개별공시지가가 없는 토지로 보아 감정평가기관의 감정가액을 참작한 기준시가에 의하여 양도소득금액을 결정하여 과세한 처분의 당부(기각)

[참조결정] 국심2003부3578

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2004.3.10. 경기도 OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를 임OOO에게 양도한 것에 대하여 양도가액을 쟁점토지로의 등록전환 및 분할전 모지번의 개별공시지가(2003.1.1. 기준일, 2003.6.30. 결정·공시)인 209,000원/㎡에 의하여 계산하고, 2004.4.16. 2004년 귀속 양도소득세를 예정신고·납부하였다.
• 나. OOO국세청장은 처분청에 대한 업무감사시, 쟁점토지가 분할된 토지로서 양도일 현재 개별공시지가가 없는 토지에 해당된다는 이유로 2004.3.10.을 기준으로 감정평가기관이 평가한 감정가액을 참작하여 공정과세협의회의 자문을 거쳐 기준시가를 결정하도록 처분청에 지시하였다.
• 다. 처분청은 쟁점토지 양도일인 2004.3.10.을 기준으로 감정평가기관이 평가한 감정가액 351,000원/㎡을 기준시가로 보아 2008.4.3. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 36,809,010원을 경정·고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2008.4.10. 이의신청을 거쳐 2008.5.8. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 분할전 모지번에 대하여 양도일 현재 고시(2003.1.1. 기준, 2003.6.30. 고시)되어 있는 개별공시지가를 적용하여 양도가액을 산정하여야 함에도 불구하고, 처분청이 감정평가기관이 평가한 감정가액에 의하여 이 건 양도소득세를 경정·고지한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지는 당초 경기도 OOO에서 2003.10.15. 대지로 지목이 변경된 후 2003.11.18. 분할된 토지로서, 임야(산)지번에서 일반지번으로 등록전환된 후 분할 및 지목변경에 따른 측량비용, 부담금 등 제비용을 제외하고도 변경 후에 토지의 이용가치가 현저히 달라져 지가의 급격한 상승요인이 발생하는 등 양도일 현재 개별공시지가가 없는 토지에 해당되고,소득세법 시행령제164조 제1항 제3호는 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지의 경우 납세지관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 기준시가를 평가할 수 있다고 규정하는 바, 처분청이 2007.7.19. 2곳의 감정평가기관이 동일하게 평가한 평가액 351,000원/㎡을 참작하여 공정과세협의회 심의·의결을 거쳐 쟁점토지의 양도당시 기준시가를 351,000원/㎡으로 산정하여 양도소득세를 경정·고지한 이 건 처분은 정당하다.

3. 사실관계 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지를 개별공시지가가 없는 토지로 보아 감정평가기관의 감정가액을 참작한 기준시가에 의하여 양도소득금액을 결정하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2004.12.31. 법률 제7319호로 개정되기 전의 것) 제99조【기준시가의 산정】① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

(2) 소득세법 시행령(2004.8.30. 대통령령 제18529호로 개정되기 전의 것) 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

1. 지적법에 의한 신규등록토지

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변 경된 토지

4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다)

(3) 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령(2005.1.14. 대통령령 제18677호로 개정되기 전의 것) 제12조의2【분할·합병 등이 발생한 토지의 개별공시지가】① 법 제10조의2 제2항에서 "분할·합병 등이 발생한 토지"라 함은 다음 각호의 토지를 말한다.

1. 지적법상 분할 또는 합병된 토지

2. 공유수면매립 등으로 지적법상 신규로 등록된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 국·공유지가 매각 등의 사유로 사유지로 된 토지로서 개별공시 지가가 없는 토지

② 제1항의 규정에 의한 사유가 발생한 토지에 대하여는 다음 각호의 구분에 따라 개별공시지가를 결정·공시한다.

1. 1월 1일부터 6월 30일까지의 사이에 제1항의 규정에 의한 사유 가 발생한 토지에 대하여는 7월 1일을 기준일로 하여 10월 31일 까지 결정·공시

2. 7월 1일부터 12월 31일까지의 사이에 제1항의 규정에 의한 사유가 발생한 토지에 대하여는 다음 연도 1월 1일을 기준일로 하여 다음 연도 6월 30일까지 결정·공시

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지 및 모지번의 개별공시지가는 아래 표와 같은 바, 2003. 1.1. 기준 OOO의 개별공시지가는 2003.6.30. 결정·고시되었고, 2004. 1.1. 기준 쟁점토지 등의 개별공시지가는 2004.6.30. 공시되었으며, 쟁점토지는 2004.1.1. 기준 개별공시지가가 고시되기전인 2004.3.10. 양도된 바, 양도일 현재 개별공시지가는 고시되지 아니하였으나, 처분청이 확인한 쟁점토지의 개별공시지가는 1㎡당 2004.1.1.기준 347,000원, 2005.1.1.기준 780,000원, 2006.1.1.기준 838,000원, 2007.1.1.기준 987,000원으로 점차 증가되었다. OOO

(2) 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고 및 경정내역은 아래 표와 같다. OOO

(3) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살피건대, 쟁점토지는 2004.3.10. 양도 당시 지목이 이미 임야에서 대지로 변경·분할되어 개별공시지가가 없는 토지이며, 분할 전후의 토지면적·형식 및 등록전환 후 토지의 이용가치 등이 크게 달라져 개별공시지가가 증가된 사실이 인정되는 바, 처분청이소득세법제99조 제1항 제1호 가목 및 같은 법 시행령 제164조 제1항 제3호의 규정에 의하여 쟁점토지에 대한 감정가액을 기준시가로 보아 양도가액을 결정하고 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다OOO.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.