비교주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 증여세를 부과한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2007. 4. 9. 모(母) 이○○으로부터 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 000호(대지 20.57㎡, 건물 38.79㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 증여받기로 하는 증여계약을 체결하고, 2007. 4. 10. 증여를 원인으로 쟁점주택의 소유권이전등기를 완료한 후, 2007. 7. 1. 증여재산가액을 2007. 4. 10. 현재 쟁점주택의 기준시가인 40,000,000원으로 평가하여 증여세 900,000원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점주택에 대하여 청구인이 평가한 위 기준시가를 부인하고, 이○○이 쟁점주택 증여일 전 3월 이내인 2007. 3. 31. 박○○에게 쟁점주택과 동일한 연립주택건물 내 1층에 위치한 102호(대지 20.57㎡, 건물 38.79㎡, 이하 “비교주택”이라 한다)를 130,000,000원(이하 “쟁점금액”이라 한다)에 매도하기로 하는 매매계약을 체결하였으므로 쟁점금액을 매매사례가액으로 하여 쟁점주택의 시가로 인정한 후, 쟁점금액을 쟁점주택의 증여재산가액으로 평가하여 2008. 3. 3. 청구인에게 증여세 9,637,200원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008. 6. 5. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 시가를 추정함에 있어서 부동산은 각각 고유한 특성을 가지고 있기 때문에 같은 건물일지라도 동일성이 유지되는 경우가 아니면 매매사례가액을 적용 할 수 없을 뿐만 아니라, 본 청구의 부동산 소재지인 ○○시 ○○동은 2006년 말부터 부동산 가격변동이 아주 심하여 동일건물이라도 매매사례가격을 적용하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 비교주택은 쟁점주택과 동일한 연립주택건물 내 1층에 위치하고 있을 뿐만 아니라 그 대지 및 건물 면적 또한 쟁점주택의 그것과 동일하고, 쟁점주택의 증여일인

2007. 4. 10. 현재 쟁점주택의 기준시가(40,000,000원)가 비교주택의 기준시가(36,000,000원) 보다 오히려 4,000,000원 더 높으며, 비교주택에 관한 매매계약 체결일(2007. 3. 31.)과 쟁점주택에 관한 증여일(2007. 4. 10.)이 불과 10일 밖에 차이가 나지 않아 그 사이에 큰 가격변동이 있었다고 볼 수 없고, 비교주택의 양도자와 쟁점주택의 증여자가 청구인의 모(母) 이○○으로 동일인인 점을 감안하면, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제5항 에 규정된 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 해당가액이 있는 경우 이를 시가로 본다에 해당한다고 할 수 있으므로 비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 보고 동 가액을 쟁점주택에 관한 증여재산가액으로 평가하여 증여세를 부과한 본 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 같은 동에 소재하는 비교주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 증여세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일” 이라 한다) 현재의 시가에 의한다.(이하 생략)

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제23조 【증여재산의 취득시기】

① 법 제31조제1항의 규정을 적용함에 있어서 법 제33조 내지 법 제45조의2의 규 정이 적용되는 경우를 제외하고는 증여재산의 취득시기는 다음 각 호의 1에 의한다.

1. 권리의 이전이나 그 행사에 등기ㆍ등록을 요하는 재산에 대하여는 등기ㆍ등록일. 다만, 민법 제187조 의 규정에 의한 등기를 요하지 아니하는 부동산의 취득에 대하여는 실제로 부동산의 소유권을 취득한 날로 한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.(단서 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각 호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택에 관한 2007. 4. 9.자 검인계약서, 비교주택에 관한 매매현황자료 및 쟁점주택과 비교주택의 각 등기부등본에 의하면, 청구인의 모(母) 이○○이 쟁점주택(000호) 증여일(2007. 4. 10.) 전 3개월 이내인 2007. 3. 31. 청구 외 박○○에 게 같은 동 1층에 소재하는 같은 면적의 비교주택(102호)을 양도한 사실이 확인된다.

(2) 국토해양부장관이 고시하는 공동주택가격에 의하면, 쟁점주택의 증여일인

2007. 4. 10. 현재 쟁점주택의 기준시가(40,000,000원)가 비교주택의 기준시가(36,000,000원)보다 4,000,000원 더 높은 사실이 확인된다.

(3) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 청구인의 주장이 타당한 지 본다. 청구인은 쟁점주택이 소재하는 ○○시 ○○동의 경우 2006년 말부터 부동산의 가격변동이 아주 심하여 비교주택의 매매사례가격을 쟁점주택의 시가로 적용하는 것은 부당하다고 주장하나, 비교주택은 쟁점주택과 동일한 연립주택건물 내에 위치하고 있을 뿐만 아니라 그 대지 및 건물 면적 또한 쟁점주택의 그것과 동일하고, 쟁점주택의 증여일인 2007.

4. 10. 현재 쟁점주택의 기준시가(40,000,000원)가 비교주택의 기준시가(36,000,000 원)보다 오히려 4,000,000원 더 높으며, 비교주택에 관한 매매계약 체결일(2007. 3. 31.)과 쟁점주택에 관한 증여일(2007. 4. 10.)이 불과 10일 밖에 차이가 나지 않아 그 사이에 큰 가격변동이 있었다고 볼 수 없고, 비교주택의 양도자와 쟁점주택의 증여자가 청구인의 모(母) 이○○으로 동일인인 점을 감안하면, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제5항 의 규정에 따라 비교주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보고 동 가액을 쟁점주택의 증여재산가액으로 평가하여 증여세를 경정․고지한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.