일반분양분 최초계약금 납부일 당시 고급주택에 해당되지 않아 신축주택에 대한 감면대상임

○○세무서장이 2008.1.10 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 110,401,120원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 1999.12.29. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 ○○맨션 ○호(이하 “종전주택”이라 한다)를 취득하여 ○○맨션재건축조합의 조합원이 된 후 동 조합으로부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○-○○번지○○○ ○○○-○○호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 배○○와 각 1/2지분으로 분양받아 2006.10.23. 양도하고 양도소득세를 신고하지 않았다.
• 나. ○○맨션재건축조합은 2001.8.21. 사업계획승인을 받고 재건축을 시행하여 2003.11.29. 사용승인을 받았으며, 조합원 이외의 자에 대한 일반분양분의 최초계약금을 2002년 3월에 납부받았다.
• 다. 처분청은 쟁점주택의 양도에 대하여 신축주택취득에 의한 감면규정의 적용을 배제하여 2008.1.10. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 110,401,120원을 결정고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2008.3.19.이의신청을 거쳐 2008.7.2 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 ○○맨션재건축조합 조합원의 자격으로 쟁점주택을 취득하였고, ○○맨션재건축조합은 조합원에게 분양하고 남은 주택을 신축주택취득기간(2001.5.23. ~ 2002.12.31.) 내인 2002년 3월에 일반분양하였으므로, 쟁점주택이 비록 신축주택취득기간 이후인 2003.11.29.사용승인을 받았다 하더라도 주택건설사업자로부터 매입한 주택으로 보아 신축주택에 대한 양도소득세 감면규정을 적용하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점주택은 조세특례제한법제99조의3 제1항 제2호에서 규정하고 있는 자기가 건설한 신축주택에 해당하고, 쟁점주택은 신축취득기간을 경과한 2003.11.29. 사용승인을 받았으므로 신축주택에 대한 양도소득세 감면대상이 아니다.

• 가. 쟁 점 조합원이 취득한 쟁점주택이 신축주택취득기간 이후에 사용승인되었으나 일반분양분의 계약이 신축취득기간내에 이루어진 경우 일반분양분의 계약시점에서 고급주택 여부를 판단하여 신축주택에 대한 감면규정을 적용 또는 배제할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제89조 (2002.12.18. 법률 제6781호로 개정된 것) 【비과세 양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2) 소득세법 시행령 제156조 (2002.12.30. 대통령령 제17825호로 개정된 것) 【고가주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과 하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택 면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. 제156조(2002.10.1. 대통령령 제17751호로 개정된 것) 【고급주택의 범위】법 제89조 제3호에서 “거주용건물의 연면적 ․ 가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다.

2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 149제곱미터 이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것 제156조(2000.12.29. 대통령령 제17032호로 개정된 것) 【고급주택의 범위】법 제89조 제3호에서 “거주용건물의 연면적 ․ 가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다.

2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 165제곱미터 이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것 (3) 조세특례제한법 제99조의3 (2002.12.11. 법률 제6762호로 개정된것) 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고,당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축 주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만,매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당 하는 사실이 있는 주택을 제외한다.

2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 제99조의3(2002.12.11. 법률 제6762호로 개정되기 전의 것) 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다.이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축 주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다(각호생략)

(4) 부칙(2002.12.11. 법률 제6762호로 개정된 것)제29조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치】

① 이 법시행전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나,자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용 승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세과세대상소득금액의 계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택기준을 적용한다.

② 제99조의 3 제1항 제2호의 규정에 의한 신축주택으로서 이 법 시행전에 당해 신축주택에 대한 공사에 착수하여 2003년 6월30일 이전에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 경우에는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다.

• 다. 사실관계 조사

(1) 쟁점주택에 대한 취득 및 양도와 관련된 내역은 다음<표1>과 같다. <표1>쟁점주택 취득 및 양도와 관련된 사실관계 2001.5.23. 2001.8.21. 2002.3. 2003.06.30 2003.11.29 2006.10.23 󰁌󰁌◎󰁌󰁌󰁌󰁌󰁌󰁌◎󰁌󰁌󰁌󰁌󰁌◎󰁌󰁌󰁌󰁌󰁌󰁌◎󰁌󰁌󰁌󰁌󰁌󰁌◎󰁌󰁌󰁌󰁌󰁌◎󰁌󰁌 신축주택 취득기간개시일 쟁정주택 사업계획승인 일반 분양 계약체결기간 신축주택 취득기간종료일 쟁점주택 사용승인일 쟁점주택양도 ←󰁌󰁌신축주택취득기간󰁌󰁌󰁌󰁌󰁌󰁌󰁌 (

2. ○○맨션재건축 관련 서류에 의하면, 쟁점주택은 신축주택취득기간 이후인 2003.11.29. 사용승인을 받았고, 조합원 이외의 자에 대한 일반분양분의 최초 계약금 납부일은 2002년 3월로 되어 있다

(3) 등기부등본 및 매매계약서 등에 의하면, 쟁점주택은 전용면적이 164.05㎡이고 양도가액이 12억원으로 되어 있다.

(4) 고급주택을 규정하고 있는 소득세법 시행령 제156조 의 변경 내용은 다음 <표2>과 같은바, 전용면적이 164.05㎡인 쟁점주택은 2000.12.29. 개정규정(전용면적 165㎡초과)에 의하면 고급주택에 해당하지 않으나, 2002.10.1. 개정규정(전용면적 149㎡ 초과)에 의하면 고급주택에 해당함을 알 수 있다. <표2> 소득세법 시행령 제156조 의 변경 내용 구 분 고급주택 고가주택 개정일자 2000.12.29.대통령령 제17032호로 개정된 것 2002.10.1.대통령령제17751호로 개정된 것 2002.12.30. 대통령령 제17825호로개정된 것 규정 제156조 제2호 제156조 제2호 제156조 1항 적용기준 전용면적 165㎡이상 양도가액6억원 초과 전용면적 149㎡ 이상 양도가액 6억원 초과 양도가액 6억원 초과 (5)살피건대, 구 조세특례제한법 (2002.12.11. 법률 제6762호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구법’이라 한다) 제99조의3 제1항 및 구 조세특례제한법 시행령 (2003.6.30. 대통령령 제18044호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구법 시행령’이라 한다) 제99조의3 제3항의 그 문언과 체계상, 주택조합 등이 조합원 외의 자와 신축주택취득기간 내에 잔여 주택에 대한 매매계약을 직접 체결하여 계약금을 납부 받은 사실이 있는 경우에는 조합원이 그 주택조합 등으로부터 공급받는 이른바 조합원 공급분 주택으로서 신축주택취득기간 경과 후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 것도 구법 제99조의 3 제1항 제1호 소정의 양도소득세 감면대상인 신축주택에 포함된다고 해석된다. 그러나 신축주택에 포함되더라도 고급주택인 경우 신축주택에 대한 감면규정을 적용할 수 없으므로 고급주택 여부의 판단시점에 대하여 보면,구 조세특례제한법(2002.12.11. 법률 제6762호로 개정되어 2003.1.1.부터 시행된 것) 부칙 제29조 제1항은 ‘이 법 시행전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행 후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세 과세대상 소득금액의 계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조의3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다’라고 규정하고 있는바, 그 문언과 체계상 양도소득세 감면대상에서 제외되는 고급주택의 판단 기준에 관한 부분은 구법 제99조의3 제1항이 제1호에서 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우를, 제2호에서 자기가 건설한 신축주택의 경우를 나누어 규정하고 있는 것과 대응하여 그 기준을 따로 정해 놓은 것으로서, 구법 제99조의3 제1항 제1호에 해당하는 경우에는 전단인 ‘매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날’을 기준으로, 구법 제99조의3 제3항 제2호에 해당하는 경우에는 ‘자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날’을 기준으로 고급주택에 해당하는지 여부를 결정하여야 하고, 구법 제99조의3 제1항 제1호 중 구법 시행령 제99조의 제3항 제2호에 해당하는 경우에는 주택조합 등이 조합원 외의 자와 신축주택취득기간 내에 잔여주택에 대한 매매계약(매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결한 매매계약)을 체결한 날을 기준으로 고급주택 해당여부를 결정하도록 규정한 것으로 보인다(대법2007두25428,2008.6.12.같은 뜻임). 따라서 쟁점주택은 비록 신축주택취득기간 이후인 2003.11.29. 사용승인을 받았으나, 조합원 이외의 자에 대한 일반분양분의 최초 계약금 납부일은 2002년 3월로 되어 있고, 전용면적이 164.05㎡이어서 일반분양분의 최초 계약금 납부일인 2002년 3월 당시의 소득세법 시행령 제156조 에 의하면 고급주택(전용면적 165㎡ 초과)에 해당하지 않아 신축주택에 대한 양도소득세 감면규정(조세특례제한법 제99조 의 3)의 적용대상으로 봄이 타당하므로 처분청이 동 감면규정의 적용을 배제하여 과세한 이 건 처분은 취소되어야 할 것으로 판단된다. 4.결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인들의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.