대출금 2억원이 수차례 인출되었고, 대출시기가 소유권이전등기일로부터 3개월 이후 등으로 볼 때 취득자금으로 인정할 수 없고, 자본적 지출액의 증빙자료로 제시한 거래명세표, 금융거래 등이 객관적으로 미확인 되어 인정할 수 없는 것임.
대출금 2억원이 수차례 인출되었고, 대출시기가 소유권이전등기일로부터 3개월 이후 등으로 볼 때 취득자금으로 인정할 수 없고, 자본적 지출액의 증빙자료로 제시한 거래명세표, 금융거래 등이 객관적으로 미확인 되어 인정할 수 없는 것임.
심판청구를 기각합니다.
(1) 청구인은 쟁점부동산의 전소유주인 장○○의 남편 김○○에 대하여 개인적으로 채권 미수금 1억 5천만원이 있어 이를 갚을 것을 수차례 요구하며 다투던중 김○○이 쟁점부동산의 매수를 제의하여 매매계약금을 위 채권와 상계하기로 하고 쟁점부동산의 담보대출금 16억 5천만원을 승계하며 잔금은 임대한 뒤 나중에 처리하기로 약정하고 2002.5.18. 장○○과 매매대금 22억원에 쟁점부동산의 매매계약을 체결하였다. 당초 매매계약서상 계약금은 2억원으로 작성하였으나, 위 채권 1억 5천만원을 계약금과 상계하면서 대체하였고, ○○상호저축은행에서 쟁점부동산을 담보로 14억 5천만원을 우선 대출받았으나 담보력 부족으로 인하여 쟁점부동산의 소유권이전등기일(2002.5.21.) 이후인 2002.8.29. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 381외 6필지상 청구2차 아파트 ○○동 ○○호를 추가 담보로 하여 2억원을 추가 대출받아 매매대금으로 지급하였다. 그러나, 쟁점부동산은 청구인이 소유권이전등기를 한 이후에도 임차하고자 하는 사업자가 없어 전소유자 장○○이 쟁점부동산에서 ○○모텔이라는 상호로 숙박업을 계속 영위하다가 2002.11.12. 박○○에게 임대보증금 4억원에 2년간 임대하는 것으로 임대차계약을 하여 동 임대보증금을 잔금으로 처리하였다. 위와 같은 사실은 당시 ○○상호저축은행의 대출담당 차장이던 임○○이 확인하고 있고, 부동산매매계약시 계약금은 매매금액의 10% 수준인 것이 통상적이므로 동 계약금 약정액을 취득가액으로 인정하여야 하고 잔금으로 승계한 임대보증금 4억원도 처분청과 다툼이 없으므로 결국 양도차손이 발생함에도 이 건 처분은 취소하여야 한다.
(2) 추가 대출금 2억원을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 없다면 동 금액이 결국 쟁점부동산의 리모델링 공사비용으로 사용되었으므로 자본적 지출액으로 보아 필요경비에 산입하여야 한다.
(1) 청구인이 쟁점부동산에 대한 양도소득과세표준 예정신고시 실지취득가액에 대한 증빙으로 제출한 부동산매매계약서는 전소유자 장○○이 양도소득과세표준 신고시 제출한 부동산매매계약서의 거래일자 및 매매대금 등과 상이하여 진실된 것으로 믿기 어렵고, 장○○의 남편 김○○의 청구인에 대한 부채 1억 5천만원 또한 청구인에게 그 금액을 대여할 만한 사업이력 및 소득금액 등이 확인되지 아니하고, 당초 조사 및 과세전적부심사시 청구인이 관련 증빙을 제출한 사실도 없어 인정하기 어려우며, 부동산매매계약서상 융자금 승계액 16억 5천만원중 2억원은 청구인의 소유권이전등기일(2002.5.21.) 이후인 2002.8.29. 대출받은 것으로 동 금액이 청구인의 예금계좌에 입금된 후 한달여 동안 26회에 걸쳐 인출되어 2002.9.29. 17,000천원의 잔액이 남아 있는 등 매매대금으로 지출한 것으로 볼 수 없으므로 청구인이 실제 지급하였다고 주장하는 계약금 2억원과 추가 대출금 2억원은 쟁점부동산의 실지취득가액으로 인정하기 어려우므로 당초 처분은 정당하다.
(2) 청구인이 추가로 주장하는 필요경비 지출내역은 양도소득세 신고 당시 없었던 것이고, 당초 조사 및 과세전적부심사시 청구인이 주장하지 아니하였던 사항이며, 증빙자료로 제출한 견적서상 거래상대방(공급자) 및 청구인(공급받는 자)이 부가가치세 과세대상인 당해거래에 대하여 신고한 사실 또한 없으므로 청구인의 주장은 이유가 없다.
(1) 주위적 청구: 쟁점부동산의 실지취득가액이 22억원인지 또는 18억원인지 여부
(2) 예비적 청구: 추가 대출금 2억원을 쟁점부동산의 리모델링 공사비용(자본적 지출액)으로 지출한 것으로 보아 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
(1) 소득세법 (가) 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (나) 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다. (2) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다.
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용‧
(1) 주위적 청구에 대하여 본다. (가) 청구인은 2002.5.21. 쟁점부동산을 장○○으로부터 취득하여 2004.3.31. 양도한 후 쟁점부동산의 실지양도가액 및 실지취득가액을 각각 21억 5천만원 및 22억원으로 하여 양도소득과세표준 예정신고를 하였고, 처분청은 청구인이 제출한 쟁점부동산의 매매계약서상 계약금 2억원및 융자금중 소유권이전등기일 이후인 2002.8.29. 추가 대출받은 2억원을 부인하고 청구인이 소유권이전등기일인 2002.5.21. 대출받은 14억 5천만원 및 잔금액 3억 5천만원의 합계 18억원을 실지취득가액으로 보고 이 건 과세한 사실이 쟁점부동산의 등기부등본 및 처분청의 과세자료 등에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 쟁점부동산의 취득당시매매계약서 ‧ 등기부등본 ‧ 임대차계약서, 약속어음 사본, ○○상호저축은행 대출담당 차장인 임○○의 확인서, 박○○의 확인서 등을 증빙자료로 제출하면서 쟁점부동산의 실지취득가액이 김○○의 부채와 상계한 계약금 1억 5천만원, 융자금 16억 5천만원 및 임대보증금 4억원의 합계 22억원이라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.
1. 쟁점부동산의 취득당시 매매계약서를 보면, 2002.5.18. 매도인인 김○○(대리인 장○○)과 매수인인 청구인이 매매대금을 22억원으로 하고, 계약금은 2억원, 융자금 승계 16억 5천만원, 잔금 3억 5천만원으로 하여 매매계약을 체결한 것으로 되어 있고, 약속어음 사본은 보면, 2002.5.18. 김○○이 청구인에게 액면가 1억 5천만원을 지불(지급장소 및 지급기일은 미지정)할 것을 약정하는 내용이며 아래 면에 김○○이 상기 금액을 계약금으로 영수한 것으로 되어 있다.
○○상호저축은행 차장 임○○의 사실확인서(2008.4.2.)를 보면, 임○○은 2002년 4월 청구인으로부터 쟁점부동산 매입을 위한 담보대출 요청을 받고 현지답사한 후 하나감정평가법인에 감정을 의뢰하여 2002.5.21. 청구인에게 14억 5천만원을 대출하였고, 2002년8월 청구인으로부터 쟁점부동산 리모델링공사를 위한 추가 대출요청을 받았으나 대출한도가 부족하여 추가 담보제공과 연대보증인 입보를 요구하여 2002.8.29. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 381외 6필지상 청구2차 아파트 ○○동 ○○호(47평형)를 담보로 제공받고 정○○을 연대보증인으로 하여 2억원을 추가로 대출해 주었으며, 2004년 5월 쟁점부동산이 매각되면서 청구인이 대출금 전액을 상환한 것으로 확인하고 있다.
2. 그러나, 청구인이 계약금을 김○○의 부채와 상계하였다는 증빙자료로 제출한 약속어음은 당초 조사 및 과세전적부심사청구시 제출한 바 없고, 청구인이 김○○에게 1억 5천만원의 자금을 대여한 사실에 대한 입증자료를 제출하지 못하고 있으며, 동 어음의 발행일자가 쟁점부동산의 매매계약서상 계약체결일(2002.5.18.)과 같은 날임에도 동 계약서상 그에 대한 특약 내용이 없고 김○○이 발행자 겸 영수자로 되어 있으며, 동 어음의 글씨체가 청구인의 양도소득과세표준 예정신고서에 기재되어 있는 글씨체와 동일한 것으로 보이는 점 등을 감안할 때 위 약속어음은 신빙성이 있는 증빙자료로 볼 수 없다. 또한, 쟁점부동산의 등기부등본 및 ○○상호저축은행의 청구인에 대한 일반자금 대출원장조회서 및 청구인의 농협예금계좌 거래내역표등에 의하면, 청구인은 쟁점부동산의 소유권이전등기일인 2002.5.21. ○○상호저축은행으로부터 14억 5천만원을 대출받아 동 부동산의 취득자금으로 사용한 것으로 되어 있으나, 추가 대출금 2억원은 그 대출시기가 쟁점부동산에 대한 청구인 명의의 소유권이전등기일부터 3개월 이후이고, 동 대출금이 청구인의 농협예금계좌에 입금된 후 1개월여 기간 동안 26여회에 걸쳐 인출된 것으로 나타나는 것으로 볼 때, 동 2억원을 쟁점부동산의 취득자금 명목의 추가 대출금으로 인정할 수는 없으므로 청구인의 위와 같은 주장은 받아들이기 어렵다. (다) 사실관계가 위와 같다면, 처분청이 쟁점부동산의 매매계약서상 매매대금중 계약금 2억원과 융자금 2억원을 실지취득가액으로 인정하지 아니한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(2) 예비적 청구에 대하여 본다. (가) 청구인은 아래 <표>와 같이 ○○산업설비 하○○ 등으로부터 수취하였다고 주장하는 견적서 7부, 입금표 2매, 거래명세표 1매, 간이영수증 5매 등을 증빙자료로 제출하면서 추가 대출금 2억원이 쟁점부동산의 리모델링 공사비용으로 사용되었으므로 자본적 지출액으로 보아 필요경비로 인정하여야 한다는 주장이다. <표> 청구인의 추가 필요경비 주장 및 증빙자료 제출내역 (단위: 천원) 청구인의 추가 필요경비 주장내용 제출증빙자료 공사업체 공사명 공사금액 지급일자 하
○○ (
○○산업설비) 1차설비공사 4,634 2002.8.29 견적서,입금표 2차설비공사 92,461 2002.9.2 견적서 김
○○ (○○계전) 전기 및 소방설비공사 7,400 202.9.10 견적서 입금표(3백만원) 김
○○ (○○장식) 벽지시공 카페트 11,664 3,662 2002.9.16 견적서 견적서 박
○○ (○○광고기획) 간판설치공사 12,580 2002.9.17 견적서, 간이영수증
• 도색공사 13,905 2002.9.23 견적서 (주)
○○나라 침구류 840 2002.9.28 거래명세표 박
○○ (○○침구) ” 1200 2002.9.28 간이영수증 이
○○ (○○산업) 가전제품구입 1,200 2002.9.23 간이영수증 노
○○ (○○전가총판) ” 162 2002.9.23 간이영수증 김
○○ (○○종합가전) ” 100 2002.9.23 간이영수증 합 계 149,831 (나) 그러나, 청구인이 제출한 위의 증빙자료를 보면, 견적서중 4부 및 거래명세표 1매는 거래처의 날인이 없고, 견적서 1부는 거래처명도 기재되어 있지 아니하며, 기타 간이영수증 등으로 신빙성이 있는 증빙자료로 보기 어렵고, 또한 청구인은 쟁점부동산의 리모델링 공사를 시행한 사실 및 공사비용을 지출한 사실을 입증할 만한 공사계약서 및 금융거래자료 등의 객관적인 증빙서류는 제출하지 못하고 있으며, 청구인 및 위 거래처들이 동 리모델링 공사와 관련하여 부가가치세과세표준 및 세액을 신고하지 아니한 사실이 국세통합전산망에 의하여 확인되는 점 등으로 볼 때, 위와 같은 청구인의 주장 또한 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.