교환취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2001.9.18. 강○○로부터 ○○시 ○구 ○○동 248-186 대 255㎡ 및 동 지상 알씨조슬래브지붕 3층 주택 1층 157.04㎡, 2층 157.04㎡, 3층 145.25㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여, 2006.7.19. ○○홍에게 양도한 후, 2006.7.31. 양도가액을 330,000,000원, 취득가액을 320,000,000원, 양도소득금액을 -1,020,000원으로 하여 양도소득 과세표준 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 양도인 강○○가 신고한 양도가액(250,000,000원)과 위 취득가액이 불합치함에 따른 세무조사를 실시하여, 소득세법 제114조 제5항 의 장부 기타 증빙서류에 의하여 쟁점부동산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보아, 같은 법 시행령 제176조의2 제2항 제2호에 따라 취득가액을 기준시가에 의한 환산가액인 230,362,296원으로 산정하여, 2007.10.18. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 19,569,220원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.1.11. 이의신청을 거쳐 2008.5.30. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2001.7.26. 쟁점부동산과 청구인 소유의 ○○시 ○○군 ○○면 ○○리 432-1 전 149㎡, 같은 리 433-2 답 1,755㎡(합하여 이하 “쟁점교환토지”라 한다)를 교환하는 계약을 체결하면서, 쟁점부동산의 임대보증금채무 77,000,000원, 담보대출금 150,000,000원을 인수하고, 강○○로부터 교환차액으로 69,000,000원을 지급받기로 약정하였던바, 쟁점부동산의 실제 취득가액은 342,000,000원으로 봄이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 교환계약을 체결하였다고 주장하나, 교환당시 시가감정을 하지도 아니하였고 교환차액이 실제 지급되었다고 볼 객관적인 증빙이 없는 점, 쟁점교환토지 중 ○○ ○○○-1의 공시지가(14,500원/㎡)가 같은 리 ○○○-2의 공시지가(5,740원/㎡)보다 훨씬 높음에도, 청구인이 주장하는 취득가액에 의하면 위 432-1의 ㎡당 가액은 67,114원, 위 ○○○-2의 ㎡당 가액은 99,145원으로 공시지가가 시가를 반영하였다고 보기 어려운 점, 청구인이 당초 신고 당시 제출한 매매계약서와 심판청구시 제출한 교환계약서의 내용이 상이한 점, 청구인이 주장하는 취득가액은 강○○가 신고한 양도가액과도 차이가 있는 점 등을 종합하여 보면 쟁점부동산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없다고 봄이 타당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 산정한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

○ 소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ──────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2001.9.18. 강○○로부터 쟁점부동산을 취득하여 2006.7.19. ○○홍에게 양도한 후, 2006.7.31. 양도소득 과세표준 예정신고시 양도가액을 330,000,000원, 취득가액을 320,000,000원으로 하였다. 처분청은 강○○가 신고한 양도가액(250,000,000원)과 위 취득가액이 불합치함에 따른 세무조사를 실시하여, 소득세법제114조 제5항의 장부 기타 증빙서류에 의하여 쟁점부동산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보아, 같은 법 시행령 제176조의2 제2항 제2호에 따라 취득가액을 기준시가에 의한 환산가액인 230,362,296원으로 산정하여, 2007.10.18. 청구인에게 이 건 과세처분을 하였다.

(2) 이에 청구인은 쟁점부동산과 쟁점교환토지(184,000,000원 상당)를 교환하는 계약을 체결하면서, 쟁점부동산에 대한 임대보증금채무 77,000,000원, 담보대출금 150,000,000원을 인수하고 교환차액 69,000,000원을 지급받기로 약정하였던바, 쟁점부동산의 실제 취득가액은 342,000,000원으로 봄이 타당하다고 주장한다.

(3) 살피건대, 소득세법 제114조 제5항 에 의하면 ‘장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사’할 수 있다 할 것인데, 청구인이 양도소득 과세표준 예정신고당시 제출한 매매계약서, 양도인 강○○가 양도소득 과세표준 예정신고시 제출한 검인계약서, 청구인이 심판청구시 제출한 교환계약서, 쟁점부동산의 등기부 등본, 쟁점교환토지의 등기부등본에 의하면 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 양도소득 과세표준 예정신고시 취득가액을 3억 2천만원으로 하는 매매계약서를 첨부한 사실, 강○○는 양도소득 과세표준 예정신고당시 쟁점부동산의 양도가액을 2억 5천만원으로 하는 검인계약서를 첨부한 사실, 이후 청구인은 이 건 심판청구에 이르러 쟁점부동산과 쟁점교환토지를 교환하였다는 내용의 교환계약서를 제출한 사실, 쟁점부동산의 등기부등본상 취득원인은 ‘매매’로 된 사실, 쟁점교환토지의 등기부등본상 청구인으로부터 쟁점교환토지에 대한 소유권 이전등기를 경료 받은 사람은 위 교환계약서상의 강○○가 아닌 정○○인 사실이 확인되는바, 청구인이 제출한 매매계약서, 강○○가 제출한 검인계약서 및 심판청구시 제출된 교환계약서 중 어느 것을 신뢰하여야 하는지 여부가 불명확하다고 보인다. 그렇다면, 쟁점부동산을 취득할 당시 실제 거래가액이 장부 기타 증빙서류에 의하여 확인되지 아니한다 할 것이므로, 달리 취득당시 실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액이 존재한다고 볼 증빙이 제출되지 아니하는 이상 쟁점부동산의 취득가액을 기준시가에 의한 환산가액으로 추계함이 타당하다 할 것이다.

(4) 따라서, 쟁점부동산의 취득가액을 기준시가에 의한 환산가액으로 추계하여 산정한 이 건 과세처분은 정당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.