매매계약서상의 양도가액이 변경되었다는 주장의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인 홍○○와 민○○는 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 1,219㎡ 및 ○층 건물 2,272㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 지분 2분의 1을 각각 소유한 자들로서 2004.7.28. 쟁점부동산을 양도하고, 양도가액을 15억원으로 하여 양도소득세 1,749,830원을 각각 신고 납부하였다. 처분청은 실지조사에 의하여 쟁점부동산의 양도가액을 16억원으로 확인하고 2008.1.4. 청구인들에게 2004년 귀속 양도소득세 15,545,350원을 각각 경정 고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2008.3.4. 이의신청을 거쳐 2008.6.26. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인들은 2004.6.21. 신○○와 김○○에게 쟁점부동산 및 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 ○○타운 ○동 ○○호 (이하 “쟁점주택”이라 한다)를 합계 16억원에 양도하는 매매계약서(이하 “당초계약서”라 한다)를 작성하였다가, 김○○이 신용문제로 금융기관으로부터 대출을 받지 못하여 매수인을 김○○ 1인으로 변경하고 매매목적물에서 쟁점주택은 제외하고 쟁점부동산만을 15억원에 양도하는 매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)를 2004.6.21.로 소급하여 작성하였다. 청구인은 2004.8.30. 양도가액이 15억원인 쟁점계약서에 근거하여 양도소득세를 신고하였으나, 매수인이 착오로 매매가액이 16억원인 당초계약서에 의하여 신고함으로써 차이가 발생한 것이며, 이는 매수인의 사실확인서 및 매수인이 2008.3.4. 취득가액을 15억원으로 수정신고한 내용에 의하여 확인되는 사실이다. 계약금 1억원은 2004.6.22. ○○시 ○구 ○○동 ○○-○번지 외 3필지에 근저당권을 설정하였다가 2004.10.30. 공인중개사 이○○을 통하여 1억원을 받았고, 2004.7.28. 현금 4억을 받았으며, 매수인에게 ○○은행 대출금 채무 8억원을 승계시키는 등 13억원을 받았으며, 차액은 아직 받지 못하였다. 잔금지급예정일에 앞서 소유권이전등기를 해 준 것은 매수인이 대부업체로부터 대출을 받도록 편의를 제공한 것이고, 쟁점계약서는 공인중개사사무실에서 작성되었으나 동 계약서상 공인중개사의 인적사항이 없는 것은 공인중개사가 기재하지 말 것을 요청하였기 때문이므로, 양도가액은 당초 신고한 15억원이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 당초의 양도가액인 16억원에 포함되었다가 쟁점계약에서 제외되었다는 쟁점주택 가액 1억원은 당초계약서 및 쟁점계약서 어디에도 명시되지 않았고, 쟁점계약서상의 양도가액 15억원중 대금지급증빙이 제시된 5억원을 제외한 나머지를 받지 못하여 매수인을 상대로 소송을 제기하였다고 주장하나, 소송서류가 제시되지 아니하여 신빙성이 없다. 매수인이 취득가액을 16억원으로 신고하였다가 15억원으로 수정한 신고서는 당초 양도차손 상태로서 단지 수정신고한 사실만으로는 신뢰할 수 없고, 쟁점계약서는 공인중개사사무실에서 작성되었음에도 공인중개사의 확인이 없는 쌍방계약서이며, 잔금지급예정일인 2004.8.4.보다 앞선 2004.7.28. 소유권이전등기를 한 점 등으로 볼 때, 쟁점계약서는 실제 계약서가 아닌 것으로 보이므로 당초계약서의 양도가액에 의하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 양도가액이 15억원이라는 청구인 주장의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 ․경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들은 2002.5.31. 쟁점부동산을 14억원에 취득하였다가 2004.7.28. 15억원에 양도하였다고 하면서 양도소득세 합계 3,499,660원을 신고 납부하였으나,처분청은 실지조사를 통하여 양도가액을 16억원으로 확인하고 2008.1.4. 청구인들에게 합계 31,090,540원의 양도소득세를 과세한 사실이 확인된다.

(2) 청구인들은 당초 쟁점부동산 및 쟁점주택을 16억원에 양도하기로 하였으나 쟁점부동산만을 15억원에 양도하기로 변경하였다고 주장하며, 당초계약서, 쟁점계약서, 확인서, 계좌거래내역, 영수증을 제시하였으므로 이를 살펴본다. (가) 부동산매매계약서(3종)는 모두 계약일이 2004.6.21.이고 매매목적물로 쟁점부동산만이 기재되어 있다. 당초계약서①은 매수인이 신○○와 김○○이고 매매가액이 16억원, 당초계약서②는 매수인이 김○○이고 매매가액이 16억원, 쟁점계약서③은 매수인이 김○○이고 매매가액이 15억원으로서 매수인과 매매금액이 다르며, 어디에도 쟁점주택은 기재되지 않았다. 쟁점계약서가 공인중개사사무실에서 작성되었다고 함에도 공인중개사의 기재내용이 없는 바, 계약변경의 경우 당초 계약서를 파기하고 공인중개사가 확인하는 것이 일반적이고, 공인중개사의 기재가 생략된 구체적인 이류를 제시하지 못하는 사실에 비추어 볼 때, 공인중개사의 요청에 의한 것이라는 청구인의 주장은 믿기 어렵다. 또한, 매수인 김○○의 주소가 ○○시 ○○구 ○○동 ○○-○번지임에도 쟁점계약서에는 ○○시 ○구 ○○동 ○○-○번지(신○○의 주소) 및 ○○시 ○○구 ○○동 ○○-○번지(김○○의 주소)로 기재되어 쟁점계약서는 진정한 것으로 보이지 아니한다. 매매계약서 비교 당초계약서① 당초계약서② 쟁점계약서③ 계약일 2004.6.21 2004.6.21 2004.6.21 부동산

○○시 ○○동 ○○번지 ○○모텔전체 매매금액 16억원 16억원 15억원 계약금 1억원, 잔금 15억원(2004.8.4) 계약금 1억원, 잔금14억원(2004.8.4) 매도인 홍○○,민○○ 홍○○ 외 1 홍○○,민○○ 매수인 신○○,김○○ 김○○ 김○○ 특약사항

1. 계약금은 ○○ ○구 ○○동 ○○-○번지 외 3필지를 매도인에게 근저당권 설정하여 주고 대체지급

2. 매수인은 매매계약을 이행하지 않을 시는 본 숭의동 근저당권 물건 을 매도인에게 명도키로 함 중개인

○○공인중개사사무소 대표 ○○○ 없음(쌍방합의) 없음 청구인 주장 쟁점주택 양도를 구두로 약정하였고 16억원에는 쟁점주택 1억원이 포함됨 15억원에는 쟁점주택1억원이 제외됨 (나) 청구인 홍○○는 쟁점부동산의 매매계약금에 대한 담보로 2004.6.23.○○시 ○구 ○○동 ○○-○번지 외 3필지에 채권최고액 1억원의 근저당권을 설정하였으나, 이미 2004.6.18. 선순위 채권자의 신청에 의하여 경매개시가 결정된 토지로서 2005.4.18. 매각된 사실이 확인되고, 2004.10.30.○○공인중개사무소 대표 이○○으로부터 중개수수료 5백만원을 차감한 95백만원을 수취한 사실이 청구인 민○○의 계좌(○○은행 ○○○-○○○○○○-○○-○○○)에 의하여 확인되므로, 청구인들은 쟁점부동산의 계약금 1억원을 공인중개사로 통하여 사후에 수취한 것으로 보인다. 또한, 청구인들은 2004.7.28. 신○○ 및 김○○에게 쟁점부동산의 잔금 중 4억원에 대한 영수증을 교부하였고, 청구인의 채무 8억원(실제로는 청구인들의 아들 홍○○이 쟁점부동산에 근저당권을 설정하고 ○○은행 ○○동 지점으로부터 대출받은 8억원)은 매수인이 사실상 승계한 것으로 보인다(실제로는 채무자 명의가 변경되지 않고 쟁점부동산이 임의 경매된 후에 근저당권이 말소되었다).쟁점부동산은 2004.7.28. 김○○에게 소유권이전되었고, 2004.9.15. 당초계약자 김○○이 6억원을 신청금액으로 하여 가압류하였으며, 2004.11.18. ○○은행 ○○지점이 임의경매개시결정을 받아 2005.10.26. 매매된 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다. 따라서, 청구인들은 쟁점부동산의 매매대금중 계약금 1억원, 현금 4억원, 대출금 8억원 합계 13억원을 받은 것으로 보인다. 그러나, 심판 청구일까지 받지 못하였다는 나머지 금액의 규모는 객관적인 자료에 의하여 확인되지 아니한다. (다) 매수인 김○○은 쟁점부동산이 임의경매로 매각된 후에 당초 취득가액을 16억원, 양도가액을 670백만으로 하여 양도소득세를 신고하였다가, 2008.3.4.취득가액을 15억원으로 수정신고하였으나, 양도차손이 당초 930백만원에서 830백만원으로 수정되었을 뿐 손실이 발생한 사실은 변하지 않아 추가세액의 부담이 없는 상황이었고, 이 건 양도소득세가 경정 고지된 2008.1.4. 이후에 신고한 것으로서 수정신고내용을 진정한 것으로 보기 어렵다. (라) 위 사실관계 등을 종합하면, 당초계약서에 없던 쟁점주택을 제외하면서 매매금액이 변경되었다는 청구인들의 주장은 신뢰하기 어렵고, 공인중개사의 확인이 없고 매수인의 주소가 다르게 기재되어 진정한 것으로 보이지 아니하며, 김○○의 수정신고는 진정성을 인정할 수 없다.

(3) 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 16억원으로 산정하여 과세한 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인들의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.