그 비용을 입증할 증빙 등을 보관하고 있지 않으므로 쟁점토지의 매매에 따른 소득의 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부 및 증빙서류를 갖추지 못하여 중요한 부분이 미비한 경우에 해당하므로 추계조사방법에 의하여 소득금액을 결정하여야 한다.

(2) 쟁점토지의 매매차익을 양도소득으로 볼 경우에도 처분청은 쟁점토지와 관련된 공사비 등 290,512천원을 필요경비로 인정하였으나, 추가 증빙에 의하여 355,293천원이 확인되므로 이를 필요경비에 산입하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점토지위에 주택을 신축 판매할 목적으로 ○○○을 설립하여 사업을 추진하였다고 주장하는바, 청구인과 ○○○은 사업주체가 다르고, 청구인과 직접적인 관계가 없으며, 쟁점토지위의 주택분양과 관련한 모집 전단지에도 ○○○로 기재되어 있어 청구인이 직접 주택신축 판매업을 영위하고자 하였던 것으로 보이지 아니하며, 청구인이 청구일 현재까지 건축허가를 받은 12개의 주택지 중 5개의 주택지를 모두 2003년, 2004년에 매도한 후 양도소득으로 신고하였으므로 쟁점토지의 매매에 따른 소득을 양도소득으로 봄이 타당하고, 쟁점토지의 매매에 따른 소득은 양도소득이므로 사업소득으로 보아 추계조사방법에 의하여 소득금액을 결정할 수는 없다.

(2) 당초 조사시 쟁점토지의 조성과 관련된 비용을 필요경비로 인정하였으며, 청구인이 제시하는 추가 공사비는 금융자료 등 객관적인 증빙에 의하여 지출한 사실이 확인되지 아니하므로 쟁점토지의 양도와 관련된 필요경비로 볼 수 없다.

• 가. 쟁 점

(1) 쟁점토지의 매매차익이 양도소득이 아닌 사업소득에 해당하는지 여부 및 사업소득에 해당할 경우 소득금액을 추계결정할 수 있는지 여부

(2) 양도소득으로 볼 경우에도 공사비 등을 필요경비에 산입할 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 등 (1) 소득세법 제4조 【소득의 구분】

① 거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다.

당해연도에 발생하는 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ일시재산소득ㆍ연금소득과 기타소득을 합산한 것

자산의 양도로 인하여 발생하는 소득 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 제80조 【결정과 경정】

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다. 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2) 소득세법 시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】

① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 주택을 건설하여 판매하는 사업 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 제143조 【추계결정 및 경정】

① 법 제80조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 조사종결 복명서, 양도소득세 결정결의서 등 과세심리자료에 의하면, 청구인은 ○○○(구 번지) 등 10필지 토지 10,733㎡를 2000.6.2. ○○○씨 ○○○ 종중으로부터 취득하였으나, 2000.6.8. ○○○(구 번지) 등 5필지 6,019㎡는 정○○○ 명의로 등기이전(명의신탁)하였고, ○○○(구 번지) 등 4필지 4,714㎡는 청구인 명의로 취득하였다가 쟁점토지인 ○○○(신번지)등 3필지 982.8㎡를 2003.12.30. 이○○○에게, 같은 곳 ○○○ 등 4필지 933.49㎡를 2004.6.23. 김○○○에게, 같은 곳 ○○○ 등 2필지 858.9㎡를 2004.6.23. 손○○○ 외 1인에게, 같은 곳 73-16 등 6필지 759.18㎡를 2004.7.6. 박○○○ 외 1인에게 각각 양도하였음이 나타난다.

(2) 처분청은 쟁점토지의 취득가액과 관련하여 종중으로부터의 취득한 전체 토지 10,733㎡의 가액이 1,066,100천원이므로, 이를 쟁점토지 면적으로 안분계산하여, 이○○○에게 양도한 토지의 취득가액을 90,291천원, 손○○○ 외 4인에게 양도한 토지의 취득가액을 240,019천원으로 산정하였고, 양도가액은 이○○○ 및 손○○○ 외 4인으로부터 계약서 및 대금지급내역 등을 확인하여, 이○○○에 양도한 토지의 양도가액을 982,000천원, 손○○○ 외 4인에게 양도한 토지의 양도가액을 2,655,200천원으로 산정하였으며, 중개수수료 164,900천원, 농지전용부담금 57,976천원, 택지조성관련 공사비 125,614천원을 필요경비로 인정하여 이 건 양도소득세를 과세하였고, 택지조성관련 공사비 125,614천원은 청구인이 취득한 총 토지면적 10,733㎡에서 손○○○ 외 4인에게 양도한 면적 2551.57㎡ 및 이○○○에게 양도한 면적 982.8㎡으로 각각 안분하여 29,862천원과 11,502천원으로 계상하였음을 알 수 있다.

(3) 청구인은 공사계약서, 부동산관리·처분신탁계약서, 사업계획서 등을 제시하면서, 쟁점토지위에 목조 전원주택을 건축하기 위해 청구인이 대표로 있는 ○○○의 직원인 민○○○를 대표로 하여 ○○○를 설립한 후, 2001.12.1.○○○과 공사계약을 체결하고 모델하우스를 건축하고자 하였으나, 주택설계 및 골조공사를 진행하던 중 ○○○의 내부사정으로 공사가 중단되었던 사실, 쟁점토지를 양도한 후 나머지 토지에 ○○○을 신축분양하기 위해 2007년 위탁자를 청구인, 수탁자를 ○○○, 수익자를 ○○○로 하여 신탁계약을 체결하였으나, ○○○가 계약을 어기고 신탁부동산을 담보로 금융기관으로부터 대출을 받기로 하여 모든 계약을 철회하였던 사실, 2009년 6월경 이○○○ 준 ○○○사업소측으로부터 주택신축 사업제의를 받았으나, 현실성이 없는 것으로 판단되어 논의를 중단한 사실 등을 들어 쟁점토지의 매매에 따른 소득은 사업소득으로 보아야 하고, 필요한 장부 및 증빙서류를 갖추지 못하여 중요한 부분이 미비한 경우에 해당하므로 추계조사방법에 의하여 소득금액을 결정하여야 한다고 주장한다.

(4) 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득에 속하는지 혹은 양도소득에 속하는지는，양도인의 부동산 취득 및 보유 현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 할 것인바, 청구인은 쟁점토지를 포함한 일련의 토지를 2000.6.8. 안○○○씨 ○○○ 종중으로부터 일시에 취득하여 보유하다가 쟁점토지를 2003년도 및 2004년도에 특정 소○○○에게 일부 토지만을 양도하고 양도소득세 신고를 하였는바, 청구인의 토지취득 및 양도행위가 사업활동으로 볼 수 있을 정도로 계속적이고 반복적으로 이루어졌다고 보기 어려운 점, 쟁점토지의 양도차익(취득가액 330,310천원, 양도가액 3,637,200천원)의 발생원인이 양도자산에 개량·조성행위에 기인한 것이라기 보다는 지가상승 등 외부 경제적 사정에 의한 것으로 보이는 점, 청구인이 대표자로 있는 ○○○의 직원 민○○○를 대표로 하여 법인을 설립하여 주택신축판매업을 영위하고자 하였다고 주장하나, 청구인과는 사업주체가 다르고, 당해 법인이 쟁점토지와 관련된 사업실적 없이 토지취득 후 채 1년이 경과하지 아니한 상태에서 폐업한 점 등을 종합하여 볼 때 쟁점토지의 양도와 관련하여 발생한 소득은 양도소득으로 봄이 타당하다 할 것이다.

(5) 설령, 사업소득으로 보더라도 이 건의 경우 토지를 분할하여 매매한 것으로 부동산매매업에 해당한다 할 것이고, 부동산매매업의 경우 부동산의 취득 및 양도시의 거래가액이 소득금액 결정의 중요부분을 이루기 때문에 이 건 토지의 취득 및 양도시의 실지거래가액이 ○○○국세청의 세무조사 과정에서 전액 확인된 이상 필요경비에 대한 증빙서류를 갖추지 못했다 하여 이를 추계조사 결정할 사유인 “증빙서류 등에 있어 중요한 부분의 미비”라고 보기는 어려우므로 이 건의 경우 소득금액을 추계조사 결정할 수 없는 것으로 판단된다.

(6) 한편, 청구인이 이 건 토지를 취득한 후 지출한 공사비 등의 내역은 아래와 같이 나타난다. (단위: 천원) 구 분 청구인 주장 처분청 인정 차 액 토목공사비 162,437 75,334 87,103 도로공사비 53,859 23,298 30,561 설계용역비 79,660 15,300 64,360 기반공사비 185,050 11,681 173,369 합 계 481,006 125,613 355,393

(7) 청구인은 양도소득에 해당하는 것으로 보더라도 이 건 청구시 지출증빙 등에 의해 추가로 확인되는 공사비 355,393천원은 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴보면, 위의 공사비 중 무통장입금증, 계좌이체 등 금융자료에 의해 공사대금을 지급하였고, 세금계산서, 거래명세표, 영수증, 납품서 등에 의해 거래사실이 확인되는 토지와 관련된 공사비는 아래와 같이 65,887,792원으로 확인된다.

○○○ * 기반시설비와 설계용역비는 건물신축과 관련된 비용으로 양도된 쟁점토지와 관련 된 필요경비로 보기 어려우므로 제외

(8) 위의 추가로 확인되는 토지관련 공사비 65,887,792원을 양도한 쟁점토지의 면적으로 안분계산하면, 2003년 이○○○에게 양도한 토지관련 공사비는 6,033,217원(65,887,792원×이○○○에게 양도한 면적 982.8㎡/청구인 취득 총 토지면적 10,733㎡), 2004년 손○○○ 외 4인에게 양도한 토지관련 공사비는 15,663,590원(65,887,792원×손○○○ 외 4인에게 양도한 면적 2551.57㎡/청구인 취득 총 토지면적 10,733㎡)으로 계상되므로, 이를 필요경비에 산입하여 이 건 양도소득세를 경정함이 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.