취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 취득가액을 산정하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2001.3.19. ○○○ 토지 196㎡를 청구외 예○○와 함께 공동취득한 후 2001.6.11. 위 토지 지상에 다가구주택(지하 및 지상3층 422.48㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하여 공동으로 소유권보존등기를 한 후 2002.6.20. 안○○에게 양도하고 2002.6.24. 기준시가(양도가액 144백만원, 취득가액 140백만원)로 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 양도한 쟁점부동산의 양도가액이 656백만원이므로 고가주택에 해당된다 하여 실거래가액으로 양도차익을 산정(양도가액 656백만원, 취득가액 480백만원)한 후 2008.5.1. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 33,804,700원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.6.19. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 매매계약서 등 증빙서류를 분실하였으나 청구인은 쟁점부동산을 2001.3월경 건물이 완공된 상태(준공검사전)에서 형제들 3명이 100백만원씩 모아 578백만원(전세보증금 3억원 상당)에 매입한 것이다. 따라서, 처분청은 이를 인정하여 양도소득세를 산정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점부동산을 578백만원에 매입하였다는 주장을 입증할 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로 소득세법 제96조 및 같은법시행령 제176조의 2에 의하여 취득가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 계산하여 부과한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 취득가액을 산정하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제96조 (2000.12.29. 법률 제6292호로 개정된 것)【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2) 소득세법시행령 제156조 (2000.12.29. 대통령령 제17032호로 개정된 것)【고급주택의 범위】법 제89조 제3호에서 “거주용건물의 연면적?가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 단독주택으로서 그 주택에 대한 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이상인 것

• 가. 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 264제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것
• 나. 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것

2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 165제곱미터 이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것 (3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액?감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액?감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액?감정가액?환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액?감정가액?환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정?경정 및 통지】④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액?매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (5) 소득세법시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액” 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지․건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 ---------------------- 양도당시의 기준시가

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2002.6.24. 쟁점부동산을 양도한 후 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고하였고, 처분청은 쟁점부동산의 양도가액이 소득세법 제96조 제1항 의 규정에 의한 고급주택에 해당되는 바, 실지거래가액으로 양도차익을 산정하면서 취득가액이 불분명한 것으로 보아 같은 법시행령 제176조의 2의 규정에 의하여 환산가액으로 취득가액을 산정하여 청구인에게 양도소득세를 부과하였고, 청구인은 쟁점부동산을 578백만원에 취득하였다고 주장하므로 이에 대하여 본다.

(2) 청구인은 완공되기전 쟁점부동산을 578백만원에 취득하였다고 주장하면서, 당시 중개업소 직원(○○○)의 사실확인서와 건축관계변경신고서 등을 증거자료로 제출하고 있으나, 쟁점부동산의 취득 관련 매매계약서, 대금지급에 대한 금융증빙, 거래상대방의 거래사실확인서 등 신뢰성있는 증거자료 등을 제시하고 있지 못하고 있다. (3) 소득세법 제114조 제5항 및 동 시행령 제176조의 2 제1항 제2호에는 납세자가 양도소득을 실지거래가액으로 계산하여 법정신고기한내에 신고한 경우로서 양도 또는 취득당시의 실거래가액을 확인하기 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비된 경우, 또는 그 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류 등이 매매사례가액․감정평가액 등에 비추어 허위임이 명백하여 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 그 취득가액 또는 양도가액을 매매사례가액․감정평가액 또는 기준시가에 의하여 추계결정하도록 규정되어 있다.

(4) 살피건대, 청구인이 쟁점부동산을 578백만원에 취득하였다는 사실을 입증하는 매매계약서나 객관적인 증거자료를 제시하고 있지 못하고 있는 이 건의 경우 처분청이 쟁점부동산 취득가액이 장부 등 기타 증빙서류에 의하여 확인되지 아니하는 것으로 보아 취득가액을 소득세법시행령 제176조 의 2에서 규정하는 환산가액으로 계산하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.