비교대상아파트의 매매사례가액을 증여자산의 시가로 본 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2007.03.22. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 00동 000호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 아버지 황○○으로부터 증여받아 증여가액을 기준시가 248,000천원으로 평가하여 증여세 30,240천원을 신고․납부하였다. 처분청은 쟁점아파트의 증여가액을 같은 단지내 같은 평형으로서 2007.5.28. 거래된 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 00동 000호(132.492㎡, 이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매사례가액 320,000천원으로 평가하여 2008.5.6. 청구인에게 2007년 증여분 증여세 15,756,480원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.6.16. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트를 비교대상아파트와 비교해 볼 때 쟁점아파트는 아파트단지 동북쪽 모서리에 위치하여 차량소음과 주차난, 동절기 난방 시설의 불량 등으로 비교대상아파트와는 선호도에 있어서 현격한 차이가 있으며, 이로 인해 실제 매매가격도 비교대상아파트보다 현저하게 낮다. 또한, 청구인이 증여가액을 기준시가로 적용하여 신고한 것은 2007.5.28. 매매계약이 성립된 당시 비교대상아파트의 시가를 알 수 없는 상태에서 납세자가 취할 수 있는 법적의무를 다한 것으로 보아야 하며, 증여일 이후 3개월 이내의 가액을 확인하지 못한 의무를 납세자의 책임으로 돌려 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트와 비교대상아파트는 같은 단지내 위치하여 같은 방향, 같은 평형의 아파트로서 동과 층의 위치만 서로 조금 차이가 있을 뿐 일조방향 및 조망 등의 면에서 큰 차이가 없으며, 비교대상아파트의 매매가액이 같은 평형의 다른 아파트에 대한 실거래가액의 범위 내에 있고, 매매 시기 또는 이 사건 증여일과 2개월 정도 밖에 차이가 나지 않는다. 또한, 국세청 기준시가에 있어서도 쟁점아파트가 비교대상아파트보다 높으며, 국토해양부로부터 회신 받은 쟁점아파트에 대한 공동주택가격산정 내역을 확인한 바 쟁점아파트가 조경 및 경관, 제반 입지조건이 최상의 아파트로서 재건축 지정으로 가격 상승 추세에 있고 가격형성요인에 있어서 층별 요인 외에 별도의 보정요인이 없는 것으로 조사되어 있다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트의 증여가액을 비교대상아파트의 매매사례가액으로 산정하여 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 〇 상속세법 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 (이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류․규모․거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 〇 상속세법 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다. (1998.12.28. 개정)

4. 주택(2005. 7. 13. 신설) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정․고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다. 〇 상속세법 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매․감정․수용민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산의 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점아파트를 아버지 황○○으로부터 증여받아 그 증여가액을 기준시가(248,000천원)로 신고하였고, 처분청은 쟁점아파트의 증여가액을 비교대상아파트의 매매사례가액(320,000천원)으로 평가하여 이 건 증여세를 고지한 사실이 처분청의 경정결의서 등에 의해 확인된다.

(2) 쟁점아파트를 증여받을 당시(2007.3.22) 쟁점아파트와 비교대상아파트의 기준시가를 보면 아래와 같다. (단위: ㎡, 천원) 구분 동․호수 거래일자 (증여일자) 면적 매매가액 기준시가 쟁점아파트 17동 602호 2007.3.22 132.492

• 248,000 비교대상아파트 18동 405호 2007.5.28 132.492 320,000 244,000

(3) 처분청이 단지 내 공인중개사에게 쟁점아파트와 비교대상아파트의 매매가격에 대해 확인(전화)한 내용에 의하면 쟁점아파트가 소재한 동과 비교대상아파트가 소재한 동은 급매 등 특수한 사정이 없는 한 매매가격에 별다른 차이가 없다고 진술한 것으로 과세전적부심사결정서에 나타난다.

(4) 청구인은 쟁점아파트와 비교대상아파트는 입지여건 측면에서 쟁점아파트가 선호도가 떨어진다는 주장과 함께 단지배치도 및 단지 내 부동산 중개인의 확인서를 제출하고 있다.

(5) 살피건대, 청구인의 주장과는 달리 쟁점아파트와 비교대상아파트는 같은 단지 내 위치하여 같은 방향, 같은 평형의 아파트로서 동과 층의 위치만 서로 조금 차이가 있을 뿐, 일조방향 및 조망 등의 면에서 큰 차이가 없고, 비교대상아파트의 매매 시기 또한 쟁점아파트의 증여일과 2개월 정도 밖에 차이가 없으며, 기준시가에 있어서도 쟁점아파트가 비교대상아파트보다 높은 것으로 확인되므로 쟁점아파트의 증여재산가액을 증여일로부터 3월 이내에 매매된 비교대상아파트의 매매사례가액으로 하여 이 건 증여세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.