부동산 양도시 임차인에게 지급된 이주보상비가 필요경비에 해당되는지 여부.

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2002.12.23. ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○외 2필지 대지 5,024㎡를 취득하고, 2003.2.4. 건물 3,658.72㎡를 신축하여 사용하다가 2005.10.31. 위의 토지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 7,800백만원에 양도한 후, 임차인에게 지급한 이주보상비 210백만원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 필요경비로 계산하여 양도소득세 1,230,623,881원을 신고 납부하였다. 처분청은 쟁점금액을 필요경비에서 제외하고, 2008.2.11. 청구인에게 2005년 양도소득세 96,992,170원을 경정 고지하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산 양도시 임차인의 임대차계약기간이 만료되지 아니하여 청구인은 계약위반에 대한 보상, 임차인이 부담한 내부시설비, 이사비용 등 명목으로 쟁점금액을 실제 지출하였으므로, 쟁점금액을 필요경비로 인정하지 아니하고 과세한 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 양도차익 계산시 양도가액에서 공제할 필요경비 중 양도비는 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 에서 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용이라고 규정하고 있고, 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용 ․ 공증비용 ․ 인지대 ․ 소개비 등이 포함되며, 자산의 양도차익의 산정은 세법상 열거주의 방식을 취하고 있으나 쟁점금액은 양도가액에서 공제 가능한 필요경비에 해당하지 아니하므로 쟁점금액을 필요경비로 인정하지 아니하고 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 임차인에게 지급된 이주보상비가 양도비로서 필요경비에 해당되는지 여부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2005.12.31, 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

(2) 소득세법시행령(2005.12.31. 대통령령 제19254호로 개정되기 전의 것) 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것” 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2002.12.23. ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○외 2필지 대지 5,024㎡를 1,600백만원에 취득하고, 2003.2.4. 2,298백만원의 비용을 들여 2층 규모의 건물 3,658.72㎡를 신축하여 사용하다가, 2005.7.18. (주)□□□에게 토지와 건물을 7,800백만원에 매매하는 계약을 체결하고, 계약금 7,500백만원과 2005.10.31. 잔금 300백만원을 받은 사실이 매매계약서 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 임차인에게 210백만원을 지급하고 이를 필요경비로 계산하여 양도소득세 1,230,623,881원을 신고 납부하였으나, 처분청은 쟁점금액을 필요경비로 인정하지 아니하고 청구인에게 양도소득세 96,992,170원을 경정 고지한 사실이 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점금액이 쟁점부동산의 양도비로서 필요경비에 해당한다고 주장하므로 이를 살펴본다. (가) 임대차계약서 및 청구인이 운영하는 △△△(○○○-○○-○○○○○)의 2005년 제1기 및 제2기 부가가치세 신고서(부동산임대공급가액명세서) 등에는, 청구인이 쟁점부동산의 일부(2층 1호)를 청구외 김○○에게 2003.11.5~2006.11.4. 기간중 보증금 100백만원, 월차임 2백만원에 임대하였다가, 2005.4.1.부터 보증금 70백만원, 월차임 4백만원으로 조건을 변경하여 임대한 것으로 나타난다. (나) 청구인이 2005.10.12. ○○은행 계좌(○○-○○-○-○○)에서 280백만원을 수표(200백만원권 1매, 50백만원권 1매, 10백만원권 2매, 1백만원권 10매)로 인출한 사실이 청구인의 계좌거래명세서에 의하여 확인되고, 같은 날 김○○는 청구인(△△△)에게 280백만원의 입금표를 교부하였고, 동 입금표에서는 ‘280백만원에는 보증금 70백만원이 포함’되었다고 기재되었으며, 수표는 발행 당일 △△○○농협 △△지소(◇◇도 ◇◇시 ◇◇동 ◇◇번지)에서 청구외 □□의 계좌에 입금된 사실이 금융거래조회결과에 의하여 확인된다. 그러나, 수표에 배서한 □□는 임차인이 아니므로 쟁점금액이 임차인에게 지급되었음이 객관적으로 확인되지는 아니한다. (다) 소득세법 제97조 제1항 제4호 는 양도차익 계산시 양도가액에서 공제할 필요경비에 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”으로 규정하고 있고, 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 에서는 양도비를 “자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용”으로 규정하면서 계약서 작성비용 ․ 공증비용 ․ 인지대 ․ 소개비를 열거하고 있다. 그러나 쟁점금액이 임대기간이 만료되기 전에 임차인을 내보내는 과정에서 소요된 비용이라고 하더라도 이러한 비용은 양도비 항목에 열거되지 아니한 비용일 뿐만 아니라 이와 유사하지도 아니하므로, 쟁점금액은 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 보기 어렵다고 판단된다(국심 2006서2685, 2006.12.19. 같은 뜻).

(4) 따라서, 처분청이 쟁점금액을 쟁점부동산의 필요경비에서 제외하고 청구인에게 과세한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 2008년 10월 23일