시세보다 낮은 가액으로 거래했다는 이유로 매매사례가액으로 과세한 처분은 부당함

000세무서장이 2008.7.3. 청구인에게 한 양도소득세 2004년 귀속분 45,805,820원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 2003.4.22. 취득한 00도 00시 00구 00동 00 0000000빌리지 000동 0000호(이하󰡐쟁점아파트󰡑라 한다)를 2004.7.27. 양도하고 양도소득세를 무신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트 전소유자 및 후소유자의 양도소득세 신고에 의하여 확인되는 가액을 부인하고 매매사례가액으로 양도차익을 산정하여 2008.1.7. 청구인에게 2004년 귀속분 양도소득세 45,805,820원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.4.1. 이의신청을 거쳐 2008.7.3. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 매매차익이 없어서 양도소득세를 신고하지 않았지만 쟁점아파트는 구입시 매매대금의 대부분이 대출금(280,000천원)인 관계로 취득 후 대출금이자 상환압박에 시달려 어쩔 수 없이 대출금을 인수하는 조건으로 시세보다 낮은 가액으로 매도하였음에도 시세보다 낮은 가격으로 거래했다는 이유로 실지 거래한 금액을 부인하고 매매사례가액을 적용하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 양도소득세 무신고자로서 양도소득세 간접조사시 검인계약서를 제출하였으나 이 거래금액은 시가(매매사례가액)보다 7∼8천만원 낮은 금액으로서 실지거래금액으로 인정하기 어려워, 양도가액을 인정할 수 없는 경우에 해당한다고 판단하여 매매사례가액을 적용하여 과세한 것이므로 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 전소유자 및 후소유자의 양도소득세 신고에 의하여 확인되는 가액을 부인하고 매매사례가액으로 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하＂실지거래가액＂이라 한다)에 의한다. 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

○ 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서󰡒대통령령이 정하는 사유󰡓라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서󰡒감정평가법인󰡓이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료에 의하면, 쟁점아파트 소재지인 00도 00시 00구는 2003.7.19. 주택투기지역으로 지정되어 소득세법 제96조 제1항 제6의2호 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하여야 하나, 청구인이 이를 신고ㆍ납부하지 않자 처분청은 매매사례가액으로 이 건 과세처분을 하였다.

(2) 이에 대하여 청구인은 양도차손이 발생하여 무신고하였으나, 계약서상 가액으로 거래하였으므로 이를 부인하고 매매사례가액으로 과세한 처분은 부당하다 주장하고 있어 이를 살펴본다. (가) 청구인이 제출한 쟁점아파트 매매계약서, 등기부등본에 의하면, 청구인은 쟁점주택을 2003.4.22. 000로부터 312,000,000원에 취득하여 2004.7.27. 000에게 310,000,000원에 양도하였고, 000는 이를 다시 2005.3.21. 000에게 348,000,000원에 양도한 것으로 나타나며, 한편, 처분청이 제출한 000와 000의 양도신고서 조회자료에 의하면, 000와 000는 위 계약서상 가액으로 양도소득세 신고를 한 사실이 확인된다. (나) 한편, 처분청이 제시한 쟁점아파트와 동일 단지 내 동일 평형에 대한 국세통합시스템 및 국민은행 부동산 시세자료상 청구인의 쟁점아파트 취득 및 양도당시 거래가액은 아래표와 같고, 청구인이 제시한 계약서상 양도가액과 취득가액은 모두 이를 하회하고 있는 것으로 확인된다. ＜ 국세통합시스템상 동일단지 동일 평형 공동주택 가격 조회 ＞ 조사기준일 매매하한가 매매상한가 매매평균가 2003.4.20. 320,000 350,000 335,000 2004.7.20. 380,000 430,000 405,000 (단위: 천원) ＜ 국민은행 부동산 시세자료상 동일 단지 동일 평형 가격 ＞ 기준일 하한가 일반거래가 상한가 2004.7 395,000 415,000 435,000 (단위: 천원) (다) 한편, 청구인은 쟁점아파트의 취득 이후 자금사정이 어려워서 쟁점아파트 취득세를 내지 못하여 압류를 당할 지경이었고, 쟁점아파트를 구입과 관련하여 280,000,000원의 대출이 발생하였고, 동 대출금 이자를 감당할 수 없어 부득이 쟁점아파트를 양도하였다면서, 쟁점아파트 취득 후 체납한 취득세를 2004.2.18. 납부한 영수증, 같은 날 00시가 2003.9.22. 한 쟁점아파트 압류를 해제한 쟁점아파트 등기부등본, 청구인이 2004.3.3. 0000 00 지점에서 주택구입자금으로 대출받은 280,000,000원이 쟁점아파트를 재차 양도받은 000에게 2005.4.29. 인계된 것으로 나타나는 동 지점의 채무명의 변경표ㆍ동대출금 이자지급내역 등을 제출하였다. (라) 이상의 사실관계를 종합하면, 처분청은 청구인이 주장하는 거래가액을 부인하고 매매사례가액으로 과세하였고, 이에 대하여 청구인은 매매계약서을 제시하고 있는 바, 실지거래가액에 의하여 과세를 하는 경우, 매매계약서에 표시된 실지거래가액이 소득세법시행령 제176조 의 2의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우 소득세법 제114조 규정에 의해 매매사례가액 등으로 과세하여야 할 것인 바(서면5팀-2875, 2007.11.2., 같은 뜻임), 청구인이 주장하는 가액으로 전소유자 및 후소유자가 양도소득세를 신고하였음이 확인되고, 처분청에서 인정한 시가(매매사례가액)보다 낮은 가액으로 양도되었으나 대출금과 이에 대한 이자부담 등으로 보아 낮은 가액으로 양도할 만한 이유가 있는 것으로 인정되므로, 처분청이 인정한 시가보다 낮다는 이유로 동 매매계약서의 가액을 부인하고 매매사례가액으로 과세한 처분은 타당하지 않은 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.